L’année 2025 marque un tournant dans le marché immobilier français pour les investisseurs locatifs. Avec des taux d’emprunt avoisinant les 4,15 %, la mise en place de la réglementation environnementale RE2025, et une légère correction des prix de l’ancien (-6,8 % en un an), il est crucial pour les investisseurs d’adapter leur stratégie afin de maximiser leur rentabilité. Les villes moyennes, souvent situées dans des zones à fort potentiel de croissance, attirent désormais celles et ceux qui recherchent un excellent équilibre entre loyers et coût d’acquisition. Découvrons maintenant où investir en 2025.
Selon l’INSEE – Prix des logements anciens, la tendance actuelle confirme que le rendement locatif brut demeure plus élevé dans des agglomérations de taille intermédiaire, où l’offre et la demande s’équilibrent mieux qu’à Paris ou en Île-de-France ou dans d’autres métropoles onéreuses.
Ci-dessous, retrouvez le Top 10 des villes françaises où investir en 2025, basé sur une étude croisée de données de l’INSEE, de la Banque de France et des Notaires de France – PERVAL.
Le Top 10 des villes où investir en 2025
| Ville | Prix moyen au m² | Rendement locatif brut | Tension locative | Évolution prix (5 ans) | Atout clé |
| Lille | 3 496 € (-4,1 % vs 2024) | 5,7 % | Élevée | +12 % | Hub européen connecté (Paris, Londres, Bruxelles) |
| Mulhouse | 1 267 € (+8,3 %) | 12,2 % (record national) | Élevée | +30 % | Exonération en Zone Franche Urbaine (ZFU) |
| Limoges | 1 842 € (+26,9 % / 5 ans) | 6,8 % | Moyenne | +15 % | Première pour logements DPE A-B (68 %) |
| Saint-Étienne | 1 535 € (décote -18 %) | 8,9 % (après travaux) | Moyenne | +8 % | Programme « Action Cœur de Ville » |
| Brest | 2 867 € (+7,4 %) | 5,9 % | Élevée | +10 % | Dynamisme maritime + base navale |
| Roissy | 4 112 € (+14 %) | 6,3 % | Élevée | +18 % | Proximité aéroport CDG / futur hub de fret aérien |
| Le Havre | 2 145 € (+9,8 %) | 7,1 % | Moyenne | +12 % | Investissements massifs dans l’éolien offshore |
| Bayonne | 4 456 € (+18 %) | 4,9 % | Moyenne | +20 % | Marché stabilisé & croissance démographique |
| Toulouse | 3 988 € (+8,2 %) | 5,4 % | Élevée | +15 % | Pôle aérospatial (60 000 emplois directs) |
| Nantes | ~3 200 € (estimation) | 5,2 % | Élevée | +10 % | Forte attractivité économique & démographique |
1. Lille : La locomotive du Nord
Lille s’impose comme l’une des villes les plus attractives pour un investissement locatif en 2025. Située à un carrefour stratégique entre Paris, Bruxelles et Londres, elle bénéficie d’une forte demande locative, notamment grâce à son important pôle universitaire et son secteur économique dynamique. La présence de grandes entreprises et d’un marché de l’emploi en pleine expansion renforce encore son attrait auprès des jeunes actifs et des cadres.
Le projet de gare Saint-Sauveur et l’essor du quartier Euratechnologies, hub de l’innovation et du numérique, contribuent à accroître la valeur immobilière des biens situés à proximité. Investir à Lille, c’est miser sur une ville jeune, dynamique et tournée vers l’avenir, avec une croissance stable des prix et un rendement locatif intéressant.
- Prix moyen au m² : 3 496 € (-4,1 % par rapport à 2024)
- Rendement locatif brut : 5,7 %
- Atout clé : Position stratégique et forte population étudiante
2. Mulhouse : Le phénomène alsacien
Mulhouse affiche le meilleur rendement locatif de France, atteignant 12,2 %, une rareté sur le marché immobilier. Cette performance est notamment due à des prix d’achat très accessibles (1 267 €/m² en moyenne) et favorisé par son statut de Zone Franche Urbaine (ZFU), permettant aux investisseurs, sous certaines conditions (logement neuf ou rénové, localisation précise, activité commerciale), de bénéficier d’exonérations fiscales importantes, dont l’exonération de taxe foncière sur une période déterminée.
Autre atout majeur : Mulhouse est classée en Zone Franche Urbaine (ZFU), ce qui permet de bénéficier d’une exonération de taxe foncière, augmentant encore l’attrait pour les investisseurs. Avec la requalification majeure du centre-ville et l’essor des quartiers proches du Parc des Collines, les biens immobiliers prennent de la valeur, offrant un effet levier important pour une plus-value rapide.
