En matière d’investissement immobilier, la fiscalité offre de nombreuses options pour optimiser vos rendements. Parmi elles, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) se démarque par ses avantages fiscaux attractifs. Ce dispositif permet notamment d’amortir le bien immobilier, de déduire de nombreuses charges, ou encore de bénéficier d’un abattement forfaitaire avantageux. Destiné aux loueurs non professionnels, le LMNP offre la possibilité de percevoir des revenus locatifs faiblement imposés, voire totalement exonérés d’impôts. Toutefois, pour profiter pleinement de cette opportunité de défiscalisation, il est essentiel que le bien loué et le bailleur respectent des conditions spécifiques, et que certaines obligations déclaratives soient scrupuleusement suivies.
Définition statut de LMNP
Le statut de loueur en meublé non professionnel désigne l’une des plus anciennes niches fiscales en France. Il favorise l’investissement locatif depuis sa mise en application en 1949. L’engouement pour ce mécanisme n’a fait que croître, notamment grâce au dynamisme de l’activité de la location. Offrant des avantages fiscaux considérables, il demeure, en 2024, un choix pertinent pour les investisseurs. Cette mesure de défiscalisation permet de booster votre investissement immobilier.
De nombreuses rumeurs de réforme demeurent depuis des dizaines d’années, mais force est de constater que cette niche fiscale est toujours là et bien présente pour les investisseurs qui savent l’utiliser.
Comme le laisse sous-entendre son nom, la LMNP (Location meublée non professionnelle) concerne uniquement les locations meublées. Pour bénéficier du régime, le logement doit être équipé de meubles et d’équipements essentiels à la vie quotidienne et listé par les Services Publics (lits, tables, chaises, etc.). D’ailleurs, une résidence bien équipée attire davantage de potentiels locataires et son loyer peut en être valorisé pour ainsi accroître la rentabilité.
Pour obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel, vous ne devez pas exercer l’activité de manière professionnelle. C’est pour cette raison que 2 conditions doivent impérativement être respectées, au risque de se voir requalifier en tant que professionnel (LMP) avec toutes les contraintes de cotisation que l’on peut imaginer.
La première condition est que les recettes locatives annuelles perçues ne doivent pas excéder 23 000 € par an soit environ 1900€ par mois.
La deuxième condition, dans le cas où la première n’est pas respectée, est que les bénéfices ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus annuels de votre foyer fiscal. Reformuler différemment, ces recettes perçues au travers de la location meublée ne doivent pas dépasser les autres revenus perçus par le foyer, comme par exemple les salaires.
Prenons des exemples simples :
Cas 1 :
J’ai réalisé un investissement que je loue en LMNP et dont mes recettes locatives annuelles sont de 20 000€.
Je suis seul dans le foyer et mes revenus salariaux annuels sont de 40 000€.
=> je suis éligible au LMNP car recettes locatives inférieures à 23 000€.
Cas 2 :
Mes recettes locatives sont de 30 000€ et mes autres revenus (salaires) restent identiques.
=> je suis éligible au LMNP car les recettes locatives sont supérieures à 23 000€ mais inférieures à mes autres revenus (40 000€).
Cas 3 :
Mes recettes locatives sont de 20 000€ et mes autres revenus représentent 15 000 par an.
=> je suis éligible au LMNP car mes recettes locatives sont inférieures à 23 000€.
Cas 4 :
Mes recettes locatives sont de 30 000€ et mes autres revenus représentent 25 000 par an.
=> Je passe LMP ! Mes recettes locatives sont supérieures à 23 000€ et supérieures à mes autres revenus (ou représentent plus de 50% de la totalité de mes revenus du foyer).
À savoir que les loyers générés sont imposables dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et qu’en termes de fiscalité, vous avez le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel simplifié.
Obligations déclaratives de la LMNP
En France, les obligations déclaratives ont évolué depuis le 1er janvier 2023. Pour devenir loueur en meublé non professionnel, il faut dorénavant déclarer l’activité via le guichet unique de l’INPI (Institut national de la propriété industrielle). Cette formalité s’effectue dans un délai de 15 jours après le début de la location.
L’immatriculation vous permet d’obtenir votre numéro SIRET (Système d’identification du répertoire des établissements) et de choisir votre régime fiscal (micro-BIC ou réel).
Entre autres, vous devez déclarer les éléments suivants à l’administration fiscale :
- les modalités d’occupation du local,
- la nature de l’occupation,
- l’identité des occupants,
- la période d’occupation des locaux.
Pour vous assurer de la conformité avec les nouvelles obligations, n’hésitez pas à faire appel à un expert-comptable. Ce professionnel est formé pour comprendre les lois fiscales en vigueur, y compris celles appliquées au régime LMNP.
