Choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel est l’une des décisions les plus importantes pour un loueur en meublé non professionnel (LMNP).
En 2025, cette question est d’autant plus cruciale que la loi de finances 2025 a introduit des changements fiscaux significatifs, notamment pour les locations meublées touristiques.
Nous faisons le point sur les caractéristiques de chaque régime, les nouveautés de 2025, et les éléments à considérer pour faire le meilleur choix.
Le régime micro-BIC en 2025 : simplicité et nouveaux seuils
Le régime micro-BIC consiste à déclarer le total de vos recettes locatives annuelles, puis à bénéficier d’un abattement forfaitaire (un pourcentage de vos recettes déduit automatiquement) en lieu et place de la déduction des charges réelles.
Ce régime est apprécié pour sa simplicité : une seule case à renseigner dans la déclaration fiscale, sans avoir à détailler les dépenses.
En revanche, il ne permet pas de déduire vos charges effectives ni d’amortir le bien.
Abattements applicables en 2025 :
Suite à la loi de finances pour 2025, les taux d’abattement et les seuils du micro-BIC ont été ajustés :
- Locations meublées classiques (longue durée) : abattement de 50 % sur les loyers perçus, identique aux années précédentes.
- Locations meublées de tourisme classées (logements ayant obtenu un classement officiel type étoile) et chambres d’hôtes : abattement désormais de 50 %, au lieu de 71 % auparavant, afin d’aligner leur fiscalité sur celle des locations classiques.
- Locations meublées de tourisme non classées : abattement réduit à 30 %, au lieu de 50 % précédemment. Ce taux nettement inférieur, équivalent à celui du micro-foncier, réduit considérablement l’avantage fiscal pour les locations saisonnières qui ne sont pas classées.
Seuils de recettes à respecter :
Le régime micro-BIC n’est accessible que si vos recettes brutes annuelles restent sous certains plafonds, au-delà desquels le régime réel devient obligatoire.
Ces plafonds ont également été modifiés par la réforme :
- 77 700 € de revenus annuels pour les locations meublées de longue durée et pour les meublés de tourisme classés (contre 188 700 € auparavant pour ces derniers).
- 15 000 € de revenus annuels seulement pour les meublés de tourisme non classés (contre 77 700 € auparavant).
Exemple : Si vous louez un appartement en meublé classique et encaissez 20 000 € de loyers sur l’année, le régime micro-BIC vous permettrait d’être imposé seulement sur 10 000 € de bénéfice taxable après abattement de 50 %. En revanche, pour une location saisonnière non classée générant 20 000 € de recettes, le micro-BIC n’autoriserait qu’un abattement de 30 % (soit bénéfice taxable sur 14 000 €), et ce régime ne serait de toute façon plus accessible au-delà de 15 000 € de recettes annuelles. Dans ce dernier cas, vous seriez contraint de passer au régime réel.
Le régime réel : déduction des charges et amortissements
Le régime réel d’imposition consiste à déclarer le résultat réel de votre activité de location meublée, c’est-à-dire vos recettes diminuées de l’ensemble des charges effectivement supportées dans l’intérêt de la location (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, frais de gestion, taxes locales, etc.), ainsi que des amortissements.
L’amortissement immobilier permet de déduire chaque année une portion du prix d’achat du bien et du mobilier, correspondant à leur usure ou obsolescence.
Contrairement au micro-BIC, le régime réel prend donc en compte toutes les dépenses et l’usure du bien, ce qui peut considérablement minorer votre revenu imposable en LMNP.
Il n’y a pas de seuil de recettes à respecter pour y être éligible : vous pouvez y opter librement même en deçà des plafonds du micro-BIC, et il s’applique de plein droit si vos recettes excèdent ces seuils (77 700 € pour une location longue durée et 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé en 2025).
Avantages fiscaux du régime réel :
Dans de nombreux cas, la somme de vos charges et amortissements dépasse le forfait d’abattement qu’aurait offert le micro-BIC. Il en résulte souvent un bénéfice imposable très faible, voire nul, ce qui signifie peu ou pas d’impôt à payer sur vos loyers.
Par exemple, si vous avez des intérêts d’emprunt élevés, des travaux importants ou simplement un bien avec un fort potentiel d’amortissement, ces déductions peuvent dépasser 50 % des loyers.
