Dans le secteur de l’investissement immobilier, la location meublée non professionnelle (LMNP) se distingue par ses nombreux avantages fiscaux et patrimoniaux, en faisant une option prisée des investisseurs en France. Ce statut permet non seulement de diversifier son portefeuille immobilier, mais aussi d’optimiser ses revenus locatifs grâce à une fiscalité avantageuse. Vous souhaitez savoir comment maximiser vos gains tout en bénéficiant d’une gestion locative simplifiée ? Découvrez ici tout ce que vous devez savoir avant de vous lancer dans un projet LMNP.
Définition
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) s’adresse aux propriétaires qui souhaitent mettre en location un bien meublé sans en faire leur activité principale. Ce dispositif existe depuis 1949 et s’inscrit dans une logique d’investissement immobilier à long terme. Contrairement à un loueur professionnel (LMP), un loueur non professionnel n’est pas inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et ses revenus locatifs ne doivent pas excéder 23 000 € par an ou représenter plus de 50 % de ses revenus globaux.
Louer en meublé implique de fournir un logement prêt à vivre, avec les équipements nécessaires, et les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ce statut, particulièrement prisé en France, présente des avantages fiscaux significatifs, ce qui en fait une option incontournable pour ceux cherchant à optimiser la rentabilité de leurs biens immobiliers.
Avantages et inconvénients
Disponible dans toute la France, le statut LMNP comporte d’innombrables avantages. Il existe néanmoins quelques points à considérer avant de choisir ce dispositif de défiscalisation.
Les avantages d’un investissement locatif en LMNP
Voici les principaux atouts de la location meublée non professionnelle en France.
Une fiscalité avantageuse
Le principal atout du LMNP réside dans sa fiscalité flexible. En tant que loueur en meublé non professionnel, vous avez accès à deux régimes fiscaux : le micro-BIC et le régime réel. Le régime micro-BIC, applicable par défaut, permet un abattement fiscal de 50 % sur les loyers perçus, ce qui est particulièrement intéressant pour les petits investisseurs. Quant au régime réel, il permet d’amortir le bien et les meubles, réduisant ainsi considérablement l’imposition sur les revenus locatifs, une option souvent privilégiée par les investisseurs à plus haut rendement.
Aussi appelé régime forfaitaire, le micro-BIC constitue le régime fiscal par défaut d’un loueur en meublé non professionnel. Il s’applique automatiquement si le bailleur ne demande pas de changer de mode de fiscalité. En principe, il concerne les investisseurs encaissant des loyers annuels inférieurs à 77 700 € dans les locations meublées classiques. Le seuil s’élève à 188 700 € en location en meublé de tourisme. Dans les deux cas, le régime micro-BIC permet de bénéficier des taux d’abattement fiscal respectifs. Le pourcentage s’élève à 50 % dans la location meublée classique et atteint 71 % dans la saisonnière.
En revanche, si les recettes annuelles dépassent les deux plafonds cités plus haut, le régime réel simplifié s’applique. Ce mode d’imposition s’avère plus intéressant pour alléger votre charge fiscale. Il contribue, via le mécanisme de l’amortissement comptable, à réduire considérablement votre revenu imposable. Ce système consiste à déduire chaque année de votre impôt une fraction du prix d’achat du bien et des meubles. L’objectif est de prendre en compte leur dépréciation au fil du temps.
En régime réel, vous pouvez également retrancher de vos loyers le montant de vos charges déductibles, comme :
- les intérêts de votre crédit immobilier,
- les frais de gestion de votre bien,
- votre taxe foncière,
- votre prime d’assurance.
De plus, si les charges sont supérieures au montant de vos revenus locatifs, vous générez des déficits fonciers. Ces derniers sont plafonnés à 10 700 € et imputables sur 10 ans.
La possibilité de récupérer la TVA
Exercer une activité locative via le dispositif LMNP vous ouvre droit au statut de commerçant. Par conséquent, si vous achetez un logement meublé, vous pouvez alors récupérer la TVA (Taxe sur la valeur ajoutée). Cette dernière représente 20 % du montant total de votre investissement.
Toutefois, afin de pouvoir bénéficier de la récupération de la TVA, votre résidence doit répondre à certaines conditions précises. Par exemple, elle doit proposer au moins 3 des 4 services éligibles suivants :
- un service d’accueil,
- une cafétéria ou un espace de restauration,
- une blanchisserie,
- un service d’entretien des locaux.
Vous récupérerez la TVA en une seule fois, 6 mois après la première mise en location du bien meublé.
Une gestion locative déléguée
Dans l’optique d’une location meublée, les loueurs non professionnels peuvent choisir de confier la gestion locative à une agence immobilière. Cette délégation des activités à un exploitant spécialisé présente des avantages non négligeables, entre autres :
- la sécurité financière : le gestionnaire immobilier assure la collecte des loyers auprès des locataires ;
- la facilité de la recherche des locataires potentiels ;
- des risques de vacances locatives maîtrisés ;
- la prise en charge régulière des tâches administratives et des réglementations liées à l’activité locative.
