Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est aujourd’hui particulièrement apprécié par les investisseurs immobiliers. Il permet de bénéficier d’avantages fiscaux notables. Toutefois, une question revient souvent parmi les investisseurs : comment les biens en LMNP sont-ils traités au regard de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ?
Comprendre précisément les règles et conditions d’exonération à l’IFI vous permettra de mieux optimiser la gestion de votre patrimoine immobilier et votre fiscalité. Explications.
LMNP et IFI : comprendre le cadre fiscal
Qu’est-ce que l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ?
Créé en 2018 pour remplacer l’ISF, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ne porte que sur le patrimoine immobilier détenu en France ou à l’étranger.
- Vous déclarez l’IFI dès que votre patrimoine net atteint 800 000 €, mais vous n’êtes effectivement redevable de l’impôt que si ce patrimoine dépasse le seuil d’imposition de 1,3 million d’euros au 1ᵉʳ janvier 2025.
- Au-delà, le barème IFI 2025 s’applique par tranches progressives (0 % jusqu’à 800 000 €, puis 0,5 % entre 800 000 € et 1,3 M €, etc.).
Cette précision évite une confusion fréquente entre le seuil de déclaration (800 k€) et le seuil d’imposition (1,3 M €), et répond directement aux recherches “barème IFI 2025” ou “seuil IFI 1,3 million”.
À ce titre, tous les logements (résidence principale, secondaire, investissement locatif, biens en location meublée) entrent en théorie dans l’assiette de l’IFI, sauf cas spécifiques d’exonération.
LMNP : un actif taxable par défaut
La location meublée non professionnelle (LMNP) est en principe considérée par l’administration comme un placement patrimonial ; les biens loués meublés entrent donc dans l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) au même titre qu’une résidence secondaire.
Néanmoins, l’article 975 V 1° du Code général des impôts prévoit une exception : si l’activité de location meublée présente suffisamment de caractéristiques commerciales, le bien peut être requalifié en actif professionnel et, à ce titre, exonéré d’IFI.
Tant que le bailleur ne remplit pas ces conditions (décrites en détail au point 3), il doit intégrer la valeur vénale de chaque bien meublé au 1ᵉʳ janvier 2025 dans son patrimoine taxable et vérifier s’il franchit le seuil d’imposition de 1,3 M € nets.
Exonération IFI et LMNP : est-ce possible ?
Cas d’exonération partielle ou totale
Pour qu’un loueur en meublé non professionnel (LMNP) puisse exclure ses biens de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) au titre de l’article 975 V 1° du CGI, il doit satisfaire simultanément aux deux critères légaux suivants :
- Recettes locatives meublées > 23 000 € TTC par an : Loyers, charges et indemnités d’assurance inclus, toutes taxes comprises, pour l’ensemble du foyer fiscal.
- Le bénéfice net dégagé par la location meublée représente plus de 50 % des revenus professionnels du foyer.
Revenus pris en compte : salaires, BIC, BNC, BA, rémunérations hors dividendes, plus-values, pensions, revenus fonciers.
Points de vigilance 2025
- Les 23 000 € correspondent au chiffre d’affaires TTC (BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-10).
- Le seuil 50 % s’apprécie sur le bénéfice net, pas sur le chiffre d’affaires (BOFiP BOI-PAT-IFI-30-10-30-10 § 380).
- Aucune immatriculation au RCS n’est requise depuis la décision QPC n° 2017-689 du 8 février 2018 ; l’inscription reste facultative mais constitue un indice supplémentaire en cas de contrôle.
Si l’une de ces deux conditions n’est pas remplie, le LMNP demeure taxable à l’IFI.
Les conditions de l’administration fiscale
Pour bénéficier de l’exonération IFI prévue à l’article 975 V 1° CGI, le bailleur doit prouver que la location meublée est une vraie activité et non un simple placement. Trois familles de justificatifs suffisent en pratique :
- Gestion courante : agenda des états des lieux, registre des réservations ou des loyers, éventuels contrats de maintenance.
