En 2025, la location meublée non professionnelle (LMNP) reste l’un des moyens les plus accessibles et fiscalement intéressants pour générer des revenus complémentaires. Ce statut est particulièrement apprécié des bailleurs particuliers qui souhaitent se lancer dans l’investissement locatif sans créer de société, grâce à une forme simple et souple : l’entreprise individuelle (EI).
Trop peu de guides expliquent clairement comment déclarer son activité, obtenir un numéro SIRET, ou choisir entre le micro-BIC et le régime réel, alors que ces décisions ont un impact direct sur vos impôts et votre rentabilité.
Découvrez dans ce guide comment créer votre entreprise individuelle en LMNP, quelles démarches suivre, quel régime fiscal choisir, et comment le comparer aux autres structures (EURL, SARL de famille, SCI à l’IS…). L’objectif est de vous aider à structurer votre activité locative meublée, en choisissant la forme la plus avantageuse fiscalement et la plus adaptée à votre profil.
Le statut LMNP décrypté
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal spécifique réservé aux particuliers qui mettent en location un bien meublé, sans en faire leur activité principale.
C’est l’un des statuts préférés des investisseurs débutants ou intermédiaires : il permet de générer des revenus complémentaires avec une fiscalité très avantageuse, sans les contraintes sociales ou comptables du professionnel.
Conditions d’éligibilité au LMNP en 2025
Pour bénéficier du statut LMNP, vous devez remplir au moins l’une des deux conditions suivantes :
- Réaliser moins de 23 000 € TTC de recettes locatives par an (toutes locations meublées confondues, par foyer fiscal) ;
- Ou bien, faire en sorte que ces recettes représentent moins de 50 % de vos revenus professionnels globaux (salaires, BIC, BNC, etc.).
Si l’un de ces deux critères est respecté, vous êtes automatiquement considéré comme Loueur Non Professionnel.
Si les deux seuils sont dépassés, vous basculez sous le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel).
Dans ce cadre, les loyers perçus sont déclarés au titre des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et non comme des revenus fonciers classiques. Cela permet de profiter de régimes fiscaux avantageux comme le micro-BIC ou le régime réel simplifié, avec la possibilité :
- d’amortir le bien et son mobilier,
- de déduire les charges (intérêts, travaux, assurances…),
- et de bénéficier d’un abattement de 50 % en micro-BIC sans justification.
Contrairement au Loueur en Meublé Professionnel, le LMNP n’implique aucune inscription au Registre du Commerce, pas de cotisations sociales, ni de passage en société (sauf choix spécifique).
Quel régime fiscal choisir : micro-BIC ou réel ?
En tant que LMNP, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC (automatique sous conditions) ou le régime réel simplifié (optionnel, mais souvent plus avantageux).
Le régime micro-BIC
Applicable si vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 77 700 €. Ce régime offre un abattement forfaitaire de 50 %, censé couvrir vos charges, sans justificatifs requis. Seule la moitié de vos loyers est imposée.
Exemple :
- Recettes annuelles : 12 000 €
- Abattement de 50 % ➝ Revenus imposables = 6 000 €
- Imposition au barème de l’IR + prélèvements sociaux sur cette base.
Ce régime micro-BIC est donc idéal si vous avez peu de charges ou souhaitez une gestion simplifiée.
Le régime réel simplifié
Obligatoire si vous dépassez les 77 700 € de recettes, mais accessible sur option même en dessous de ce seuil. Ce régime permet de déduire l’ensemble des charges réelles :
- Amortissement du bien et du mobilier,
- Intérêts d’emprunt,
- Frais de gestion,
- Travaux d’entretien,
- etc.
Exemple comparatif :
- Recettes : 12 000 €
- Charges totales : 6 000 € (intérêts, charges, amortissements)
- Revenu imposable réel = 6 000 € (micro-BIC) vs 0 € (régime réel)
Avec le régime réel, vous pouvez ne pas être imposé du tout, voire créer un déficit reportable sur les futurs revenus LMNP.
A noter que pour opter pour le réel, vous devez le signaler lors de la déclaration de début d’activité (formulaire P0i) ou avant le 1er février de l’année d’imposition visée.
Entreprise individuelle et LMNP : une compatibilité simple et directe
L’activité de location meublée non professionnelle (LMNP) peut être exercée en entreprise individuelle (EI), c’est-à-dire en nom propre, sans créer de société (comme une EURL ou une SARL) ni constituer de capital social.
Il est tout à fait possible de cumuler le statut de LMNP en entreprise individuelle avec une activité salariée ou non salariée. Ce statut est donc parfaitement adapté pour générer un revenu complémentaire en parallèle de votre emploi principal.
C’est l’un des grands avantages de ce statut : il permet de commencer à investir simplement, tout en profitant d’un régime fiscal puissant, notamment via l’option pour le régime réel simplifié.
A noter que le régime LMNP au réel est parfaitement compatible avec une entreprise individuelle. Ce régime vous permet d’amortir le bien et les meubles, de déduire vos charges réelles, et de réduire votre imposition de manière légale et durable.
Une réforme qui protège le patrimoine personnel
Depuis mai 2022, la réforme du statut d’entreprise individuelle introduit une séparation automatique entre le patrimoine personnel et professionnel, sauf en cas de fraude ou de faute grave.
Cela renforce la sécurité juridique du bailleur, sans avoir besoin de recourir à une société à responsabilité limitée.
