Dans le marché immobilier français, Béziers s’impose de plus en plus comme une ville accessible, capable de générer des rendements locatifs élevés. Située dans l’Hérault, non loin de Montpellier, cette commune de quelque 77 000 habitants attire aujourd’hui l’attention des investisseurs en quête de prix abordables et de rentabilité solide. Faut-il y investir en 2025 ? Découvrons ensemble l’évolution des prix, les quartiers à privilégier, et l’état global du marché.
Béziers 2025 : un marché immobilier en pleine mutation
Évolution des prix au m² : anciens, neufs et maisons
En mars 2025, le prix médian à Béziers s’élève à 2 316 €/m², affichant une hausse de 5 % sur un an et +57 % sur cinq ans. Ce dynamisme se reflète tant dans l’ancien que dans le neuf :
- Biens anciens : 1 811 €/m² (légère baisse de 2 % sur un an, mais +27 % sur cinq ans).
- Biens neufs : 3 029 €/m² (+4 % sur un an, +38 % sur cinq ans).
- Maisons : 2 234 €/m² (baisse de 3 % sur un an, mais +28 % sur cinq ans).
La ville reste néanmoins plus abordable que de nombreuses villes du sud de la France, notamment Montpellier, où les prix dépassent souvent 4 000 €/m². Le marché biterrois affiche ainsi un équilibre attractif entre les prix d’achat et la demande locative.
Délais de vente et regain de pouvoir d’achat
En mars 2025, le délai moyen de vente à Béziers est de 82 jours, reflétant un marché relativement actif. Les acquéreurs gagnent également en pouvoir d’achat, pouvant acquérir +1 m² supplémentaire pour un budget identique. Cela reflète l’attractivité soutenue d’une zone où la demande s’intensifie, autant pour des logements principaux que pour du locatif.
Quel rendement locatif attendre à Béziers ?
Appartements : un rendement proche de 9 %
Grâce à des prix compétitifs dans certains quartiers (dès 1 871 €/m²), le rendement brut moyen pour un appartement peut atteindre 10 %, voire 12 à 13 % dans des zones spécifiques. Les investisseurs cherchant un projet à fort cash-flow, comme un T2 ou un T3 en centre-ville, trouveront ici un excellent compromis.
Maisons : une rentabilité autour de 6,3 %
En mars 2025, les maisons à Béziers affichent un prix médian de 2 234 €/m², enregistrant une baisse de 3 % sur un an. Leur rendement locatif brut est généralement inférieur à celui des appartements, se situant autour de 6,3 %. Malgré un potentiel de plus-value moindre à court terme, l’investissement dans une maison peut viser une valorisation progressive, en plus de répondre à une demande de plus en plus orientée vers des biens avec jardin ou espaces extérieurs.
Dans quels quartiers investir à Béziers ?
Béziers offre une diversité de quartiers adaptés à différents profils d’investisseurs. Entre centre historique, secteurs résidentiels et zones en renouvellement urbain, chaque quartier présente ses propres atouts en matière de rentabilité locative, de valorisation patrimoniale et de typologie de location (nue, meublée ou saisonnière).
Quartiers à fort potentiel immédiat
Centre-ville
Cœur battant de la ville, le centre historique de Béziers séduit par son cachet architectural, sa proximité avec les commerces, les écoles, les transports et les services publics. Le quartier Saint-Nazaire, notamment, attire les amateurs de vie citadine et les étudiants. C’est un secteur parfait pour de la location meublée courte ou moyenne durée, avec des T2 ou T3 bien placés. Les prix y restent attractifs par rapport à d’autres centres urbains du sud, ce qui en fait une valeur sûre pour les investissements à bon rendement.
La Crouzette
Ce quartier résidentiel, calme et familial, bénéficie d’un bon maillage scolaire, de nombreux espaces verts et de programmes neufs intéressants pour un investissement Pinel ou locatif classique. Il attire des locataires stables, notamment des familles ou des jeunes couples, et permet une gestion simple avec un faible taux de vacance locative. Les logements récents offrent de bonnes prestations et une fiscalité optimisée sous certaines conditions.
Montflourès
Ce secteur verdoyant situé en bordure du Canal du Midi offre un environnement agréable, proche de la nature, tout en restant connecté au centre. Le potentiel touristique est non négligeable, notamment pour de la location saisonnière ou des résidences secondaires. Il est particulièrement adapté aux investisseurs souhaitant mixer rentabilité et valorisation à long terme, avec des biens qui peuvent séduire à la fois des locaux et des vacanciers.
Secteurs en mutation
La Devèze, Hours-Wilson
Longtemps boudés par les investisseurs, ces quartiers sont aujourd’hui au cœur de projets de rénovation urbaine ambitieux. La Devèze est au cœur de projets de rénovation urbaine visant à améliorer l’image du quartier et à valoriser les biens immobiliers. Ces opérations devraient fortement améliorer l’image du quartier et tirer les valeurs immobilières vers le haut. Le pari peut s’avérer payant à moyen terme pour des profils d’investisseurs expérimentés.