- Atout clé : Exonération fiscale et prix d’achat très bas
- Prix moyen au m² : 1 267 € (+8,3 % par rapport à 2024)
- Rendement locatif brut : 12,2 %
3. Limoges : La pépite verte
Avec un prix moyen au m² de 1 842 € et un rendement de 6,8 %, Limoges est une ville où il fait bon investir. Son dynamisme économique est porté par l’innovation, notamment dans les biotechnologies et les industries vertes. Premier pôle français en matière de logements classés DPE A-B, la ville séduit les jeunes actifs et familles, attirés par un cadre de vie sain et économe en énergie.
Le quartier de la Bastide représente une opportunité idéale pour les investisseurs, avec une décote de 22 % sur les biens à rénover et une hausse des loyers de 4,8 % par an. Avec son marché immobilier encore sous-évalué et une population en croissance, Limoges offre de belles perspectives d’appréciation des biens.
- Prix moyen au m² : 1 842 € (+26,9 % sur 5 ans)
- Rendement locatif brut : 6,8 %
- Atout clé : Ville leader sur l’habitat éco-performant
4. Saint-Étienne : L’anti-crise et laboratoire de la rénovation
Longtemps perçue comme une ville en difficulté, Saint-Étienne connaît une véritable renaissance grâce à des projets de rénovation ambitieux. En 2025, la ville reste l’une des plus rentables de France, avec un rendement locatif de 8,9 % et des prix défiant toute concurrence. Le programme « Action Cœur de Ville » prévoit 45 millions d’euros d’investissements, attirant de nouveaux habitants et valorisant le marché immobilier.
À Saint-Étienne, les décotes pouvant atteindre jusqu’à 40 % concernent principalement des immeubles anciens situés en centre-ville, souvent nécessitant des travaux importants. Ces biens constituent de réelles opportunités pour réaliser des plus-values substantielles après rénovation. L’attractivité croissante du centre-ville et l’augmentation des loyers (+8 % par an) en font une destination phare pour l’investissement immobilier.
- Prix moyen au m² : 1 535 € (-18 % sur certains biens à rénover)
- Rendement locatif brut : 8,9 % après travaux
- Atout clé : Ville en pleine transformation, prix attractifs
5. Brest : La sentinelle bretonne
Brest s’impose comme une ville à fort potentiel grâce à son dynamisme économique et sa situation stratégique sur la façade atlantique. Son pôle maritime et aéronautique attire une main-d’œuvre qualifiée, ce qui soutient la demande locative et entraîne une hausse des loyers de +12 % sur certains quartiers comme les Capucins.
Les résidences seniors, affichant un taux d’occupation de 92 %, constituent un segment porteur pour l’investissement locatif. Avec un prix au m² abordable et une demande croissante, Brest représente une belle opportunité pour les investisseurs souhaitant sécuriser leurs revenus locatifs.
- Prix moyen au m² : 2 867 € (+7,4 % par rapport à 2024)
- Rendement locatif brut : 5,9 %
- Atout clé : Économie maritime dynamique et forte demande locative
6. Roissy : Le poumon économique du Grand Paris
Située à proximité immédiate de l’aéroport Charles de Gaulle, Roissy bénéficie d’un marché locatif ultra-dynamique, notamment pour les professionnels du secteur aérien. L’ouverture du CDG Express a fait grimper les prix de l’immobilier de +14 %, mais les loyers suivent cette tendance, permettant de conserver un rendement locatif solide de 6,3 %.
Avec le projet de hub de fret aérien prévu pour 2027, Roissy attire les investisseurs souhaitant capitaliser sur une zone à forte croissance économique.
- Prix moyen au m² : 4 112 €
- Rendement locatif brut : 6,3 %
- Atout clé : Emploi stable et augmentation des loyers
7. Le Havre : La renaissance portuaire
Le Havre profite d’un plan de modernisation massive, notamment grâce à ses investissements dans l’éolien offshore (1,2 Md€). Cette transformation génère une nouvelle population de cadres et d’ingénieurs, favorisant un marché locatif en pleine expansion.
Avec une augmentation des prix de 9,8 % en 2024 et une rentabilité moyenne de 7,1 %, la ville attire de plus en plus d’investisseurs en quête de rendement.
