Pour tout propriétaire, augmenter le loyer est un levier essentiel pour assurer la rentabilité de son logement et optimiser sa gestion locative. En 2025, dans un contexte de location concurrentiel et tendu, réussir cette démarche sans froisser son locataire devient crucial. Ce guide détaille chaque étape : du cadre légal aux calculs précis, en passant par les procédures officielles. Découvrez comment agir efficacement, sereinement et en toute légalité.
Vérifier le cadre légal obligatoire
Clause d’indexation & IRL T1 2025
Seule une révision annuelle du loyer est possible si une clause d’indexation est explicitement incluse dans le bail. Sans cette clause, le loyer du logement reste figé pendant toute la durée du bail, indépendamment des fluctuations du marché locatif.
L’IRL 2025 : l’indice incontournable
L’Indice de Référence des Loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’INSEE, sert de référence légale pour ajuster le loyer.
IRL 1er trimestre 2025 :
- 145,47 (+1,40 %) en métropole ;
- 142,67 (+1,40 %) en Outre‑mer ;
- 141,28 (+1,40 %) en Corse.
Depuis le premier trimestre 2024, le « bouclier loyers » (plafond à 3,5 %) n’est plus applicable. (Source : Service‑Public.fr – avril 2025)
Gel des loyers puis interdiction DPE F/G
Un logement classé F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est soumis à un gel total du loyer (interdiction d’augmenter) :
- depuis le 24 août 2022 en métropole,
- depuis le 1er juillet 2024 en Outre‑mer
De plus, à partir du 1er janvier 2025, les logements classés G sont déclarés indécents et interdits à la location (nouveaux baux, reconductions, renouvellements)
Cas particulier : la révision triennale en zone tendue
Selon l’article 17‑2 de la loi du 6 juillet 1989, vous pouvez réviser un loyer sous-évalué tous les 3 ans si :
- Vous fournissez au moins 6 références de loyers comparables (ou 3 dans les petites communes).
- Vous proposez l’augmentation au moins 6 mois avant la fin du bail.
Révision annuelle avec l’IRL : mode d’emploi précis
Pour un propriétaire souhaitant augmenter un loyer, la révision annuelle via l’Indice de Référence des Loyers (IRL) reste la méthode la plus simple et la plus utilisée. Voici toutes les étapes à suivre.
Calculer le nouveau loyer
L’IRL est l’indice légal fixé chaque trimestre par l’INSEE pour mesurer l’évolution des prix à la consommation (hors tabac et loyers). En T1 2025, il s’établit à 145,47, ce qui représente une hausse de +1,40 % sur un an
Formule officielles :
Nouveau loyer = Loyer actuel × (IRL T1 2025 / IRL T1 2024)
Exemple concret
- Loyer initial : 1 000 € hors charges
- Ancien IRL (T1 2024) : 143,46
- Nouvel IRL (T1 2025) : 145,47
Calcul : 1 000 € × (145,47 ÷ 143,46) = 1 013,95 €
Pensez à arrondir à deux décimales et à utiliser l’IRL adapté à votre zone (métropole, Outre‑mer, Corse).
Quand appliquer la révision ?
- La hausse s’applique à la date anniversaire du bail (ou à la date mentionnée dans la clause).
- Vous pouvez la demander jusqu’à 12 mois après cette date, mais sans rétroactivité : renvoi au mois de réception
3.3 Comment notifier le locataire ?
- Un courrier recommandé avec accusé de réception est recommandé, même si un mail ou une lettre simple peut être acceptable pour une révision automatique.
- Ce document est essentiel pour votre gestion locative : il sécurise juridiquement votre démarche et formalise la relation avec le locataire.
Autres motifs d’augmentation du loyer
Au-delà de la révision annuelle, d’autres situations peuvent permettre à un propriétaire d’augmenter le loyer d’un logement, à condition de respecter des critères précis. Ces alternatives offrent des leviers efficaces pour optimiser votre gestion locative tout en restant conforme au cadre légal.
Augmentation liée à des travaux d’amélioration
Si le propriétaire réalise des travaux significatifs pour améliorer le confort, la sécurité, ou la performance énergétique du logement (ex. : isolation, nouvelle cuisine, installation d’un ascenseur), il peut faire valoir une augmentation.
