Il est important de noter que les dispositions fiscales en vigueur peuvent évoluer. En effet, des modifications potentielles liées au projet de loi de finances pourraient impacter les avantages actuels de la combinaison SCI et LMNP

Dans quel cas payer la CFE en LMNP ?

La gestion fiscale est une question cruciale pour les propriétaires et investisseurs en immobilier locatif meublé. Parmi les nombreux impôts et taxes auxquels ils doivent faire face, la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est souvent mal comprise. Ce prélèvement local concerne pourtant la plupart des Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP), qu’ils en soient conscients ou non. Mais alors, qu’est-ce que la CFE ? Pourquoi est-elle applicable aux LMNP et comment bien la déclarer pour éviter toute mauvaise surprise ?

Dans cet article, nous allons passer en revue l’essentiel à savoir sur la CFE pour les loueurs en meublé, avec des conseils pour optimiser sa gestion et, dans certains cas, profiter d’exonérations.

Qu’est-ce que la CFE ?

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt local qui a remplacé la taxe professionnelle en 2010. Elle est due par toute personne physique ou morale exerçant une activité professionnelle non salariée, y compris les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP). Contrairement à la taxe foncière, qui repose sur la propriété immobilière, la CFE s’applique spécifiquement à l’activité commerciale, comme la location meublée.

La CFE est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale des biens immobiliers, à laquelle s’applique un taux d’imposition fixé par chaque commune. Une cotisation minimale peut s’appliquer lorsque la base d’imposition est faible. Cette cotisation minimale est déterminée chaque année par la commune. Les entreprises nouvellement créées doivent également souscrire une déclaration initiale de CFE (formulaire n°1447-C-SD) avant le 31 décembre de leur année de création pour être correctement enregistrées (source officielle : Cotisation foncière des entreprises (CFE)).

Pourquoi les LMNP sont-ils redevables de la CFE ?

Le régime LMNP est certes un régime fiscal avantageux pour les investisseurs, mais il n’échappe pas à la CFE. En effet, la location meublée est considérée comme une activité commerciale, même si elle est exercée à titre non professionnel. Par conséquent, les LMNP sont automatiquement soumis à cette cotisation.

Cependant, des exceptions existent. Certains LMNP peuvent bénéficier d’une exonération totale ou partielle dans les situations suivantes :

• Revenus locatifs annuels inférieurs à 5 000 € : Si vos recettes locatives sont en dessous de ce seuil, vous pouvez être exonéré de la CFE. Notez que ce seuil de 5 000 € concerne le montant total des recettes annuelles. Ainsi, si vous possédez plusieurs logements meublés, il faut additionner l’ensemble des loyers perçus pour déterminer si vous dépassez ce seuil.
• Location meublée occasionnelle : Si vous louez occasionnellement une partie de votre résidence principale (ex. chambre d’hôte, location saisonnière ponctuelle), une exonération de CFE est parfois accordée sous certaines conditions (seuil de revenus, délibérations communales, etc.). Pensez à vérifier la réglementation locale et à tenir compte de vos autres revenus locatifs.
• Biens classés comme meublés de tourisme : Les locations saisonnières en zones touristiques peuvent être exonérées sous certaines conditions.
• Résidences de services : Dans le cas de biens loués en résidences de services (EHPAD, résidences étudiantes…), il arrive que l’exploitant ou l’établissement prenne en charge la CFE, ou que la commune propose une exonération partielle. Renseignez-vous au cas par cas, car cela dépend souvent de l’accord commercial ou de la convention signée avec l’exploitant.
• Nouvelle création : Les entreprises ou activités nouvellement créées peuvent bénéficier d’une exonération de CFE pour l’année de début d’activité, sous réserve de certaines conditions prévues par le code général des impôts. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre centre des impôts. 

Il est donc important de vérifier si vous entrez dans l’un de ces cas pour ne pas payer une CFE à laquelle vous pourriez échapper.

Comment est calculée la CFE pour un LMNP ?

La CFE repose sur la valeur locative cadastrale des biens loués. Cette valeur est ensuite multipliée par un taux d’imposition, qui est fixé chaque année par la commune où se situe le bien. Ainsi, le montant de la CFE peut varier considérablement d’une ville à l’autre.

Exemple de calcul :

Imaginons que la valeur locative cadastrale de votre bien soit de 10 000 € et que le taux d’imposition dans votre commune soit de 15 %. Le calcul de votre CFE sera le suivant :

• Valeur locative : 10 000 €
• Taux d’imposition : 15 %
• Montant de la CFE : 10 000 € x 15 % = 1 500 €

Ce montant peut bien entendu varier en fonction du bien et de la commune. Il est également important de noter que ce calcul se fait chaque année, et les valeurs locatives ou taux d’imposition peuvent évoluer. 

Comment déclarer et payer la CFE en tant que LMNP ?

La déclaration et le paiement de la CFE suivent des étapes précises, notamment pour les Loueurs en meublé non professionnels. Voici les principales démarches à suivre :

1. Création d’un compte professionnel sur le site impots.gouv.fr. Si vous n’avez pas encore de numéro SIRET, il vous faudra en obtenir un auprès de l’INSEE pour formaliser votre activité de loueur meublé.
2. Déclaration : Une fois votre espace personnel activé, vous devez renseigner les informations relatives à vos biens immobiliers loués meublés, via le formulaire n°1447-C-SD, pour que le fisc puisse calculer votre cotisation.
3. Paiement : Le paiement de la CFE doit être effectué en ligne avant le 15 décembre de chaque année. Vous pouvez opter pour un prélèvement automatique ou un paiement à l’échéance via impots.gouv.fr

Il est important de respecter ces échéances, car des pénalités peuvent être appliquées en cas de retard de paiement.

Conseils pour optimiser la gestion de la CFE en tant que LMNP

Même si la CFE est une obligation fiscale pour les LMNP, il est possible de réduire son impact financier grâce à certaines astuces :

• Profiter des exonérations disponibles : Vérifiez si vous êtes éligible à une exonération totale ou partielle en fonction de votre revenu locatif ou du type de bien loué.
• Opter pour le régime réel : En optant pour le régime réel, vous pouvez déduire certaines charges liées à la location meublée (frais d’entretien, intérêts d’emprunt, etc.), ce qui peut réduire la base imposable.
• Consolider vos biens dans une seule commune : Si vous avez plusieurs biens, regrouper leur gestion dans une seule commune peut faciliter le suivi des taux d’imposition locaux.

Pour vous assurer d’optimiser la gestion de votre CFE, il est toujours recommandé de consulter un expert-comptable ou un spécialiste fiscal. Ils vous aideront à naviguer dans les complexités fiscales et à identifier les meilleures opportunités pour minimiser vos impôts.

Conclusion

S’y retrouver dans la CFE et le statut LMNP exige une compréhension précise et une gestion proactive. L’optimisation de votre charge fiscale commence par une connaissance approfondie des règles et des opportunités d’exonération disponibles. 

Envisagez de consulter un expert pour une stratégie personnalisée qui aligne vos investissements avec les meilleures pratiques fiscales. Un bon conseil peut transformer une obligation en opportunité, assurant ainsi la rentabilité et la pérennité de vos investissements immobiliers. 

Chez GLOBAL ICON, nous vous accompagnons pour faire de chaque détail fiscal une force dans votre stratégie d’investissement.