Un bien immobilier représente bien plus qu’une structure en béton ou en briques. C’est un actif tangible qui séduit autant les investisseurs novices que les professionnels chevronnés par sa stabilité et son potentiel de croissance à long terme.
En 2025, investir dans l’immobilier offre toujours des avantages significatifs, malgré un contexte réglementaire en pleine mutation. Que vous souhaitiez préparer votre retraite ou augmenter vos revenus, la pierre reste une valeur sûre. Pour maximiser vos chances de réussite, suivez ce guide complet.
Pourquoi investir dans l’immobilier en 2025 ?
Tirer parti d’un marché en évolution
Malgré un marché tendu, les besoins en logement restent constants dans les zones urbaines. Des villes comme Lyon, Rennes ou Montpellier continuent de voir leur population augmenter, ce qui alimente la demande locative et garantit une certaine stabilité aux investisseurs.
Une valeur refuge en période d’instabilité économique
En 2025, l’immobilier demeure moins volatil que les actions en Bourse ou les cryptomonnaies. La pierre évolue de manière stable, offrant un rendement prévisible. Les récentes réformes en matière énergétique, comme l’obligation d’audit énergétique pour certains logements, renforcent encore l’attractivité des biens performants sur le plan environnemental.
Profiter des opportunités liées aux nouvelles réglementations en 2025
Avec l’interdiction progressive de mise en location des « passoires thermiques » (classe G en 2025), les investisseurs avisés peuvent trouver des biens à rénover à des prix compétitifs, notamment en bénéficiant de dispositifs tels que MaPrimeRénov’.
Profiter des prix d’achat en baisse
L’accès au crédit immobilier s’est légèrement assoupli en 2025 grâce à une baisse progressive des taux d’intérêt, stabilisés autour de 3 % à 3,25 % pour un emprunt sur 20 ou 25 ans. Toutefois, les critères des banques restent stricts, imposant un taux d’endettement maximal de 35 % des revenus. Malgré cela, certains propriétaires sont contraints de baisser le prix de vente de leurs biens pour attirer des acquéreurs, notamment pour les logements classés F ou G qui nécessitent des travaux de rénovation énergétique. Cela constitue une opportunité pour acheter un bien à un prix compétitif tout en bénéficiant d’aides à la rénovation comme MaPrimeRénov’ pour optimiser les coûts de mise aux normes.
Constituer un patrimoine durable
L’immobilier reste un levier solide pour se constituer un patrimoine durable. Un bien immobilier prend généralement de la valeur sur le long terme, surtout s’il est entretenu et conforme aux normes énergétiques actuelles. En 2025, les logements classés A à C gagnent particulièrement en attractivité, augmentant leur potentiel de plus-value.
En parallèle, les revenus locatifs issus de votre bien peuvent compléter vos pensions de retraite et maintenir votre pouvoir d’achat même après la fin de votre carrière. Ces revenus peuvent également être réinvestis pour acquérir d’autres biens, renforçant ainsi un portefeuille diversifié et sécurisé.
Profiter d’une fiscalité avantageuse en 2025
L’investissement locatif continue d’offrir des avantages fiscaux intéressants, notamment pour les locations meublées non professionnelles (LMNP). En 2025, malgré les discussions autour d’une réforme éventuelle du régime LMNP, les contribuables peuvent toujours choisir entre :
- Le micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, applicable pour des recettes annuelles inférieures à 77 700 € pour les locations classiques et 188 700 € pour les locations saisonnières.
- Le régime réel : il permet de déduire les charges (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion) et d’amortir le bien, ce qui réduit considérablement la base imposable.
Pourquoi le régime réel reste privilégié
Ce régime permet d’imputer la dépréciation du bien sur les revenus locatifs sur plusieurs années, optimisant ainsi votre rentabilité. En déduisant chaque année une partie du coût du bien et des travaux, vous pouvez réduire, voire annuler l’impôt sur vos revenus locatifs pendant plusieurs années.
Bien que la réforme proposée envisage de limiter les avantages fiscaux liés aux amortissements, il est important de noter qu’elle n’est pas encore adoptée. Nos experts vous accompagnent pour anticiper ces changements et envisager des stratégies adaptées telles que la création d’une SCI ou le passage au LMP.
Les différents moyens d’investir dans l’immobilier en 2025
Le projet locatif classique
L’investissement locatif classique consiste à acheter un bien immobilier dans le neuf ou l’ancien pour le mettre en location. La propriété peut être destinée à l’habitation (appartement, maison individuelle) ou à un usage professionnel (bureaux, locaux commerciaux). Vous avez la liberté de fixer le montant des loyers et de sélectionner les locataires selon vos critères.
Ce type d’investissement reste une valeur sûre, même si le respect des nouvelles réglementations énergétiques est désormais essentiel pour certains types de biens DPE en 2025.
L’investissement locatif classique génère des bénéfices réguliers grâce aux loyers perçus :
- En location nue : Les revenus sont imposés au titre des revenus fonciers.