Conditions :
- Les travaux doivent représenter au moins 50 % du loyer annuel.
- La hausse est limitée à 15 % du coût TTC des travaux, répartie sur l’année
- Un avenant au bail est nécessaire, avec accord express du locataire.
- Pour des travaux d’un montant supérieur à une année de loyer, en cas de relocation, le loyer est librement fixé
Révision triennale en cas de loyer sous-évalué
Dans les zones tendues, si le loyer est jugé manifestement sous-évalué par rapport au marché local, le bailleur peut demander une révision tous les 3 ans, suivant l’article 17‑2 de la loi du 6 juillet 1989.
Pour constituer un dossier solide :
- Fournir 6 références de loyers comparables (3 si moins de 1 M d’habitants)
- Proposer l’augmentation 6 mois avant la fin du bail, avec une réponse possible jusqu’à 4 mois avant.
L’augmentation est limitée soit à la moitié de l’écart entre votre loyer et le loyer médian de référence, soit à 15 % maximum par an s’il concerne des travaux
Augmentation à la relocation
Lors de la reprise d’un logement, un propriétaire peut ajuster le nouveau loyer, mais les règles diffèrent selon la zone :
- En zone tendue : le nouveau loyer doit rester au plus égal à l’ancien, sauf si :
- L’IRL n’a pas été appliqué depuis plus d’un an,
- Des travaux améliorant le bien ont été réalisés.
- Hors zone tendue : la fixation est libre, mais doit rester en cohérence avec le marché local pour éviter d’éventuelles contestations
Procédure de notification et contenus essentiels
Informer votre locataire d’une hausse de loyer, qu’elle soit liée à l’IRL, à des travaux ou à une révision triennale, n’est pas une formalité : cela vous engage juridiquement et influe sur votre gestion locative. Voici la marche à suivre.
Mode d’envoi recommandé
- Révision annuelle (IRL) : vous pouvez joindre un rappel de hausse à la quittance du mois précédent ou envoyer une lettre simple, mais le courrier recommandé avec accusé de réception reste la meilleure pratique pour plus de sécurité
- Augmentations exceptionnelles (travaux, loyer sous-évalué, relocation) : obligatoire en recommandé AR pour assurer traçabilité et preuve juridique
Délais à respecter
- IRL / indexation annuelle : la révision s’applique à la date anniversaire du bail. Elle peut être demandée jusqu’à 12 mois après, sans effet rétroactif.
- Travaux ou sous-évaluation : vous devez envoyer la notification 6 mois avant la date d’effet prévue.
Pour un bail de 12 mois et plus, le préavis requis est de 3 à 6 mois avant la fin du contrat
Contenu obligatoire du courrier
Quel que soit le motif, votre notification doit inclure :
- Adresse précise du logement concerné.
- Montant du nouveau loyer hors charges et date d’entrée en vigueur.
- Motif de la hausse : IRL, travaux, sous-évaluation.
- Pour une révision IRL : mentionner les valeurs anciennes et nouvelles de l’indice.
- Pour travaux : joindre un avenant et éléments justificatifs (factures, devis).
- Pour révision triennale : annexer les références comparatives (minimum 6 ou 3), reproduire l’article 17‑2 de la loi de 1989
Un bon modèle de lettre est disponible auprès de l’ANIL ou des plateformes spécialisées comme BailPDF
Résumé de la procédure
| Situation | Modalité | Envoi | Préavis |
| Révision annuelle (IRL) | Lettre simple / quittance | Recommandé AR conseillé | À la date anniversaire |
| Augmentation suite à travaux | Recommandé AR + avenant | Recommandé AR obligatoire | 6 mois avant la date |
| Révision triennale (sous-évaluation) | Recommandé AR + références | Recommandé AR obligatoire | 6 mois avant la date |
| Relocation en zone tendue ou hors zone | Recommandé AR si loyer modifié | Recommandé AR conseillé | Selon la date de reprise |
En cas de litige : contestation, conciliation et recours judiciaire
Même dans une gestion rigoureuse de votre logement, votre locataire peut contester une augmentation de loyer. Voici les étapes à connaître pour anticiper et gérer sereinement ce type de situation.
