Depuis plusieurs années, le statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) constitue une référence en matière d’investissement locatif en raison de sa fiscalité avantageuse et de sa souplesse juridique. Toutefois, la réforme de 2025, portée par le Projet de Loi de Finances (PLF) et la loi Le Meur, vient modifier en profondeur les règles du jeu, en particulier pour les investisseurs en location meublée touristique.
La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, la réduction des abattements fiscaux, ainsi que les restrictions sur la location courte durée imposent une réflexion stratégique pour les propriétaires et futurs investisseurs. Dans ce guide complet, nous analysons les nouveaux dispositifs fiscaux, leur impact sur la rentabilité des locations meublées, et les meilleures stratégies à adopter pour optimiser votre patrimoine immobilier en 2025.
Un tournant fiscal pour le LMNP en 2025
La réintégration des amortissements dans la plus-value : une fiscalité plus lourde à la revente
Jusqu’à présent, l’un des grands avantages fiscaux du régime LMNP résidait dans la possibilité de déduire des amortissements sur la valeur du bien et du mobilier, réduisant ainsi la base imposable des revenus locatifs. Ces amortissements n’étaient pas pris en compte lors de la revente du bien, permettant aux investisseurs de bénéficier d’une plus-value allégée.
À partir de 2025, les règles changent. Désormais, les amortissements précédemment déduits devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Concrètement, cela signifie que les investisseurs auront une imposition accrue lors de la cession de leur bien.
Prenons un exemple concret. Un propriétaire achète un appartement en LMNP pour 200 000 euros et amortit 50 000 euros sur plusieurs années. Avant la réforme, s’il revendait son bien 300 000 euros, la plus-value imposable était de 100 000 euros (300 000 – 200 000). Désormais, avec la réintégration des amortissements, cette plus-value taxable passe à 150 000 euros (300 000 – [200 000 – 50 000]), entraînant une hausse significative de l’impôt à payer.
Cette mesure vise à limiter les avantages fiscaux du LMNP et à réduire l’écart avec la location nue, dont la fiscalité est plus stricte. Pour les investisseurs, il devient impératif de repenser leur stratégie patrimoniale en intégrant ce nouveau paramètre.
Un durcissement des conditions du régime micro-BIC
Le régime micro-BIC, très prisé par les investisseurs en location meublée touristique, bénéficie actuellement d’un abattement forfaitaire permettant de réduire la base imposable des revenus locatifs. Toutefois, en 2025, ce régime subit un durcissement des conditions fiscales, particulièrement pour les locations de courte durée.
Ce qui change en 2025 :
- Pour les meublés de tourisme non classés, l’abattement passe de 50 % à 30 %, avec un plafond de recettes limité à 15 000 € (contre 77 700 € auparavant). Autrement dit, au-delà de 15 000 € de revenus annuels, le bailleur bascule obligatoirement au régime réel, et s’il reste en micro-BIC, il doit désormais imposer 70 % de ses recettes (contre 50 % auparavant). Ce seuil de 15 000 € s’applique à partir des revenus de 2025 déclarés en 2026. S’il est dépassé, le régime micro-BIC n’est plus accessible (sauf tolérance d’un an si dépassement ponctuel)
- Pour les meublés de tourisme classés, l’abattement est réduit de 71 % à 50 %, avec un plafond désormais fixé à 77 700 € (contre 188 700 € auparavant). Ainsi, un loueur de meublé classé ou de chambres d’hôtes ne bénéficie du micro-BIC que si ses recettes annuelles restent sous 77 700 €, avec 50 % de ses loyers exonérés d’impôts (au lieu de 71 % précédemment) Au-delà de 77 700 €, le régime réel s’applique d’office.
Ces nouvelles règles impactent principalement les propriétaires louant en courte durée, notamment via des plateformes comme Airbnb. Ils devront revoir leur fiscalité et, dans bien des cas, envisager un passage au régime réel pour conserver un niveau de rentabilité optimal.
Les locations meublées longue durée conservent leurs avantages
Contrairement aux locations touristiques, les locations meublées en bail classique ne sont pas concernées par cette réforme. Elles conservent leur plafond de 77 700 € et un abattement forfaitaire de 50 %, garantissant une fiscalité toujours avantageuse pour les investisseurs souhaitant proposer des baux longue durée.