- En location meublée : Les loyers entrent dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), avec la possibilité de choisir entre :
- Le micro-BIC, offrant un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs.
- Le régime réel, permettant de déduire les charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux) et d’amortir le bien pour optimiser la fiscalitéLMNP et amortissement.
Le rendement de votre projet locatif dépend de plusieurs facteurs, notamment le type de bien et sa localisation. En choisissant des villes attractives comme Lyon, Rennes ou Bordeaux, vous pouvez maximiser votre rentabilité et éviter les périodes de vacance locative.
La pierre papier
La pierre papier reste l’un des moyens les plus accessibles pour investir dans l’immobilier sans gérer directement un bien. Aussi appelée SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), elle permet d’acheter des parts d’un portefeuille immobilier (bureaux, commerces, logements). Vous percevez une part des loyers proportionnelle à votre investissement.
Il existe trois types de SCPI :
- De rendement : versement régulier des loyers provenant d’actifs tertiaires.
- Fiscale : investie dans des biens éligibles à la défiscalisation (loi Malraux, Pinel ancien, LMNP). Bien que la loi Pinel ne soit plus applicable en 2025, elle reste un exemple des dispositifs ayant encouragé l’investissement locatif.
- De plus-value : vise un gain lors de la revente des biens.
En 2025, le rendement moyen des SCPI est estimé entre 4 % et 5 % selon l’ASPIM, mais attention aux frais de gestion qui peuvent réduire la rentabilité nette. Accessible avec des montants modestes et sans gestion directe, la pierre papier reste une solution rentable mais nécessite de surveiller les frais de gestion et la liquidité des parts.
L’achat de la résidence principale
Acheter une résidence principale permet d’arrêter de payer un loyer et de se constituer un patrimoine. Si le logement est spacieux, il est possible de louer une partie (studio au sous-sol, dépendance aménagée) pour générer un revenu locatif complémentaire. Avec un bon entretien, la maison gagne en valeur avec le temps, permettant une plus-value intéressante lors de la revente. Un audit énergétique bien préparé peut valoriser le prix de vente de votre résidence principale en prouvant sa conformité aux nouvelles normes en vigueur. Les bénéfices peuvent alors financer un projet immobilier locatif.
Conseil GLOBAL ICON : Créez une dépendance à louer pour amortir votre prêt plus rapidement et optimiser la rentabilité de votre achat.
L’achat d’un immobilier d’entreprise
L’immobilier d’entreprise reste une option intéressante pour faire croître son capital. Ce type d’investissement consiste à acheter des biens à usage professionnel (bureaux, locaux commerciaux) et à les louer à des entreprises.
Les avantages :
- Rentabilité élevée : Environ 7 % brut annuel, supérieure à celle des logements résidentiels.
- Frais facturables : Possibilité de répercuter certains coûts (charges, taxes) sur les locataires.
- Baux longs : Les contrats sont souvent signés pour une durée de 3 à 9 ans, réduisant le risque de vacance locative.
Comment financer votre projet immobilier en 2025 ?
Fonds propres et prêts bancaires
En 2025, la situation des emprunts immobiliers s’améliore avec une tendance à la baisse des taux d’intérêt, stabilisés autour de 3 % sur 20 ans et 3,25 % sur 25 ans. Cela ouvre de nouvelles opportunités pour les emprunteurs, même si les banques appliquent toujours des critères stricts pour garantir la solidité des dossiers.
Les critères d’accès au prêt immobilier
- Capacité d’endettement : Elle ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets du ménage. Ce plafond inclut le remboursement du crédit et les autres charges financières.
- Apport personnel : Bien qu’il soit encore possible d’emprunter sans apport avec un dossier solide, disposer d’un apport de 10 à 20 % du montant du bien reste recommandé pour obtenir des conditions avantageuses.
- Situation financière stable : Les banques privilégient les profils avec une situation professionnelle stable (CDI, profession libérale établie) et des relevés bancaires sans incidents.
Optimiser son financement en 2025
- Soigner son dossier : Assurez-vous de présenter des relevés bancaires clairs et un taux d’épargne régulier.
- Comparer les offres : Faites jouer la concurrence entre plusieurs établissements pour obtenir un meilleur taux d’intérêt et des frais réduits.
- Évaluer les frais annexes : Prenez en compte les frais de notaire (environ 2 % à 3 % dans le neuf, 8 % à 9 % dans l’ancien) ainsi que l’assurance emprunteur, qui peut représenter une part significative du coût total. N’oubliez pas de comparer plusieurs offres d’assurance pour obtenir la meilleure couverture au meilleur prix.
Le conseil GLOBAL ICON :
Avec des taux d’emprunt en baisse mais des critères d’octroi stricts, le succès d’un projet repose sur une anticipation optimale. N’hésitez pas à vous rapprocher de nos experts pour une analyse personnalisée de votre capacité d’emprunt et la négociation de vos conditions bancaires.
