Les Français considèrent l’investissement immobilier comme une voie prometteuse pour créer de la richesse. Bon nombre de gens se heurtent toutefois à un manque d’épargne qui les empêche de se lancer dans l’aventure. Il ne faut pas pour autant se décourager, car il est possible de contourner cet obstacle.
Comment ? En explorant toutes les stratégies astucieuses pour investir dans l’immobilier de manière réfléchie et éclairée.
Cet article révèle justement certaines de ces pistes permettant de tirer parti de la pierre sans avoir un apport conséquent.
Les étapes pour réussir son investissement immobilier
Investir dans l’immobilier avec peu ou pas d’apport nécessite une planification rigoureuse pour éviter des erreurs coûteuses. Voici les étapes clés à suivre pour maximiser vos chances de succès :
- Définir ses objectifs d’investissement : Avant de vous lancer, clarifiez vos objectifs. Souhaitez-vous devenir rentier, percevoir des revenus complémentaires, constituer un patrimoine, améliorer votre qualité de vie ou préparer un héritage pour vos enfants ?
- Choisir la fiscalité adaptée : Sélectionnez le régime fiscal le plus avantageux pour votre projet. Certains dispositifs, comme le régime LMNP ou la loi Pinel, peuvent offrir des avantages fiscaux significatifs selon le type d’investissement.
- Calculer la rentabilité locative espérée : Évaluez avec précision la rentabilité de votre investissement, en tenant compte à la fois de la rentabilité brute et, surtout, de la rentabilité nette après impôts et charges.
- Rechercher les biens à fort potentiel : Identifiez des biens immobiliers qui répondent à vos critères et qui ont un fort potentiel de rendement. Prenez en compte la localisation, le type de bien, le prix d’achat et le type de location (nue, meublée, saisonnière, etc.).
- Anticiper les coûts annexes : N’oubliez pas de prévoir tous les frais supplémentaires liés à l’achat immobilier : frais de notaire, travaux éventuels de rénovation, frais de gestion locative, taxe foncière, etc.
- Calculer le cash flow net : Estimez le cash flow net de votre investissement, c’est-à-dire la différence entre les loyers perçus et toutes les charges. Un cash flow positif est un bon indicateur de la viabilité de votre projet.
Enfin, pour maximiser vos chances de trouver le bien idéal, vous pouvez faire appel à une agence immobilière ou à des chasseurs immobiliers. Toutefois, restez vigilant face aux « vendeurs de rêve » qui promettent des rendements irréalistes.
Profiter des opportunités sur le marché
L’investisseur peut donner vie à ses projets en profitant des effets de levier offerts par la banque ou par l’administration fiscale. Le financement comme la fiscalité sont les clés d’un investissement immobilier réussi et peuvent véritablement devenir des opportunités pour créer de belles pépites. Les aides de l’État peuvent être également des opportunités à saisir, notamment sur la partie travaux, mais attention aux contreparties demandées qui parfois annihilent complètement la rentabilité finale…
Crédit bancaire sans apport
Malgré les tensions bancaires que l’on connaît actuellement, certains établissements financiers peuvent accorder encore des prêts immobiliers sans ou avec très peu d’apport personnel, mais sous certaines conditions très strictes. L’emprunteur doit fournir un dossier irréprochable qui détaille sa situation personnelle, professionnelle et financière. Son profil impactera fortement la décision de la banque. Il est donc indispensable de maîtriser “l’image” que l’on souhaite refléter au travers de son dossier bancaire et ses relevés.
Il convient également de respecter le taux d’endettement de 35 % maximum. De ce fait, emprunter 250 000 € sur 25 ans sans apport requiert un salaire minimum de 4 000 € à 4 500 €. Evidemment, ceci n’est qu’à titre indicatif car le calcul du taux d’endettement peut différer entre les établissements bancaires, voire il peut même évoluer au fil du temps.
Cependant, il paraît évident que la qualité du profil de l’emprunteur ainsi que la qualité du projet proposé vont être déterminant dans la capacité de l’établissement bancaire à vous suivre. Et le “sans apport” est loin d’être automatique !
La Loi PINEL : la fausse bonne idée
La loi Pinel , créée en 2014 en remplacement du dispositif Duflot, est un dispositif fiscal mis en place par l’Etat offrant une réduction d’impôt aux investisseurs achetant des logements neufs et voulant les mettre en location. Sur le papier, avec les avantages fiscaux mentionnés (15% sur 9 ans ou encore 17.5% sur 12 ans) on peut se demander si ce n’est pas l’opportunité du siècle surtout quand on a peu d’apport pour investir !