En principe, un contrat sous forme de bail commercial lie le propriétaire et le gestionnaire. Ce document a une durée de validité comprise entre 9 ans et 11 ans. En cas de revente du logement en location meublée, le propriétaire le cèdera au nouvel acquéreur. Ce dernier doit alors accepter les conditions mentionnées dans ce contrat.
Un investissement rentable
L’investissement locatif en LMNP est un projet rentable qui bénéficie d’une réduction fiscale intéressante et de la récupération de la TVA. La gestion déléguée contribue également à optimiser la sécurité et la rentabilité d’une telle activité. De même, la location meublée affiche des loyers de 10 % à 20 % plus élevés qu’en location nue.
Par ailleurs, le statut LMNP offre aux investisseurs la possibilité de se lancer dans des activités à haut rendement. Entre autres, il permet d’investir sur Airbnb et dans les locations saisonnières qui génèrent en moyenne 4,5 % de rentabilité. Si vous souscrivez un emprunt immobilier afin de bénéficier de l’effet de levier, votre rendement locatif peut atteindre 7 %.
Les inconvénients d’un investissement locatif en LMNP
Bien qu’il soit fiscalement et financièrement avantageux, le statut LMNP présente néanmoins quelques limites. Son principal inconvénient réside dans la mise en location beaucoup plus lente qu’en location nue. En effet, la location meublée implique plusieurs contraintes administratives concernant la qualité du logement et du mobilier. Le propriétaire doit prévoir des travaux de réaménagement avant de mettre son bien sur le marché. De plus, il a besoin de temps pour l’achat et la livraison des meubles, à moins que le bien soit acquis meublé.
Bien sûr, la location meublée nécessite un investissement plus important que la location vide. Frais des travaux, coûts d’ameublement, honoraires de gestion, etc., toutes ces dépenses pèsent sur le propriétaire. De plus, l’investissement locatif en LMNP présente une rotation locative plus fréquente, ce qui ne fait que multiplier les sorties d’argent.
Conditions d’éligibilité
Pour obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel, il existe quelques conditions à respecter. Les critères d’éligibilité concernent à la fois le propriétaire et le logement locatif.
Conditions liées au propriétaire
Un loueur en meublé non professionnel doit être un propriétaire particulier non inscrit au registre de commerce et des sociétés. Il est toutefois tenu de déclarer son activité auprès du CFE (Centre des formalités des entreprises) ou du tribunal de commerce. Cette démarche est à effectuer dans les 15 jours qui suivent l’émission du premier contrat de location. Elle se fait au moyen d’un formulaire POi (Cerfa 11921*05) afin de recevoir un numéro SIRET (Système d’identification du répertoire des établissements).
Concernant les revenus locatifs, le plafond pour une LMNP est fixé à 23 000 €/an. Ces recettes locatives ne doivent pas dépasser 50 % des revenus annuels globaux du foyer fiscal du bailleur.
Conditions liées au bien immobilier
Concernant le logement, il doit être meublé. De plus, seuls les biens immobiliers à destination d’habitation sont éligibles à la loi LMNP. Anciens ou neufs, ils doivent être décents, répondant aux exigences suivantes :
- une surface au sol minimum de 9 m² ;
- une hauteur sous-plafond supérieure ou égale à 2,20 m ;
- un volume habitable dépassant 20 m3.
En outre, le patrimoine immobilier éligible au statut LMNP doit être conforme aux réglementations énergétiques en vigueur.
Quels sont les biens concernés ?
Le statut LMNP offre aux contribuables français différentes possibilités d’investissements. En effet, ce dispositif ne concerne pas uniquement les immeubles privés. Il porte également sur les résidences de services, notamment les 5 établissements suivants :
- les résidences de tourisme,
- les résidences d’affaires,
- les résidences étudiantes,
- les résidences pour sénior,
- les EHPAD (Établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes).
À noter que les locaux professionnels (bureaux, par exemple) et ceux à usage commercial n’entrent pas dans le champ d’application du statut LMNP.
Liste des meubles obligatoires
Le logement meublé doit comporter des meubles en qualité et en nombre suffisants pour répondre aux besoins quotidiens du locataire. Voici la liste des équipements obligatoires en LMNP, selon la loi ALUR (Accès au logement et un urbanisme rénové) :
- une literie munie des couettes ou des couvertures ;
- des volets ou des rideaux dans les chambres à coucher ;
- des plaques de cuisson, et un four ou un four à micro-ondes dans la cuisine ;
- un réfrigérateur ;
- un congélateur ou un compartiment à congélation dans le réfrigérateur, avec une température maximale de -6 o ;
- de la vaisselle et des ustensiles de cuisine en nombre suffisant aux besoins des locataires ;
- une table et des chaises ;
- des étagères de rangement ;
- des luminaires dans les chambres ;
- du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (un aspirateur pour la moquette, un balai et une serpillière pour le carrelage).
En cas d’absence de certains des éléments de cette liste, le juge peut requalifier le bail meublé en bail de location vide. Cette situation aura certainement des conséquences sur le plan fiscal. Également, elle impactera les tarifs de loyers pratiqués.