- Comptabilité & suivi financier : livre comptable BIC, factures émises, relevés Urssaf « loueur en meublé » si applicables.
- Relations locataires : e-mails ou SMS de réservation, livrets d’accueil, avis clients.
Si l’administration fiscale ne reconnaît pas ce caractère professionnel, votre patrimoine immobilier LMNP restera soumis à l’IFI.
Comment valoriser un bien LMNP dans l’IFI ?
Méthode de valorisation à appliquer
Pour les biens soumis à l’IFI, vous devez retenir la valeur vénale du logement au 1er janvier de l’année fiscale concernée. Il s’agit du prix auquel vous auriez pu vendre le bien à cette date, dans des conditions normales de marché.
Dans le cadre du calcul, certaines dettes et emprunts en lien direct avec l’acquisition du bien immobilier sont déductibles. Les investisseurs peuvent donc soustraire ces montants pour obtenir la valeur nette taxable.
Le cas particulier des biens amortis
Attention : l’amortissement pratiqué en LMNP (qui constitue un avantage fiscal notable) n’influe pas sur la valeur à déclarer au titre de l’IFI. Même la nouvelle Loi de Finance 2025 qui réintègre les amortissements pratiqués en LMNP lors du calcul de la plus-value immobilière en cas de revente, ne change rien pour l’IFI.
Vous devez ainsi évaluer la valeur réelle du bien sans considérer les amortissements pratiqués pour votre calcul d’impôt sur le revenu (régime réel des Bénéfices Industriels et Commerciaux, BIC).
LMNP détenu en direct ou via une société : impacts
Selon la structuration juridique choisie (directement en nom propre, en indivision, en SARL de famille ou en SCI), l’impact sur l’assiette taxable à l’IFI peut être différent.
Par exemple, une SCI soumise à l’impôt sur le revenu et possédant un LMNP reste transparente fiscalement : le bien immobilier sera déclaré à l’IFI par chaque associé, proportionnellement à ses parts. A contrario, en SARL ou société commerciale, les conditions seront plus complexes : la valorisation tiendra compte de la participation détenue et de l’implication dans l’activité.
LMNP, IFI et LMP : quelles différences de traitement ?
En LMP, une exonération IFI plus simple à obtenir
Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), par son caractère professionnel reconnu par l’administration fiscale, permet une exonération plus facile de l’IFI. En effet, dès lors que vous êtes considéré comme loueur professionnel, vos biens loués meublés sortent généralement de l’assiette de l’IFI, sous réserve de remplir les conditions prévues par la loi (revenus meublés > 23 000 euros et représentant plus de 50 % du revenu total).
Pourquoi le LMNP reste considéré comme une activité civile ?
À l’inverse, le statut LMNP reste catégorisé comme activité civile non professionnelle, même si les revenus sont déclarés au régime des BIC. Le contribuable en LMNP n’étant pas inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), ses revenus locatifs sont perçus comme patrimoniaux. C’est ce qui explique la difficulté d’exonération à l’IFI pour les loueurs LMNP.
On vous en dit plus dans notre article dédié qui vous permettra de choisir entre LMP et LMNP.
Bonnes pratiques pour optimiser sa fiscalité IFI en LMNP
Conseil n°1 : Anticiper la valorisation du bien
Faites appel à un expert immobilier afin de justifier précisément la valeur vénale des biens concernés au 1er janvier. Cela vous évitera les erreurs d’évaluation et le risque de redressement fiscal.
Conseil n°2 : Revoir la structuration de son patrimoine
Si votre activité LMNP est importante, réfléchissez aux avantages éventuels du statut LMP. Il pourrait permettre de sortir plus facilement de l’assiette IFI. De même, la création d’une société dédiée ou un démembrement de propriété peuvent constituer des pistes intéressantes.
Conseil n°3 : Se faire accompagner par un professionnel
Sollicitez les conseils d’un expert en fiscalité, d’un notaire ou d’un conseiller en gestion de patrimoine. Un accompagnement professionnel peut vous assurer de respecter les conditions strictes de l’exonération à l’IFI et vous éviter toute erreur lors de votre déclaration.
