LMNP et plus-value immobilière : ce qu’il faut savoir en 2025
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet aux investisseurs de bénéficier d’une fiscalité avantageuse en location meublée. Mais lorsque vient l’heure de la revente du bien, la plus-value immobilière soulève de nombreuses interrogations : comment se calcule-t-elle ? Quel impôt s’applique ? Quelles exonérations sont possibles ? Et surtout, que change la loi de finances 2025 pour les détenteurs de logements meublés ? Faisons le point.
Qu’est-ce que la plus-value immobilière en LMNP ?
Définition et principe de la plus-value
La plus-value se définit comme la différence entre le prix de vente (ou cession) et le montant d’acquisition d’un bien immobilier. En LMNP, le propriétaire relève systématiquement du régime fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), qu’il opte pour le micro-BIC ou le régime réel.
Plus-value brute = (Prix de vente) – (Prix d’achat + Frais + Travaux)
Pour calculer la plus-value, le prix d’acquisition peut être majoré des frais d’acquisition (au réel ou via un forfait de 7,5 %) et des éventuels travaux justifiables. Le prix de vente, lui, s’entend net vendeur, hors frais.
Revente d’un bien meublé : les règles spécifiques
Dans le cadre d’une détention en LMNP, le régime d’imposition de la plus-value peut différer de celui d’une résidence principale ou d’un bien détenu à titre professionnel (LMP). L’année de cession, il faudra donc distinguer si la plus-value relève d’un cadre particulier, comme le régime réel avec amortissements, ou d’un régime micro s’il y a une activité distincte.
Comment se calcule la plus-value en LMNP ?
Formule de calcul de la plus-value brute
La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Dans certains cas, vous pouvez ajouter un forfait pour frais (7,5 % du prix d’achat, ou sur justificatifs) et intégrer certains travaux d’amélioration dans le calcul.
Plus-value brute = Prix de vente – (Prix d’achat + frais d’acquisition + éventuels travaux)
Abattements pour durée de détention
Lorsque vous conservez un bien immobilier pendant plusieurs années, l’administration fiscale applique des abattements progressifs sur la plus-value imposable. Ce mécanisme permet une exonération partielle, puis totale, selon la durée de détention :
Impôt sur le revenu : exonération totale après 22 ans de détention, avec un abattement progressif dès la 6ᵉ année.
Prélèvements sociaux (17,2 %) : exonération totale après 30 ans, également via un abattement progressif.
Attention toutefois : si vous êtes au régime réel BIC et que vous avez amorti votre bien, une partie de la plus-value peut être requalifiée en plus-value à court terme. Dans ce cas, elle est imposée non pas selon les taux forfaitaires mais au barème progressif de l’impôt sur le revenu, sans bénéficier des abattements pour durée de détention.
Quelle fiscalité s’applique à la plus-value LMNP ?
Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux
Par défaut, la plus-value relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. Le taux normal est de 19 % pour l’impôt sur le revenu, et 17,2 % pour les prélèvements sociaux (CSG, CRDS…), soit un total de 36,2 %. Les abattements pour durée de détention réduisent progressivement la base imposable à partir de la 6e année.
Cas particulier de la plus-value à court terme
Si l’administration fiscale considère que vos amortissements ont significativement réduit votre valeur d’achat, une fraction de la plus-value peut être traitée comme plus-value à court terme, imposée au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ce peut être le cas en cas de forte décote initiale ou de gros travaux de rénovation intégrés en amortissements.
Exonérations possibles
Résidence principale : hors sujet ici, mais un bien LMNP occupé à titre principal juste avant la vente ne génère pas d’exonération complète.
Cession à un ascendant ou descendant : pas d’exonération spécifique en LMNP.
Exonération totale : Même après 30 ans de détention, seule la plus-value dite “à long terme” (calculée selon le régime des particuliers) est exonérée. En revanche, la part liée aux amortissements peut être requalifiée en “plus-value à court terme” et rester soumise à l’impôt sur le revenu. D’où l’importance d’anticiper ce traitement lors de la revente.
Ce que change la loi de finances 2025 pour les LMNP
Réforme 2025 : ce qui change sur l’amortissement en LMNP t
La loi de finances 2025 a profondément modifié les règles du régime réel en location meublée :
Les amortissements sont désormais plafonnés dans le temps : en général sur 20 à 30 ans selon la nature du bien et du mobilier.
