Location courte durée : Pourquoi investir dans un local commercial ?

Vous envisagez d’investir dans l’immobilier afin de vous lancer dans la Location Courte Durée (LCD), mais les restrictions légales, notamment sur le Airbnb, vous freinent ?
Saviez-vous qu’il est possible de louer un local commercial en LCD sans forcément effectuer un changement de destination ?
Nous vous expliquons comment optimiser votre investissement en respectant les réglementations en vigueur, tout en maximisant votre rentabilité locative.

Pourquoi opter pour un local commercial en LCD ?

Liberté de location toute l’année

Dans les grandes agglomérations comme Paris, Lyon ou Marseille, la location de résidences principales sur des plateformes comme Airbnb est limitée à 120 jours par an. En revanche, les locaux commerciaux ne sont pas soumis à cette restriction, ce qui vous permet de louer votre bien 365 jours par an sans contrainte de durée.

Rentabilité supérieure

Un local commercial loué en courte durée peut générer des revenus 2 à 3 fois supérieurs à ceux d’une location traditionnelle. La location saisonnière offre des tarifs à la nuitée plus élevés, maximisant ainsi votre rentabilité sans les limitations d’un bail commercial classique.

Échapper aux restrictions légales

Les réglementations strictes sur la location type Airbnb de résidences secondaires dans les grandes villes, rendent l’investissement moins attractif. Avec un local commercial, vous disposez déjà de la commercialité du bien, ce qui vous exonère de la démarche coûteuse et complexe de changement d’usage, souvent nécessaire pour des locaux à usage d’habitation.

Comprendre la réglementation de la location courte durée dans un local commercial

Usage commercial vs. Usage d’Habitation

• Usage Commercial : Activités commerciales, bureaux, commerces, artisanat.
• Usage d’Habitation : Logements destinés à l’habitation principale ou secondaire.

Votre local étant à usage commercial, vous pouvez l’exploiter pour des activités de location saisonnière sans changer son usage ou le bail associé si ce dernier le permet.

Changement d’Usage vs. Changement de Destination

• Changement d’Usage : se réfère à la modification de l’utilisation d’un bien immobilier, par exemple passer d’un local destiné à l’habitation à un usage commercial ou inversement. Cette démarche est souvent coûteuse et complexe. Dans le cadre de la location courte durée, si vous louez un bien déjà classé comme local commercial, un changement d’usage n’est généralement pas nécessaire, car le local possède déjà la qualification requise.
• Changement de Destination : concerne la transformation d’un local d’une catégorie à une autre, par exemple passer d’un local commercial à un hébergement hôtelier ou touristique. Pour louer un local commercial en tant qu’hébergement touristique (comme un Airbnb), il peut être nécessaire d’effectuer un changement de destination. Cela dépend des réglementations locales, notamment du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de votre commune. Si le PLU exige que votre activité soit classée comme « hébergement hôtelier », alors un changement de destination et une révision du bail peuvent être requis.

Les étapes clés pour louer un local commercial en LCD

Vérifier la conformité avec le PLU

Le PLU définit les règles d’urbanisme applicables dans votre commune. Il peut imposer des restrictions sur les activités d’hébergement touristique. Le PLU est consultable directement en mairie ou sur le site internet de votre commune.

• Changement de destination :
  • Non nécessaire si le PLU regroupe « commerce » et « hébergement hôtelier » sous la même destination.
  • Nécessaire si le PLU distingue « commerce » et « hébergement hôtelier » comme des destinations différentes.

• Comment effectuer ce changement ?
  • Déclaration Préalable : Si vous n’effectuez pas de travaux modifiant la structure du bâtiment.
  • Permis de Construire : Si vous réalisez des travaux importants (création de plus de 20 m² de surface de plancher, modification des structures porteuses ou de la façade).

Pour plus d’informations, consultez le site officiel du Service Public.

Respecter la réglementation de copropriété

Le règlement de copropriété peut contenir des clauses restreignant ou interdisant la location courte durée au profit d’habitation en longue durée.

• Vérifiez les Clauses : Notamment celles relatives à la destination de l’immeuble et aux activités autorisées.
• Obtenez l’Accord de la Copropriété : Si nécessaire, soumettez votre projet et un exemple de bail, en assemblée générale.

Attention: Des copropriétaires peuvent s’opposer à votre activité s’ils estiment qu’elle génère des nuisances. La fréquentation élevée des voyageurs Airbnb peut, en effet, causer des désagréments liés au va-et-vient régulier.