Il n’est pas rare qu’au régime réel, le loueur ne paie aucun impôt pendant plusieurs années, car les charges et amortissements excèdent les recettes.
De plus, si ces charges génèrent un déficit (charges > loyers), ce déficit est reportable sur les revenus locatifs des 10 années suivantes. Quant aux amortissements non déduits, ils sont reportables sans limite de durée, permettant d’optimiser la fiscalité sur le long terme.
Contraintes du régime réel :
La contrepartie de ces avantages est une gestion plus complexe. Vous devez tenir une comptabilité complète (bilan, compte de résultat, annexes) et respecter les obligations fiscales d’une entreprise individuelle. Il est fortement recommandé de faire appel à un expert-comptable, en particulier pour optimiser les amortissements et éviter les erreurs. Cela génère des frais de gestion et demande du temps, là où le micro-BIC est beaucoup plus simple et automatique.
Néanmoins, des solutions en ligne et des cabinets spécialisés LMNP proposent des forfaits de gestion comptable, souvent compensés par les économies d’impôt réalisées grâce à l’optimisation fiscale permise par le régime réel.
Impact des réformes 2025 sur le régime réel : un changement majeur
Jusqu’en 2024, l’un des grands avantages du régime réel était que l’amortissement n’avait aucun impact sur la fiscalité en cas de revente du bien. Désormais, la loi de finances 2025 impose la réintégration des amortissements déduits dans le calcul des plus-values.
Cela signifie que lors de la vente d’un bien LMNP, le prix d’achat retenu sera diminué du montant total des amortissements pratiqués, augmentant ainsi l’assiette imposable de la plus-value.
Exemple : Un bien acheté 200 000 € et revendu 270 000 € après 40 000 € d’amortissements aurait auparavant généré une plus-value imposable de 70 000 €.
Avec la réforme, la plus-value imposable passe à 110 000 € : (270 000 € – (200 000 € – 40 000 €)).
Cette augmentation de la base taxable peut donc alourdir l’imposition lors de la vente.
Exceptions prévues par la réforme :
Toutefois, certains types de biens restent exemptés de cette nouvelle règle et continuent de bénéficier de l’ancien mode de calcul des plus-values.
Ces exceptions concernent :
- Les résidences étudiantes ;
- Les résidences pour jeunes actifs ou seniors ;
- Les établissements médico-sociaux et les EHPAD ;
- Les établissements de soins de longue durée avec hébergement.
Pour tous les autres biens LMNP, y compris les locations classiques et les meublés de tourisme, la réintégration des amortissements dans la plus-value s’applique bien à partir de 2025.
Micro-BIC ou Réel en LMNP : comment choisir en 2025 ?
Avec l’évolution de la fiscalité en 2025, le choix entre micro-BIC et régime réel doit être soigneusement réévalué en fonction de vos charges réelles, la nature de votre location, la gestion administrative souhaitée et votre horizon de détention.
Les réformes récentes modifient l’attractivité du micro-BIC, notamment pour les locations saisonnières non classées, et alourdissent la fiscalité à la revente en régime réel avec la réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values.
Pour prendre la meilleure décision, voici les critères à analyser.
Montant de vos charges et amortissements :
Le régime réel devient particulièrement avantageux si vos charges et amortissements dépassent l’abattement forfaitaire du micro-BIC : 50 % pour une location meublée classique et 30 % pour un meublé de tourisme non classé.
Si vous avez des intérêts d’emprunt élevés, des travaux importants (rénovation, entretien, amélioration) ou un bien ayant un fort potentiel d’amortissement, le régime réel vous permet de déduire intégralement ces dépenses. Dans de nombreux cas, cela peut aboutir à un bénéfice imposable réduit voire nul pendant plusieurs années, ce qui limite fortement l’impôt dû sur les loyers.
En revanche, si vos charges sont faibles (pas de crédit, peu d’entretien, charges modérées), le micro-BIC reste une solution intéressante grâce à sa simplicité et son abattement automatique. Il peut être pertinent notamment pour une location meublée de longue durée, où l’abattement de 50 % couvre déjà une bonne partie des charges habituelles.
Nature de votre location meublée : impact des réformes 2025
L’impact des réformes 2025 diffère selon le type de location. En location saisonnière non classée, le micro-BIC devient nettement moins attractif, tandis qu’en location longue durée ou pour des meublés classés, son utilisation reste viable.