Les motifs de contestation fréquents
Un locataire peut s’opposer à une hausse pour diverses raisons, notamment :
- absence de clause d’indexation ou non-respect de l’IRL applicable,
- dépassement de la hausse maximale,
- logement classé F ou G au DPE,
- travaux jugés non pertinents ou insuffisants
Contacter le locataire en amont
En cas de contestation, mieux vaut adopter une attitude de gestion locative proactive :
- Réponse écrite par le locataire via lettre recommandée avec AR,
- Réunion ou échange pour clarifier le calcul et la procédure.
Le locataire doit continuer à payer le loyer pendant cette période
Médiation par la Commission Départementale de Conciliation (CDC)
Si le dialogue échoue, la Commission Départementale de Conciliation peut être saisie :
- démarche gratuite,
- saisine par courrier recommandé
- la CDC rend un avis ou procès-verbal sous 2 mois
- l’accord trouvé empêche tout recours judiciaire ultérieur
Recours devant le juge
Si la CDC n’aboutit pas ou si l’une des parties refuse l’accord :
- le tribunal judiciaire, ou juge des contentieux de la protection, peut être saisi.
- Les documents à conserver : la lettre recommandée, les justificatifs de calcul IRL, les factures, les échanges scientifiques
- Le délai limite pour saisir le juge est de 3 ans à compter de la notification de la hausse ou de la conciliation
En résumé : la démarche en 4 temps
- Notification formelle bien documentée (motifs, calculs, justificatifs).
- Dialogue amiable avec le locataire.
- Saisine de la CDC (démarche préalable nécessaire).
- Action judiciaire (en dernier recours, dans les 3 ans suivant le litige).
Conseils pratiques pour une gestion locative sans conflit
Pour un propriétaire, gérer un logement implique plus que de simples formalités ; il faut instaurer une relation de confiance avec son locataire. Voici les meilleures pratiques pour une gestion locative fluide :
Communiquez avec clarté et pédagogie
Anticipez toute démarche en expliquant pourquoi vous souhaitez augmenter le loyer : hausse liée à l’IRL, travaux réalisés, adaptation au marché locatif. Un support visuel (ex. simulateur IRL) renforce la transparence.
Respectez rigoureusement le cadre légal
Portez une attention toute particulière aux clauses du bail, à l’indice IRL, aux plafonds imposés, aux délais de notification, et à la réglementation énergétique (F/G).
Utilisez des outils fiables
Recourez à des simulateurs IRL (PAP.fr, ANIL) pour calculer avec précision la hausse. Fournir le lien ou un rendu à votre locataire renforce la confiance.
Valorisez les travaux réalisés
Soulignez les améliorations apportées : meilleure isolation, cuisine rénovée, salle de bain modernisée. Cela justifie l’augmentation de loyer, qu’elle soit liée à des travaux ou à l’IRL.
Adoptez une approche humaine
Soyez à l’écoute : proposez des informations complémentaires, voire des échéanciers, pour limiter les tensions. Une attitude proactive apaise les relations.
Encouragez la conciliation avant tout
Si le locataire conteste la hausse, orientez-le vers la Commission Départementale de Conciliation (CDC). La saisine est gratuite, et l’avis rendu dans un délai de 2 mois. En cas d’accord, un procès-verbal lie les deux parties sans recours judiciaire .
Pour résumer, maîtriser l’augmentation du loyer en 2025 signifie :
- Respecter rigoureusement le cadre légal : clause d’indexation, IRL 2025, gel et interdiction pour DPE F/G.
- Utiliser la bonne méthode : révision annuelle, travaux, révision triennale, relocation.
- Notifier dans les délais et selon les modalités adaptées (lettre simple ou recommandé AR).
- Adopter une posture professionnelle et humaine pour prévenir les litiges et préserver une relation de confiance.
En appliquant ces étapes de manière exhaustive et transparente, non seulement vous sécurisez la légalité de votre démarche, mais vous maximisez votre rentabilité tout en évitant des tensions ou contentieux coûteux. C’est ainsi que vous transformez une révision de loyer en un levier positif pour votre patrimoine.
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