En y regardant de plus près, on s’aperçoit que malheureusement ce n’est pas une si bonne affaire que cela. Les zones géographiques sont restreintes et souvent peu actives, les loyers sont plafonnés, les prix à l’achat sont surévalués et la qualité de construction est bien souvent à revoir.
Enfin, la revente est le moment le plus critique de l’opération car tous les investisseurs vendent au même moment, après l’encaissement de leur avantage fiscal, et font mécaniquement chuter les prix du marché et donc accroître la moins value générée.
C’est pour cela que les coups de pouce de l’Etat doivent être rigoureusement analysés au regard des objectifs réels de chaque investisseur.
La loi Malraux : la lourdeur administrative
La loi Malraux, est un autre dispositif fiscal qui permet à l’investisseur de restaurer des biens immobiliers dans des secteurs sauvegardés ou protégés.. Étant un dispositif de défiscalisation, elle offre une réduction d’impôts calculée sur le montant total des travaux de rénovation engagés. Réparti sur 2 ans, l’abattement fiscal peut atteindre 30 % du coût du chantier. On peut donc naturellement se dire “qu’avec peu on peut restaurer beaucoup”.
Cependant, tout comme la loi Pinel, ce dispositif peut comporter des risques liés notamment aux coûts importants à prévoir pour la restauration dans ce type de secteur sauvegardés, des contreparties sur la mise en location ou encore des lourdeurs administratives importantes allongeant la date de mise en location.
Là encore, ce type de dispositif n’est pas à bannir, et doit être choisi de manière complètement éclairée.
LMNP : la dernière niche
La LMNP (Location meublée non professionnelle) est l’un des moyens intéressants permettant encore d’investir dans l’immobilier locatif sans ou avec très peu d’apport. Comment ? Simplement par la valorisation des loyers meublés qui augmentent significativement la rentabilité du projet. En plus, la LMNP offre des avantages fiscaux intéressants, sans contrepartie désavantageuse, et se basant sur des écritures comptables afin de jouer avec les amortissements ou encore la déduction d’un bon nombre de charges. L’imposition sur les revenus locatifs peut donc être maîtrisée et dissocier de l’imposition sur les autres revenus.
Ce dispositif est un très bon moyen pour générer du cash flow intéressant sur l’achat d’un bien en nom propre. En revanche, il requiert de respecter quelques points importants afin de ne pas ruiner ses chances de réussite.
Explorer la voie des placements en SCPI
Dans un registre différent des investissements précédents concernant “la pierre”, ici, on parle plus de “pierre-papier”.
Les placements en SCPI (Société civile de placement immobilier) présentent des risques limités. En effet, de manière simplifiée, une SCPI va collecter l’argent de ses investisseurs afin d’acheter des biens pour les louer (bureaux, commerces, logements, etc…). L’investisseur recevra donc les dividendes de ces loyers encaissés proportionnels à sa participation dans la SCPI. Ce placement permet donc d’investir dans l’immobilier avec un budget limité, géré par des professionnels et facilitant ainsi l’octroi de prêt bancaire à des conditions avantageuses.
Cependant, les difficultés bancaires actuelles impactent fortement les SCPI. En effet, les prix de l’immobilier baissent et les investisseurs deviennent beaucoup plus prudents sur les marchés. Comme tout placement financier ou immobilier, cela comporte des risques et il est important de se renseigner ou se former avant de choisir son support d’investissement.
En conclusion
L’investissement dans l’immobilier sans ou avec très peu d’apport est un objectif que beaucoup d’investisseurs se donnent et qui, malgré tout, paraît difficile à atteindre dans un contexte tendu comme celui que nous vivons.
Il reste néanmoins des moyens pour mettre les établissements bancaires en confiance et obtenir ainsi les meilleures conditions de prêts.
Le conseil GLOBAL
Notre conseil, en tant qu’Expert de l’investissement immobilier accompagnant des dizaines de projets par mois, est de ne pas être focalisé exclusivement sur ce paramètre qui semble, dans le contexte actuel, révolu.
Il n’est pas impossible à obtenir mais ce serait une grave erreur de se dire que c’est le seul paramètre qui compte pour effectuer un “bon investissement”.
Pour être en position de force face aux banques ou aux vendeurs, nous conseillons de constituer une petite épargne de côté d’environ 10% du prix du bien. Souvent cela peut être réalisable en quelques mois avec des astuces simples à mettre en place, et ainsi optimiser ses chances de réussite.
Notre Groupe est là pour vous accompagner dans vos projets d’investissement et faire en sorte de prendre les meilleures décisions en fonction de votre profil et du contexte actuel.
N’hésitez pas à contacter l’un de nos Experts et donner un coup de boost à vos projets !