- Prix moyen au m² : 2 145 €
- Rendement locatif brut : 7,1 %
- Atout clé : Transformation économique et forte croissance des loyers
8. Bayonne, 9. Toulouse, 10. Nantes
Des villes comme Bayonne, Toulouse et Nantes restent des valeurs sûres, combinant qualité de vie, croissance économique et dynamisme locatif.Bayonne bénéficie d’une stabilité économique et démographique renforcée par le dynamisme du Pays Basque, Toulouse reste incontournable avec ses 60 000 emplois directs dans le secteur aéronautique et spatial, et Nantes attire continuellement de nouveaux résidents grâce à son attractivité économique et culturelle exceptionnelle.
Chaque ville présente des spécificités uniques, mais toutes offrent des opportunités d’investissement attractives en 2025.
Les critères à retenir pour choisir une ville où investir en 2025
Un rendement locatif attractif
La rentabilité locative brute est un critère clé pour tout investisseur. En 2025, la moyenne nationale s’établit autour de 5,8 %, avec des villes comme Mulhouse atteignant des records (12,2 %). Plus le prix au m² est faible et les loyers élevés, plus le rendement est attractif. Cela explique pourquoi les investisseurs privilégient des villes situées en dehors des grandes métropoles, où le marché est plus abordable et la tension locative élevée.
Des prix au m² accessibles
L’immobilier est un marché cyclique, et les corrections de prix observées en 2024 offrent de nouvelles opportunités. Alors que Paris affiche un prix moyen dépassant les 9 000 €/m², des villes comme Saint-Étienne, Le Havre ou Limoges proposent des métrés entre 1 500 et 2 500 €/m², permettant un investissement plus abordable et un meilleur ratio loyers/prix d’achat.
Une tension locative forte
Une ville où la demande dépasse l’offre garantit un faible risque de vacance locative et une meilleure valorisation des biens, ce qui garantit une tension locative importante. Les grands bassins d’emploi, les villes universitaires et celles bénéficiant d’un bon réseau de transports sont celles qui affichent la meilleure dynamique locative. Des villes comme Lille, Nantes et Toulouse, qui attirent de nombreux étudiants et jeunes actifs, offrent ainsi des perspectives de revenus locatifs intéressantes.
Des projets urbains structurants
Les villes en transformation sont les meilleures cibles pour un investissement immobilier réussi. Le Grand Paris Express, les aménagements portuaires du Havre ou encore la réhabilitation du centre-ville de Saint-Étienne sont autant de projets qui augmentent l’attractivité et la valorisation des logements. Investir avant l’aboutissement de ces projets permet de profiter d’une plus-value immobilière intéressante à moyen terme.
Des avantages fiscaux à saisir
L’optimisation fiscale est essentielle pour maximiser ses revenus locatifs. Les dispositifs Pinel, LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et les Zones Franches Urbaines (ZFU) permettent d’obtenir des réductions d’impôts et d’améliorer son rendement. Mulhouse et Roissy, par exemple, offrent des exonérations de taxe foncière, rendant l’investissement particulièrement intéressant.
Les 5 règles d’or pour investir en 2025
Miser sur les villes moyennes
Les villes entre 100 000 et 200 000 habitants sont aujourd’hui les plus rentables. Elles offrent un bon compromis entre accessibilité et demande locative. Des villes comme Saint-Étienne, Brest ou Le Mans permettent d’investir à un coût modéré tout en bénéficiant d’une rentabilité élevée.
Choisir des logements économes en énergie
Avec les nouvelles normes environnementales, les biens classés DPE A à C prennent de la valeur. Évitez les logements énergivores pour ne pas subir de décote et profiter des aides à la rénovation. Limoges et Nantes sont des références en matière de logement durable.
Profiter des dispositifs fiscaux
L’immobilier locatif peut être optimisé grâce à plusieurs dispositifs : Pinel pour le neuf, LMNP pour la location meublée ou encore les ZFU pour réduire la taxation foncière. Mulhouse et Roissy offrent des opportunités fiscales intéressantes.
Diversifier son portefeuille
Pour limiter les risques, il est conseillé de répartir ses investissements. Une stratégie équilibrée consiste à investir 70 % en résidentiel (studios, T2) et 30 % dans des parkings ou locaux commerciaux.
Acheter à prix réduit pour maximiser la plus-value
Les biens à rénover offrent un excellent levier de rentabilité. Avec des décotes pouvant atteindre 22 %, les investisseurs peuvent réaliser des plus-values importantes une fois les travaux achevés. Saint-Étienne et Le Havre sont des cibles de choix pour cette stratégie.
Conclusion : Dans quelles villes investir en 2025 ?
L’investissement immobilier reste une valeur sûre en 2025, à condition de bien choisir sa ville et d’adopter une stratégie optimisée. Les villes moyennes, les zones en transformation urbaine et les biens performants sur le plan énergétique sont les cibles prioritaires.
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