Lorsqu’il s’agit de maximiser les rendements d’un investissement locatif tout en protégeant son patrimoine, la Société Civile Immobilière (SCI) et le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) apparaissent souvent comme des solutions attrayantes. Mais peut-on vraiment les associer efficacement ? Est-ce une combinaison gagnante pour l’investisseur averti ? Dans cet article, nous allons explorer en détail la compatibilité entre la SCI et le LMNP, les implications fiscales, ainsi que les avantages et inconvénients de cette stratégie.
Qu’est-ce qu’une SCI et qu’est-ce que le statut LMNP ?
La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de détenir et gérer un patrimoine immobilier commun. Elle présente des avantages en termes de gestion, de transmission de patrimoine et de protection, notamment dans le cadre d’une succession. La SCI permet de dissocier les parts sociales des biens immobiliers, facilitant ainsi la gestion du patrimoine familial.
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), est un régime fiscal réservé exclusivement aux personnes physiques (achat en nom propre ou indivision) réalisant des locations meublées. Les revenus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), permettant ainsi d’amortir comptablement les biens et le mobilier pour réduire significativement l’imposition.
Est-il possible de combiner SCI et LMNP ?
La question de la compatibilité entre la SCI et le statut LMNP se pose fréquemment. En réalité, la SCI ne peut pas directement bénéficier du statut LMNP qui est réservé aux personnes physiques déclarant leurs revenus en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Cependant, en choisissant la SCI soumise à l’IS, il est possible d’obtenir certains avantages fiscaux similaires au LMNP, notamment grâce à l’amortissement comptable et à la déductibilité des charges.
Attention toutefois à la fiscalité spécifique des SCI à l’IS, notamment la double imposition des bénéfices distribués et l’imposition élevée des plus-values à la revente.
Avantages et inconvénients d’utiliser une SCI à l’IS pour louer en meublé
Avantages :
- Protection du patrimoine familial : Avec une SCI, vous pouvez détenir des parts sociales au lieu de biens en nom propre, ce qui facilite la transmission de patrimoine.
- Transmission facilitée : La donation de parts sociales est souvent plus avantageuse fiscalement que la donation de biens immobiliers directs.
- Gestion souple : La SCI permet de mutualiser la gestion des biens entre plusieurs associés tout en respectant la répartition des parts.
Inconvénients :
- Régime fiscal plus complexe : Le passage à l’impôt sur les sociétés (IS) est obligatoire pour pouvoir bénéficier du LMNP, ce qui complique la gestion comptable.
- Limites de la SCI pour louer en meublé : La SCI est à la base conçue pour des locations nues. Louer en meublé avec une SCI soumise à l’IS impose donc une adaptation.
- Impact sur la rentabilité : L’imposition à l’IS réduit souvent la rentabilité nette d’un investissement immobilier, notamment à la revente, car les amortissements pratiqués doivent être réintégrés, augmentant ainsi la plus-value imposable. Ce point, déjà existant avant 2025, nécessite une anticipation fiscale rigoureuse lors de votre investissement.
Quelles sont les implications fiscales d’une d’une SCI à l’IS pratiquant la location meublée ?
Si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), elle peut pratiquer la location meublée avec des avantages fiscaux proches de ceux du régime LMNP réel (amortissement comptable, charges déductibles).
Cependant, cela entraîne des conséquences sur l’imposition des revenus locatifs :
- L’amortissement du bien : Le régime LMNP (réel simplifié) permet d’amortir le bien immobilier ainsi que les meubles et équipements sur plusieurs années, réduisant fortement l’imposition des revenus locatifs.
Attention : depuis la Loi de Finances 2025, le régime micro-BIC (LMNP simplifié) a vu son seuil réduit à 46 000 € de recettes annuelles, avec un abattement forfaitaire abaissé de 50% à 40%.
Ces changements renforcent l’intérêt du régime réel simplifié LMNP:
- Impôt sur les sociétés (IS) : En passant à l’IS, la SCI voit ses bénéfices imposés au taux de l’impôt sur les sociétés. À noter que si vous revendez le bien détenu par la SCI, la plus-value sera soumise à l’IS, ce qui peut significativement impacter vos gains.
- Déductibilité des charges : Avec la SCI soumise à l’IS, vous pouvez déduire l’ensemble des charges d’exploitation (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion) avant imposition.
Quelles sont les alternatives et solutions si la SCI n’est pas adaptée ?
Compte tenu des précisions fiscales apportées, si l’utilisation d’une SCI à l’IS ne correspond pas à vos objectifs, plusieurs autres solutions existent pour bénéficier pleinement du régime LMNP :
- L’achat en nom propre sous régime LMNP réel simplifié : Si vous souhaitez bénéficier des avantages fiscaux du LMNP sans la complexité d’une SCI, acheter un bien en nom propre peut être une solution plus simple.
- La SARL de famille : cette structure permet de gérer un patrimoine meublé à plusieurs membres d’une même famille, tout en conservant les avantages fiscaux proches du LMNP individuel.
Les démarches pour mettre en place une SCI à l’IS avec location meublée ?
- Création de la SCI : Constituez la SCI en rédigeant les statuts et en enregistrant la société auprès des autorités compétentes. Assurez-vous que les objectifs de la SCI incluent la location meublée.
- Choix du régime fiscal : Optez pour l’imposition à l’IS si vous souhaitez combiner la SCI avec le statut LMNP.
- Déclaration LMNP : Si vous investissez en nom propre, déclarez obligatoirement votre activité LMNP auprès du greffe du tribunal de commerce en remplissant le formulaire P0i, et faites appel à un expert-comptable, même si ce n’est pas obligatoire, pour tenir une comptabilité précise (amortissements, déclarations fiscales, TVA le cas échéant)
- Déclarations fiscales : Une SCI soumise à l’IS doit effectuer une déclaration annuelle des résultats (formulaire 2065) accompagnée d’une liasse fiscale complète. Le recours à un expert-comptable est fortement recommandé pour garantir la conformité fiscale (amortissements, charges, calcul précis de l’IS).
La gestion d’une SCI associée au statut LMNP peut rapidement devenir complexe, notamment en matière de fiscalité. Les subtilités du passage à l’impôt sur les sociétés (IS) et les règles spécifiques à l’amortissement des biens loués meublés exigent une parfaite maîtrise des régimes fiscaux. Pour éviter des erreurs coûteuses, il est fortement recommandé de faire appel à un expert fiscal ou à un comptable spécialisé en immobilier.
Il est important de noter que les dispositions fiscales en vigueur peuvent évoluer. En effet, des modifications potentielles liées au projet de loi de finances pourraient impacter les avantages actuels de la combinaison SCI et LMNP