Galinière et Chevalière
Ces zones pavillonnaires de l’ouest biterrois sont prisées pour leur tranquillité, leur accessibilité et la qualité de leurs biens. Villas, maisons individuelles avec jardin et piscine attirent une clientèle familiale, locale ou expatriée. Ce sont des quartiers privilégiés pour développer de la location meublée haut de gamme, voire du coliving ou de la location à la chambre, avec un bon potentiel de rentabilité et une revente facilitée.
Avantages d’un investissement immobilier à Béziers
Prix compétitifs et forte dynamique de valorisation
Avec un prix médian de 2 316 €/m² en mars 2025, Béziers reste bien plus abordable que Montpellier, où les prix dépassent souvent 4 000 €/m², et que Paris. Cela ouvre la porte aux primo-investisseurs ou à ceux cherchant un dispositif Pinel, bien que la zone ne soit pas toujours considérée comme prioritaire dans la loi du même nom. Les rendements locatifs y sont également supérieurs à la plupart des grandes villes de France.
Diversité des profils de locataires
La demande locative demeure rentable et variée : étudiants de l’IUT, jeunes actifs, retraités cherchant un climat doux, touristes en quête du littoral méditerranéen. La concentration sur de plus petits appartements (type 2 ou 3 pièces) dans des quartiers centraux peut se révéler très rentable.
Quels sont les risques à prendre en compte ?
Risques naturels et structurels
Béziers est exposée à quelques risques (inondations, feux de forêt, sols argileux). Il est conseillé de consulter le Plan de Prévention des Risques (PPR) en agence ou sur les sites officiels, afin d’éviter les secteurs trop vulnérables.
Volatilité de certains quartiers
Si le centre et les zones récemment rénovées gagnent en attractivité, d’autres secteurs continuent de pâtir d’une image moins favorable. Investir dans la Devèze, par exemple, peut exiger une étude approfondie pour calculer la faisabilité du projet et les risques de vacance. Cela n’empêche pas l’opportunité, mais nécessite une bonne connaissance du terrain.
Béziers face aux autres villes du Sud : un bon pari ?
Comparatif avec Narbonne, Nîmes et Perpignan
- Narbonne : Les prix y sont globalement plus élevés (environ 2 500 €/m²) et le potentiel de rentabilité moyenne se situe autour de 6 à 7 %.
- Nîmes : Ville plus étudiante, la location meublée offre un rendement correct, mais les prix ont flambé depuis 2020.
- Perpignan : Les programmes neufs y sont plus rares, et l’offre en maisons individuelles est inégale.
| Ville | Prix moyen | Rendement locatif | Évolution 5 ans |
| Béziers | 2 316 €/m² | ~ 9 % (appartements) | +57 % |
| Narbonne | ~2 500 €/m² | ~ 6,5 % | +40 % |
| Nîmes | ~2 700 €/m² | ~ 6 % | +35 % |
| Perpignan | ~2 000 €/m² | ~ 6 % | +30 % |
Pour quel type d’investisseur Béziers est-elle adaptée ?
- Profil débutant : budget d’achat limité, souhait de créer un cash-flow positif rapide.
- Profil patrimonial : recherche d’une valeur en hausse, notamment en visant un quartier en mutation.
- Profil LMNP : idéal pour les studios ou T2 meublés dans le centre, avec des rendements autour de 8 à 9 %.
investir en LMNP reste attractif à Béziers, notamment sur des studios ou T2 meublés en centre-ville, avec des rendements bruts pouvant atteindre 9 à 12 % selon le quartier.
Toutefois, depuis la loi de finances 2025, les règles fiscales ont changé : l’amortissement est désormais limité dans le temps et n’est plus déductible de la plus-value à la revente, ce qui impacte la rentabilité nette à long terme.
Il est donc recommandé d’opter pour le régime réel uniquement si la gestion comptable est bien maîtrisée ou déléguée à un expert. À défaut, le régime micro-BIC offre une gestion plus simple, mais sans amortissements.
Faut-il investir à Béziers en 2025 ? Notre conclusion
Béziers a longtemps été considérée comme une zone secondaire, mais la ville connaît depuis quelques années un regain d’attractivité et une évolution marquée de ses prix. Les délais de vente qui se raccourcissent et la hausse constante du marché confirment son dynamisme. Les investisseurs en quête de rentabilité y trouveront un immobilier relativement abordable et des locataires variés, tant en location nue qu’en location meublée.
Il convient toutefois de rester prudent : Béziers n’est pas Montpellier ou Paris en termes de profondeur de marché, et certains quartiers réclament une bonne expertise avant de se lancer. Dans l’ensemble, la ville propose un choix intéressant, surtout pour un projet locatif de long terme. Vous envisagez d’investir à Béziers ? Chez GLOBAL ICON, nous proposons un accompagnement 360°, de la recherche du bien à la mise en location, en passant par la structuration juridique, fiscale et financière de votre investissement. Prenez rendez-vous avec l’un de nos experts pour une étude personnalisée et découvrez comment structurer un investissement rentable, optimisé et durable dans l’Hérault.
