Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) séduit de plus en plus d’investisseurs immobiliers en France, grâce à ses nombreux avantages fiscaux et patrimoniaux. Créé en 1949, ce dispositif permet aux particuliers d’acquérir et de louer un bien meublé tout en bénéficiant de réductions d’impôts attractives et de revenus locatifs optimisés. En plus d’alléger la charge fiscale, le statut LMNP permet de valoriser efficacement son patrimoine. Cependant, pour en profiter pleinement, certaines conditions strictes doivent être respectées. Voici tout ce que vous devez savoir pour tirer le meilleur parti de ce dispositif.
Pour le propriétaire
Le privilège d’obtenir le statut de loueur meublé non professionnel revient à un particulier et non à un investisseur immobilier. En d’autres termes, le propriétaire-bailleur ne devra pas exercer l’activité de location meublée à titre professionnel. Il n’a également pas le droit d’être inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS). Autrement, il s’agit du statut de Loueur en meublé professionnel ou LMP.
Quant au loueur en meublé non professionnel, il doit déclarer son activité auprès du CFE (Centre de formalités des entreprises). Cet enregistrement peut aussi se faire auprès du tribunal de commerce de la localité où se trouve le bien. Le particulier dispose de 15 jours, suivant le début de la mise en location, pour réaliser cette démarche. Celle-ci s’effectue en remplissant convenablement le formulaire Cerfa no 11921 permettant d’obtenir un numéro SIRET (Système d’identification du répertoire des établissements).
Par ailleurs, un propriétaire LMNP a l’obligation de déclarer ses revenus locatifs au titre des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Ce qui lui ouvre la porte à deux régimes fiscaux avantageux, notamment le micro-BIC et le réel simplifié.
Pour le bien
Les conditions d’obtention du statut de loueur en meublé non professionnel s’appliquent également aux biens immobiliers et mobiliers.
Les normes légales à respecter
Un cadre légal entoure l’activité de loueur en meublé non professionnel. Il stipule que les biens locatifs suivants sont éligibles au statut LMNP :
- les maisons ou appartements à usage d’habitation principale pour le locataire,
- les chambres d’hôtes,
- les gîtes ruraux,
- les meublés de tourisme.
Les résidences de services (résidence étudiante et résidence médicalisée, par exemple) s’ajoutent à cette liste.
Par ailleurs, la loi exige que le logement soit décent. Il faut donc que le bien dispose d’une surface habitable de 9 m2 et d’une hauteur minimale de 2,20 m. Sa consommation d’énergie doit aussi se maintenir en dessous de 450 kWh par mètre carré de surface habitable chaque année. Les matériaux de construction présentant un risque pour la santé physique et mentale des locataires (comme l’amiante) sont proscrits.
Les meubles obligatoires
Les locations meublées non professionnelles doivent disposer de tous les équipements et mobiliers nécessaires à l’accueil des locataires. Il s’agit, notamment :
- de la literie (lit, matelas, drap…),
- des appareils électroménagers (four, plaques de cuisson, réfrigérateur…),
- des luminaires,
- d’au moins une table avec des chaises,
- des matériels d’entretien ménager.
Les étagères, les rangements et les divers ustensiles de cuisine viennent compléter la liste.
Par rapport aux revenus
Dans l’investissement locatif, l’accès au statut de loueur en meublé non professionnel passe par le respect des conditions de revenus.
En régime micro-BIC
Le code général des impôts stipule une condition de plafonds des revenus dans le cadre de l’obtention d’un statut LMNP. Concrètement, les recettes annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 € pour que le propriétaire bailleur conserve le statut LMNP. Il arrive toutefois que les bénéfices dépassent ce montant, mais ne représentent pas plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Dans ce cas, le bailleur garde son statut et doit opter pour le régime micro-BIC ou le réel simplifié.
En régime micro-BIC, les recettes locatives annuelles en location meublée classique ne doivent pas dépasser 77 700 €. Ce choix ouvre droit à un abattement forfaitaire de 50 %. Le taux de l’allègement fiscal s’élève à 71 % si les loyers annuels n’excèdent pas 188 700 € en location saisonnière. Lorsque les charges surpassent 50 % des gains (71%, selon le type de location), le régime micro-BIC n’est plus avantageux. Le problème résulte de l’impossibilité de déduire des charges supplémentaires au-delà de l’abattement forfaitaire en vigueur dans cette situation. Le régime réel désigne donc la solution à adopter.
En régime réel simplifié
Le propriétaire bailleur peut choisir le régime réel simplifié même si les revenus annuels ne dépassent pas le plafond du micro-BIC. Cette fiscalité permet de déduire les dépenses liées au logement mis en location meublée non professionnelle. Les charges déductibles portent sur les intérêts d’emprunt, les assurances, les taxes et les travaux de rénovation. Les honoraires comptables sont également imputables si le propriétaire-bailleur adhère à un Centre de gestion agréé (CGA). De plus, si le montant des charges dépasse les loyers annuels, le contribuable crée un déficit foncier. Ce dernier est imputable chaque année sur 10 ans, avec un plafond de 10 700 €.
En outre, le régime réel d’imposition permet de profiter de l’amortissement du bien immobilier. Il s’agit d’une méthode comptable visant à réduire le revenu imposable en répartissant le prix d’achat du logement sur plusieurs années. Elle contribue également à amortir certaines dépenses liées à l’achat de mobiliers coûteux.
