LMNP et amortissement : tout ce que vous devez savoir 

Dans l’univers fascinant de l’investissement locatif, le LMNP (Loueur meublé non professionnel) devient l’option prisée des chefs de projets. Ce statut vous donne le choix entre 2 régimes d’imposition, le micro-BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) et le réel simplifié. Ce dernier s’avère particulièrement avantageux, car il vous permet de déclarer vos charges déductibles. Il autorise également le système d’amortissement, qui contribue à diminuer significativement votre fiscalité. Plus de détails sur ce mécanisme comptable dans cet article.

Comment fonctionne l’amortissement avec le LMNP ?

D’emblée, le LMNP est un statut fiscal concernant l’achat d’un bien immobilier mis en location meublée non professionnelle. Le propriétaire-bailleur perçoit donc des revenus qu’il doit déclarer dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). De surcroît, dès que les loyers annuels en location meublée classique dépassent 77 700 €, le régime réel simplifié s’applique. Le plafond considéré s’élève à 188 700 € s’il s’agit des locations meublées saisonnières. Ce mode d’imposition présente des avantages intéressants, notamment la réduction d’impôts, grâce à l’amortissement comptable.

Par définition, l’amortissement comptable consiste à chiffrer la dépréciation de la valeur du bien immobilier et mobilier sur une durée déterminée. En location meublée non professionnelle, l’investisseur peut notamment amortir 100 % :

  • du prix hors taxe du bien immobilier (le terrain exclu) ;
  • de la somme des frais d’acte ;
  • de la valeur hors taxe des meubles ;
  • du montant des travaux effectués dans le logement.

L’amortissement se fait linéairement sur des durées spécifiques à chaque composant :

  • 5 ans à 10 ans pour les meubles, soit un taux d’amortissement annuel compris entre 10 % et 20 % ;
  • 25 ans à 40 ans pour les biens immobiliers et les frais d’acte, soit un taux d’amortissement annuel compris entre 2,5 % et 4 %.

Le montant ainsi obtenu est déductible sur la base imposable, ce qui réduira la fiscalité du bénéficiaire.

Comment calculer l’amortissement ?

Pour calculer l’amortissement d’un logement meublé en location non professionnelle et ses composants, vous pouvez utiliser la formule suivante :

Montant d’amortissement = prix d’acquisition * taux d’amortissement / durée d’amortissement.

Afin de vous aider à y voir plus clair, prenez l’exemple d’un logement ayant un prix d’achat de 25 000 €. La valeur moyenne de la dépréciation comptable est fixée à 85 % sur une durée de 30 ans. En appliquant la formule, vous obtenez 250 000 € x 85 % / 30. Ce qui donne le montant d’amortissement de 7 083 €, déductible par an sur votre revenu imposable.

Quels sont les avantages fiscaux de l’amortissement en LMNP ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel est l’arme secrète qui propulsera votre investissement locatif. Et les avantages de l’amortissement sous le régime réel d’imposition vous mèneront vers de nouveaux sommets.

La conjonction LMNP et amortissement permet d’enregistrer la dépréciation progressive du bien dans la comptabilité du loueur en meublé non professionnel. Le but est d’imputer les dépenses sur les recettes locatives chaque année. Cette méthode comptable a pour effet de réduire la base imposable du propriétaire-bailleur. En effet, le montant d’amortissement vient se retrancher de vos loyers encaissés, réduisant considérablement votre résultat imposable. En conséquence, vous payez moins d’impôt sur le revenu, et verrez la rentabilité de votre projet plus rentable.

En outre, les actifs dans les locations meublées non professionnelles n’ont pas tous la même nature et la même durée d’amortissement. Le propriétaire-bailleur peut ainsi décider quand déduire davantage de charges ou répartir les déductions sur plusieurs années. À la clé ! Il profite d’une gestion fiscale optimale.

Points de vigilance et erreurs courantes

Le statut LMNP combiné à l’amortissement du régime réel simplifié vous promet un rendement locatif élevé. Il existe toutefois quelques points de vigilance et des erreurs courantes à considérer.

Le calcul de l’amortissement

Les calculs incohérents causent des problèmes fiscaux, car l’administration fiscale peut imposer des montants d’impôts supplémentaires. L’erreur dans l’équation est due, par exemple, à la non-application de la durée d’amortissement correcte pour chaque composant.

L’enregistrement des charges

Les charges déductibles dans le cadre d’un amortissement en LMNP doivent être prouvées. Vous devez alors conserver les justificatifs, les factures d’achat de mobilier, par exemple. Vous profiterez ainsi d’une déduction fiscale des dépenses sans problème. Attention ! Les charges doivent être engagées après la mise en location du bien.

La loi qui régit l’amortissement en LMNP

La loi ALUR (Accès au logement et un urbanisme rénové) donne la liste obligatoire de meubles nécessaires en location meublée non professionnelle. Elle inclut, entre autres, la literie, les appareils électroménagers, la table et les chaises. Certains investisseurs commettent l’erreur de déclarer une mise en location meublée. Or, le logement n’est pas équipé conformément à la loi. Ils risquent alors de perdre les avantages fiscaux et de réduire la rentabilité globale de leurs investissements locatifs.

L’expertise professionnelle

L’amortissement en LMNP peut être une affaire complexe, en particulier pour un investisseur débutant. Les incohérences de calcul ou le manque de connaissance en matière de bien loué meublé non professionnel entraînent des erreurs coûteuses. Solliciter un expert fiscal ou un comptable spécialisé dans l’immobilier est donc une solution judicieuse.

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Pierre

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