Ainsi, les propriétaires de logements meublés destinés à la résidence principale des locataires ne subissent pas la baisse des abattements et peuvent continuer à bénéficier des avantages fiscaux du micro-BIC, à condition de ne pas dépasser le seuil des 77 700 € de recettes annuelles.
Avec ces ajustements, le régime micro-BIC devient moins intéressant pour les locations touristiques, mais reste un levier fiscal efficace pour les locations longue durée, renforçant ainsi l’intérêt d’orienter son investissement vers des baux plus stables et pérennes.
Des restrictions accrues sur la location meublée courte durée
En plus des évolutions fiscales, la loi Le Meur impose un encadrement plus strict de la location meublée de courte durée. Désormais, les municipalités disposent de leviers supplémentaires pour réguler ce marché. Elles peuvent réduire la durée maximale de location des résidences principales à 90 jours par an (contre 120 auparavant), fixer des quotas limitant le nombre de meublés touristiques dans certaines zones et faciliter les décisions de copropriété pour interdire ces locations dans certains immeubles.
Ces nouvelles mesures renforcent la pression sur la location saisonnière, en particulier dans les zones urbaines et touristiques sous tension. Face à cette évolution, les propriétaires ont tout intérêt à se tourner vers des baux longue durée, plus conformes aux nouvelles régulations et offrant une rentabilité plus stable sur le long terme.
Quelles stratégies adopter pour optimiser son investissement en LMNP en 2025 ?
Face à ces évolutions réglementaires et fiscales, il est essentiel d’adapter sa stratégie locative pour continuer à tirer profit du statut LMNP.
Passer du régime micro-BIC au régime réel
Avec la baisse des abattements, le régime micro-BIC perd en attractivité pour de nombreux investisseurs. Le régime réel devient alors une alternative stratégique pour limiter l’impact fiscal. Il permet notamment de déduire l’ensemble des charges réelles, telles que les frais de gestion locative, les travaux ou encore les intérêts d’emprunt. Cette option offre également la possibilité de continuer à amortir le bien immobilier, ce qui réduit considérablement l’impôt sur les revenus locatifs.
Si le régime réel implique une comptabilité plus rigoureuse, il permet une optimisation fiscale plus fine, particulièrement pour les propriétaires dont les charges sont élevées. Pour ceux qui souhaitent préserver leur rentabilité, ce choix devient incontournable face à la réduction des abattements du micro-BIC.
Miser sur la location longue durée
Face aux restrictions croissantes sur la location meublée touristique, la location longue durée apparaît comme une alternative plus stable et fiscalement plus prévisible. En évitant les limitations imposées par la loi Le Meur, les investisseurs peuvent sécuriser leur rentabilité sans subir les contraintes administratives des locations de courte durée.
Cette option permet également de bénéficier d’un rendement locatif constant, sans dépendre de la saisonnalité du tourisme. Dans les grandes agglomérations et les villes étudiantes, la demande pour des logements meublés longue durée reste élevée, offrant ainsi une flexibilité dans le choix du bail et une occupation plus régulière du bien.
Anticiper la revente pour limiter l’impact de la réforme
Pour les propriétaires ayant engagé des démarches de vente avant la promulgation de la loi, une clause de sauvegarde permet d’appliquer l’ancien régime si l’acte authentique est signé avant le 30 juin 2025. Au-delà, la réintégration des amortissements s’applique rétroactivement.
Cependant, pour ceux qui envisagent de conserver leur bien sur le long terme, d’autres stratégies permettent de limiter l’impact fiscal. Les abattements progressifs sur la plus-value après 22 ans de détention offrent une exonération partielle, voire totale, après 30 ans. Par ailleurs, intégrer son bien dans une SCI ou mettre en place une stratégie de donation permet d’optimiser la transmission patrimoniale tout en réduisant la charge fiscale future.
LMNP après 2025 : Un modèle à réinventer, mais toujours attractif
Malgré les évolutions fiscales, le statut LMNP conserve son intérêt pour les investisseurs qui adoptent une approche stratégique. La réforme de 2025 modifie en profondeur l’imposition des revenus locatifs, le calcul des plus-values et encadre plus strictement la location courte durée.
Pour maintenir une rentabilité optimale, il est essentiel de réaliser un bilan fiscal afin de choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel, d’anticiper l’impact de la revente sur la fiscalité et d’adapter sa stratégie patrimoniale pour maximiser les revenus nets après impôt.
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