Pour une activité de location saisonnière (Airbnb, gîte…) non classée, la situation évolue en 2025. L’abattement passe de 50 % à 30 % et le plafond de recettes est réduit à 15 000 € (contre 77 700 € auparavant). Cela signifie que si vos recettes dépassent 15 000 €, vous serez automatiquement basculé vers le régime réel. Compte tenu de la faiblesse de l’abattement, le régime réel devient de facto le meilleur choix pour optimiser la fiscalité de ces biens.
Si votre logement est classé meublé de tourisme, l’abattement de 50 % est maintenu avec un plafond de 77 700 €, ce qui permet de rester sous le micro-BIC à condition que vos charges restent inférieures à ce seuil. Pour des recettes modestes, ce régime peut ainsi demeurer intéressant.
En revanche, pour une location meublée longue durée (bail classique, colocation, bail mobilité…), le micro-BIC avec son abattement de 50 % reste une solution simple et efficace, particulièrement pour les propriétaires ayant peu de charges. Si vous détenez un bien avec un emprunt en cours, que vous avez des charges importantes, ou que vous souhaitez bénéficier de l’amortissement du bien et du mobilier, le régime réel s’impose comme le choix optimal.
Simplicité de gestion :
Le micro-BIC est le régime le plus simple à gérer. Il n’exige pas de comptabilité détaillée, ne requiert aucun expert-comptable et permet une déclaration fiscale rapide, se limitant à reporter les recettes brutes dans la case correspondante de la déclaration fiscale. Ce régime est donc particulièrement adapté aux investisseurs souhaitant éviter toute contrainte administrative.
À l’inverse, le régime réel nécessite une comptabilité complète, incluant un bilan, un compte de résultat et une gestion des amortissements. Il est fortement recommandé de faire appel à un expert-comptable, ce qui représente un coût annuel supplémentaire (entre 500 et 1 500 €). Toutefois, dans la plupart des cas, les économies fiscales réalisées grâce aux déductions permettent de compenser largement ces frais.
Le choix du régime dépend donc aussi de votre tolérance aux obligations comptables. Si vous recherchez la simplicité administrative, le micro-BIC est préférable. Si vous privilégiez une optimisation fiscale et acceptez de gérer une comptabilité plus rigoureuse, alors le régime réel est le plus pertinent.
Projection à long terme :
L’un des changements les plus significatifs introduits par la loi de finances 2025 est la réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values immobilières. Désormais, lors de la revente d’un bien au régime réel, le prix d’achat fiscal retenu sera diminué du montant total des amortissements pratiqués, ce qui entraîne une augmentation de la plus-value imposable.
Si vous prévoyez de revendre votre bien à court ou moyen terme (moins de 15 ans), il faut impérativement tenir compte de cet effet fiscal. Un bien fortement amorti entraînera une plus-value plus élevée, et donc une imposition accrue à la revente.
En revanche, si vous envisagez de conserver votre bien sur le long terme (plus de 22 ans), la réforme a peu d’impact, car vous bénéficierez des abattements progressifs sur la plus-value (exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur la plus-value, et 30 ans pour les prélèvements sociaux). Dans ce cas, le régime réel reste avantageux.
Si vous visez une revente rapide, le micro-BIC peut éviter cet effet de taxation accrue. En revanche, si vous conservez votre bien plus de 22 ans, la réforme devient sans conséquence.
Conclusion : chaque cas est unique concernant la LMNP
En 2025, le match entre micro-BIC et régime réel se joue sur plusieurs critères :
✔ Le micro-BIC reste avantageux pour les locations longue durée avec peu de charges et les meublés classés.
❌ Le micro-BIC devient inadapté pour les locations saisonnières non classées, à cause de l’abaissement de l’abattement et du plafond de revenus.
✔ Le régime réel est recommandé pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité, réduire leur imposition sur les loyers, et tirer parti des amortissements sur le long terme.
Pour choisir le meilleur régime, il est recommandé de réaliser une simulation fiscale sous chaque option et de consulter un expert-comptable spécialisé LMNP afin d’adapter sa stratégie en fonction de son projet d’investissement.
L’important est de prendre en compte la fiscalité immédiate sur les loyers et l’impact futur en cas de revente, pour faire un choix éclairé et adapté à votre profil d’investisseur.
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