Choix du régime fiscal
Quel est le régime fiscal le plus avantageux pour déclarer vos bénéfices industriels et commerciaux ?
Si vous optez pour le régime micro-BIC, seuls 50 % des revenus locatifs seront imposés dans la mesure où vous ne dépasser pas le seuil de 77 700€ de recettes locatives annuelles (seuil actualisé en 2023 pour les années 2023, 2024 et 2025). Toutefois, s’il s’agit d’une location saisonnière, l’abattement forfaitaire est de 71 % pour un seuil de 188 700 €. Une simple déclaration des recettes locatives vous permet de bénéficier de ce régime.
Pour les recettes annuelles supérieures à ces seuils (77 700 € et 188 700 €), c’est le régime réel qui s’applique. Contrairement au régime micro-BIC, ce statut vous permet de déduire l’intégralité de vos charges (intérêts d’emprunt, le renouvellement du mobilier, taxe foncière, travaux de rénovation, frais kilométrique, etc.). Il aide ainsi à maîtriser votre fiscalité. C’est souvent ce régime qui est privilégié par les investisseurs grâce à l’importance des charges qui peut être déduites, créant un déficit important permettant de payer peu voire pas d’imposition pendant plusieurs années. Une aubaine supplémentaire pour l’optimisation de sa rentabilité et son cash flow.
Les dates à ne pas manquer
La location meublée non professionnelle permet de bénéficier de réductions fiscales considérables. Cependant, ce dispositif implique aussi certaines obligations et échéances à respecter. Il est important de vous tenir au courant des évolutions du dispositif, car cela peut avoir des conséquences négatives sur votre projet. Pour déclarer vos revenus en 2024, assurez-vous de ne pas manquer les dates butoirs de déclaration de LMNP. Ceci, quel que soit le régime choisi.
Voici les échéances fiscales de l’année :
- Début d’activité : 15 jours suivant le début d’activité,
- Déclaration fiscale : mai 2024,
- CFE (Cotisation foncière des entreprises) : mai 2024,
- Déclaration d’occupation : 30 juin 2024.
Si vous avez omis de vous immatriculer avant la date limite, vous êtes passible de sanctions. Concrètement, vous pourrez verser des pénalités, avoir une majoration de vos impôts et éventuellement payer des intérêts de retard.
Conseils pour optimiser sa déclaration
La LMNP constitue un excellent moyen de générer des revenus locatifs tout en bénéficiant d’avantages fiscaux attrayants en France. Cependant, pour une expérience fiscale fluide et réussie, il s’avère essentiel de bien gérer votre déclaration.
De ce fait, veillez à :
- bien choisir le bon régime fiscal (micro-BIC ou réel) ;
- tenir un registre précis de tous les revenus et dépenses ;
- optimiser les déductions fiscales (l’amortissement, les frais de gestion, les intérêts de prêt, travaux, etc…) ;
- respecter les délais ;
- consulter un comptable spécialisé en LMNP.
En suivant ces conseils mentionnés et en restant informé des dernières réglementations fiscales, vous optimiserez vos investissements LMNP.
Le conseil GLOBAL
Beaucoup de nouveaux investisseurs souhaitent effectuer leur premier investissement en Nom Propre, avant d’envisager des investissements plus complexes au travers d’une SCI (Société Civile Immobilière). Le statut LMNP, grâce aux nombreux avantages qu’ils possèdent, est une très bonne opportunité pour générer ses premiers bénéfices et cash flow. L’argent est disponible directement sur le compte de l’investisseur (contrairement à une SCI), ce qui peut être rassurant pour lui.
Cependant, attention à ne pas tomber dans les pièges du LMNP ! En effet, il n’est pas possible de faire de la location meublée partout en France ou sur tous les types d’appartement. Les étudiants aiment la flexibilité de la location meublée, mais ne cherchent pas à se loger dans des T4. Comme ils n’aiment pas non plus faire 25km de rase campagne pour trouver un logement. Il est donc primordial d’analyser le marché pour être sûr que la location meublée correspond bien à la zone géographique.
Enfin, même s’il n’y a pas de contrainte légale (comme la SCI) d’avoir un expert comptable pour gérer son bien LMNP, nous conseillons fortement de faire appel à ces professionnels pour une tranquillité d’esprit et un gain de temps… d’autant plus que ces frais peuvent eux aussi être intégrés en charge dans le régime réel.
Le Groupe GLOBAL, dans sa volonté d’être au cœur de l’accompagnement de ses Clients, saura vous donner les meilleurs contacts de professionnels et également vous guider dans la mise en place de ce statut LMNP.
N’hésitez pas à contacter l’un de nos Experts et donner un coup de boost à vos Projets !