Miser sur le crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier reste une option accessible et attrayante pour diversifier ses investissements. Il permet à plusieurs investisseurs de réunir leurs capitaux pour financer l’achat ou la construction d’un bien immobilier. En contrepartie, ils perçoivent des dividendes issus des loyers générés par la location du bien et des plus-values lors de la revente.
En 2025, malgré une certaine prudence des plateformes face à l’évolution des taux et du marché, le crowdfunding reste un levier intéressant pour investir avec un budget modéré. Cependant, les investisseurs doivent être attentifs aux risques liés à la rentabilité du projet et aux délais de réalisation.
Opter pour d’autres modes de financement
Si le prêt bancaire reste l’option principale, d’autres alternatives peuvent compléter ou remplacer ce type de financement :
- Le viager : Vous versez une somme initiale (appelée bouquet) au vendeur, suivie d’une rente mensuelle jusqu’à son décès. Ce type de financement est particulièrement intéressant lorsque vous souhaitez acquérir un bien à prix réduit.
- La vente à terme : Le prix du bien est payé de manière échelonnée sur une période définie à l’avance. Contrairement au viager, les paiements prennent fin à une date convenue, indépendamment de la durée de vie du vendeur.
Les pièges de l’investissement immobilier à éviter en 2025
En 2025, l’investissement immobilier reste une stratégie rentable, mais il comporte aussi des risques qu’il est essentiel d’anticiper. Voici les principales erreurs à éviter pour sécuriser votre projet.
1. Acheter un bien sans audit énergétique préalable
Avec les nouvelles obligations en vigueur, tout bien classé F ou G sera progressivement interdit à la location sans travaux de rénovation. L’audit énergétique est donc une étape incontournable en 2025 pour connaître le coût des améliorations à réaliser et éviter des dépenses imprévues. Un audit bien préparé vous permet également de bénéficier d’aides telles que MaPrimeRénov’ ou l’éco-prêt à taux zéro pour alléger vos coûts.
Notre Reco : Avant l’achat, consultez un expert pour vérifier la classe DPE du bien et les subventions possibles.
2. Sous-estimer les charges annexes
Les frais liés à un achat immobilier ne se limitent pas au prix d’achat :
- Frais de notaire : environ 2 % à 3 % dans le neuf et 8 % à 9 % dans l’ancien.
- Travaux de rénovation : peuvent rapidement dépasser votre budget si le diagnostic initial est incomplet.
- Charges de copropriété : notamment dans les résidences avec services (ascenseur, chauffage collectif), qui peuvent peser lourd sur votre rentabilité annuelle.
- PNO (Propriétaire Non Occupant) : pensez également à inclure l’assurance multirisque habitation pour protéger votre bien et anticiper les imprévus liés aux sinistres.
Notre Reco : Prévoyez une marge de sécurité de 10 % à 15 % pour couvrir ces dépenses imprévues et conserver un cash-flow positif.
3. Mal choisir l’emplacement de votre bien immobilier
La localisation reste le critère numéro un pour garantir un bon rendement locatif. Privilégiez les villes dynamiques avec une demande locative élevée, comme Montpellier, Lyon ou Rennes, où la vacance locative est faible.
Évitez les biens trop éloignés des transports, commerces et écoles, même s’ils sont attractifs financièrement.
Notre Reco : Consultez les tendances du marché local et vérifiez les projets urbains à venir pour anticiper la plus-value du bien.
4. Se lancer sans préparation financière solide
Même si les taux d’emprunt sont en baisse en 2025, les banques restent exigeantes sur le taux d’endettement et l’apport personnel. Un prêt mal calibré peut engendrer des difficultés de remboursement, surtout en cas de hausse des charges ou de vacance locative.
Notre Reco : Simulez vos mensualités et votre cash-flow avec différents scénarios pour anticiper toute situation.
5. Négliger la gestion locative
Gérer soi-même un bien peut sembler économique, mais cela demande du temps et une bonne connaissance des lois en vigueur. Une mauvaise sélection des locataires ou un défaut de paiement peut rapidement impacter votre rentabilité.
Notre Reco : Si vous avez plusieurs biens ou manquez de temps, déléguez la gestion locative à un professionnel pour sécuriser vos revenus et simplifier la gestion administrative.
Que retenir pour bien investir dans l’immobilier en 2025 ?
En 2025, l’investissement immobilier reste une valeur refuge et une solution rentable à long terme, malgré les défis posés par les nouvelles réglementations. Les opportunités sont nombreuses, notamment pour les investisseurs qui savent anticiper les évolutions du marché et s’entourer de professionnels compétents.
Pour réussir votre projet, n’hésitez pas à faire appel aux experts de GLOBAL ICON. Que vous souhaitiez optimiser votre fiscalité ou identifier des biens prometteurs, nous sommes là pour vous accompagner à chaque étape.