Ils ne peuvent plus créer ni amplifier un déficit fiscal imputable sur les recettes locatives.
Ils ne réduisent plus la plus-value imposable au moment de la revente, même après 22 ou 30 ans de détention.
👉 Autrement dit : les amortissements conservent leur intérêt pour réduire l’impôt chaque année, mais leur effet à la sortie est désormais neutralisé. Cela renforce l’importance de piloter votre fiscalité en amont, avec une vision à long terme.
Vers une uniformisation des statuts (LMNP / LMP) ?
Dans une logique de simplification et de lutte contre les abus, le gouvernement souhaite rapprocher progressivement les régimes LMNP et LMP. Plusieurs signaux réglementaires vont dans ce sens :
Surveillance accrue des recettes locatives proches du seuil professionnel
Encadrement renforcé de la revente avec amortissements passés
Risque de requalification en LMP en cas d’activité récurrente, même si les seuils ne sont pas officiellement franchis
➡️ Le LMNP reste distinct du LMP, mais les frontières sont de moins en moins nettes, et les contrôles plus fréquents.
Anticiper les changements dès cette année
Si vous prévoyez une cession ou un changement de régime fiscal, il est crucial d’anticiper. Deux stratégies se dessinent :
Vendre avant que les nouvelles règles soient pleinement appliquées (si cela réduit la plus-value imposable ou évite une requalification)
Optimiser votre amortissement sur le long terme, en tenant compte de l’impact réel sur l’impôt et sur la fiscalité à la sortie
💡 Chez GLOBAL ICON, nous simulons pour chaque investisseur l’impact réel des changements 2025 sur ses amortissements, sa plus-value et sa rentabilité nette à la sortie.
Comment optimiser la fiscalité sur la plus-value en LMNP ?
Choisir stratégiquement le moment de la revente
Plus vous conservez votre bien, plus la fiscalité sur la plus-value diminue :
Exonération de l’impôt sur le revenu après 22 ans de détention
Exonération des prélèvements sociaux après 30 ans
Ces abattements s’appliquent uniquement à la plus-value à long terme, c’est-à-dire celle calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition.
⚠️ Attention : en cas de régime réel avec amortissements, une part de la plus-value peut être requalifiée en plus-value à court terme, soumise au barème de l’impôt sur le revenu, sans exonération pour durée de détention.
Exploiter l’amortissement au réel intelligemment (sans se piéger)
Sous le régime réel, les amortissements réduisent vos revenus imposables pendant la phase d’exploitation. Mais depuis 2025 :
Ils ne diminuent plus la plus-value à la revente
Ils ne peuvent plus générer de déficit fiscal
Ils sont désormais strictement encadrés (durée, calcul, traçabilité)
👉 L’erreur fréquente est de vendre trop tôt après avoir amorti fortement : la base de calcul de la plus-value peut exploser, avec une part imposée au barème progressif. L’idéal est donc de modéliser sur 10, 15 ou 20 ans l’impact fiscal global de vos choix (achat, amortissement, revente).
Conseils d’experts pour une cession optimisée
Avant de vendre, vérifiez ces trois points :
Faites estimer votre bien à jour (marché, état du logement, valeur résiduelle)
Rassemblez tous vos justificatifs : travaux, frais de notaire, frais d’agence… utiles pour minorer la plus-value brute
Faites valider votre stratégie fiscale par un expert-comptable ou un notaire : c’est le seul moyen d’éviter une requalification de la plus-value ou un redressement post-amortissement
La revente d’un bien en LMNP est tout sauf anodine : entre amortissements passés, durée de détention, régime fiscal choisi et nouvelle loi de finances 2025, chaque détail peut changer radicalement le montant de votre impôt sur la plus-value.
🧠 Chez GLOBAL ICON, nous modélisons pour vous les scénarios les plus pertinents :
– Avec ou sans amortissements
– Revente à court ou long terme
– Simulation micro-BIC vs réel sur 20 ans
– Estimation du coût fiscal de sortie
💬 Prenez 30 minutes avec un fiscaliste GLOBAL ICON et reprenez la main sur votre stratégie LMNP.