Adapter le local aux besoins des voyageurs

Pour attirer les voyageurs et maximiser votre rentabilité, votre local doit répondre aux critères d’un meublé de tourisme de qualité, en particulier si vous ciblez des plateformes comme Airbnb.
Aménagements Nécessaires

• Accès indépendant : Facilite l’arrivée des voyageurs.
• Salle de bain et cuisine équipée : Indispensables pour le confort.
• Espace nuit confortable : Lit de qualité, rangements.

Optimisation de l’espace

• Hauteur sous plafond : Aménagez une mezzanine pour augmenter la capacité d’accueil.
• Souplex ou espaces inutilisés : Transformez-les en zones fonctionnelles (salon, coin repas).

Effectuer les démarches administratives

Déclaration en mairie

• Numéro d’enregistrement : Certaines communes exigent une déclaration préalable et l’obtention d’un numéro d’enregistrement à mentionner dans vos annonces.

Fiscalité Applicable

• Régime Micro-BIC : Pour les revenus locatifs inférieurs à 72 600 €, avec un abattement forfaitaire de 50 %.
• Régime réel : Permet de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt).

Conseil : Consultez un expert-comptable pour choisir le régime fiscal le plus avantageux.

Avantages supplémentaires de la location courte durée dans un local commercial

Forte demande touristique

Avec plus de 90 millions de touristes par an, la France est le pays le plus visité au monde. La demande en hébergements de courte durée type Airbnb est donc très élevée, notamment dans les grandes villes. Dans ces conditions, la location courte durée sur un local commercial offre une rentabilité accrue comparée aux locations classiques sous bail d’habitation.

Flexibilité et optimisation de l’espace

• Aménagement Personnalisé : Les locaux commerciaux offrent souvent une grande flexibilité d’aménagement.
• Attractivité Supérieure : Un local bien aménagé peut attirer plus de voyageurs et justifier des tarifs à la nuitée plus élevés.

Points de vigilance à considérer

Évolution de la réglementation

Les lois et règlements peuvent évoluer. La Location Courte Durée, au travers des plateformes connues comme Airbnb, est visée depuis ces dernières années. Il est essentiel de se tenir informé des dernières modifications législatives pour rester en conformité et proposer un bail dans les règles.

Risques liés au règlement de copropriété

• Opposition des Copropriétaires : Des litiges peuvent survenir si votre activité est jugée nuisible.
• Clauses Restrictives : Certaines copropriétés interdisent explicitement la LCD afin de privilégier l’habitation longue durée réputée plus “calme”.

Normes d’habitabilité

Votre local doit respecter les normes minimales de confort et de sécurité :

• Surface mnimale : Au moins 9 m².
• Hauteur sous plafond : Minimum de 2,20 m.
• Équipements obligatoires : Installation électrique aux normes, système de ventilation, éclairage naturel.

Le non-respect de ces normes peut entraîner des sanctions et mettre en danger la sécurité des occupants et la pérennité de votre bail.

Que retenir ?

La location courte durée dans un local commercial sans changement de destination est une opportunité intéressante pour les investisseurs souhaitant maximiser leur rentabilité tout en évitant les contraintes liées aux résidences principales et secondaires. Ce mode d’exploitation des locaux ouvre de nouvelles perspectives intéressantes notamment dans les villes très touristiques comme Paris.
En respectant scrupuleusement les réglementations d’urbanisme et de copropriété, vous pouvez développer une activité légale et profitable.
Cependant, pour naviguer dans les réglementations, éviter certains pièges et anticiper les prochaines évolutions ciblées notamment sur le Airbnb, il est crucial de s’entourer des bons experts. GLOBAL ICON se positionne comme un acteur clé dans ce domaine, offrant une expertise à la hauteur pour vous accompagner dans chaque étape de votre démarche, que ce soit pour optimiser le bail ou adapter le local à la location.

Contactez-nous dès aujourd’hui pour bénéficier de notre expertise et transformer votre local commercial en une source rentable.
Demandez votre rendez-vous gratuit et faites le premier pas vers le succès avec GLOBAL ICON.
Ensemble, faisons de votre projet une réussite éclatante !

Ressources Officielles et Liens Utiles.

• Service Public : Changement de destination d’un local
• Mairie de Paris : Réglementation des meublés touristiques
• Legifrance : Code de l’Urbanisme
• Impôts.gouv.fr : Location meublée : régime fiscal
• ADIL : Agence Départementale d’Information sur le Logement