Ne pas confondre : micro-BIC et micro-entreprise
Beaucoup confondent à tort le régime micro-BIC (un régime fiscal du LMNP) avec le statut de micro-entrepreneur, qui n’est pas autorisé pour la location meublée classique.
Vous pouvez être en LMNP avec le régime micro-BIC ou le régime réel. Mais vous ne pouvez pas déclarer une activité LMNP sous le statut de micro-entrepreneur.
Démarches d’immatriculation pour un LMNP en entreprise individuelle
Une fois votre choix d’exercer en LMNP validé, la première formalité consiste à déclarer officiellement votre activité de location meublée.
Depuis 2023, cette démarche se fait exclusivement sur le guichet unique de l’INPI (formalites.entreprises.gouv.fr), qui centralise toutes les créations d’entreprise.
Vous devrez y compléter le formulaire P0i, dédié aux déclarations d’activités non salariées en nom propre. Ce document permet de signaler le début d’activité, d’indiquer l’adresse du bien loué, et surtout de choisir votre régime fiscal LMNP (micro-BIC ou régime réel simplifié).
À l’issue de cette procédure, l’administration vous attribuera un numéro SIRET lié à l’activité de location meublée. Ce numéro est indispensable pour :
- déclarer vos loyers en BIC,
- émettre des documents fiscaux en bonne et due forme,
- et accéder à certains services comme l’ouverture d’un compte bancaire dédié.
Pensez à opter pour le régime réel dès le formulaire si vous souhaitez optimiser votre fiscalité dès la première année. À défaut, vous pourrez encore le faire avant le 1er février de l’année suivante.
Enfin, selon la nature de votre bien et votre commune, une déclaration préalable en mairie peut être requise, notamment pour les locations de courte durée.
Comparaison avec d’autres structures juridiques
Si la majorité des bailleurs optent pour l’entreprise individuelle (EI) pour démarrer en LMNP, il est important de connaître les autres structures juridiques possibles, notamment lorsque votre projet prend de l’ampleur.
En 2025, trois formes principales peuvent encadrer une activité de location meublée non professionnelle :
Entreprise individuelle (EI)
C’est la forme la plus simple. Elle ne nécessite pas de création de société, aucun capital social, ni statuts. C’est la meilleure solution pour un investisseur débutant, avec un ou deux biens.
- Fiscalité : BIC (micro ou réel)
- Transmission : classique, via succession ou donation
- Souplesse : maximale
- Protection du patrimoine : limitée mais renforcée depuis 2022
- Coût de fonctionnement : très faible
EURL ou SARL de famille
Créer une société unipersonnelle (EURL) ou une SARL de famille, nécessitant au moins deux associés appartenant à la même famille, permet de limiter sa responsabilité et de professionnaliser la gestion. Ces structures sont souvent utilisées dès qu’un patrimoine commence à se structurer ou qu’un investissement est réalisé en couple ou avec les enfants.
- Fiscalité : choix entre IR (avec BIC) ou IS
- Amortissements : possibles dans les deux cas
- Transmission : facilitée dans la SARL de famille
- Coût : élevé (expert-comptable, statuts, greffe)
- Souplesse : moyenne
Idéal pour : projets familiaux, transmission anticipée, regroupement de biens.
SCI à l’IS (option spécifique)
Par défaut, une SCI ne permet pas la location meublée. Mais en optant à l’IS, elle devient éligible au régime BIC. Ce montage complexe offre des leviers d’amortissement puissants, mais engendre une double imposition (IS + dividendes) et une rigidité statutaire.
À réserver aux stratégies patrimoniales complexes, avec conseil fiscal renforcé.
Avantages et inconvénients de l’EI en LMNP
Ses Avantages
Choisir l’entreprise individuelle pour exercer une activité de location meublée en LMNP séduit de nombreux bailleurs, notamment ceux qui souhaitent commencer simplement, sans créer de structure lourde. Ce statut permet de déclarer rapidement son activité, sans capital à verser ni statuts à rédiger, tout en ouvrant l’accès aux deux régimes fiscaux du BIC : le micro-BIC pour sa simplicité, ou le régime réel pour ceux qui veulent amortir leur bien et optimiser leurs charges.
Cette flexibilité en fait une formule idéale pour tester l’investissement locatif meublé, notamment lorsqu’on possède un ou deux biens. L’EI est aussi parfaitement compatible avec la nouvelle protection du patrimoine personnel introduite en 2022, ce qui en renforce l’attractivité pour les investisseurs débutants ou autonomes.
Ses inconvénients
Cependant, cette forme juridique a aussi ses limites. Elle ne permet pas d’isoler juridiquement le patrimoine affecté à l’activité, ce qui peut devenir problématique en cas de litige, sauf à se structurer différemment.
De plus, les possibilités d’optimisation fiscale et de transmission sont plus restreintes qu’avec une société. Enfin, dès lors que l’activité prend de l’ampleur, que les biens se multiplient ou qu’un projet familial se dessine, une structure sociétaire devient souvent préférable pour bénéficier d’une gestion plus souple, durable et optimisée.
En résumé : l’entreprise individuelle est parfaite pour se lancer sans contrainte, mais ne constitue pas toujours une solution pérenne dans une stratégie patrimoniale avancée.
Le statut LMNP en entreprise individuelle constitue une excellente porte d’entrée dans l’investissement locatif meublé : fiscalement avantageux, simple à mettre en place, souple à gérer.
Mais pour pérenniser vos revenus, protéger votre patrimoine et structurer votre projet à moyen ou long terme, il est crucial de choisir la bonne forme juridique dès le départ.
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