L’investissement immobilier en famille offre des opportunités uniques, notamment via la location meublée non professionnelle (LMNP). L’alliance entre la SARL de famille et le LMNP est une stratégie puissante pour optimiser fiscalité, gestion et transmission de votre patrimoine.
Ce guide explore comment cette combinaison peut concrétiser vos ambitions immobilières, en toute sérénité et efficacité.
Pourquoi pratiquer une location meublée non professionnelle via une SARL familiale ?
La location meublée non professionnelle (LMNP) est un statut fiscal attractif, permettant de générer des revenus locatifs avec des avantages fiscaux significatifs (amortissement, déduction des charges). Choisir la SARL de famille pour cette activité offre plusieurs atouts majeurs.
La transparence fiscale de la SARL de famille est primordiale. Contrairement à une SARL classique soumise à l’IS, la SARL de famille peut opter pour l’impôt sur le revenu (IR). Les bénéfices sont alors imposés directement chez les associés, leur permettant de bénéficier des avantages fiscaux du LMNP comme s’ils détenaient le bien en direct. C’est un véhicule juridique idéal pour mutualiser les investissements et la gestion en famille, sans les contraintes de l’indivision.
De plus, la SARL de famille assure une protection patrimoniale. La responsabilité des associés est limitée à leurs apports au capital social, protégeant ainsi leur patrimoine personnel en cas de difficultés. Cependant, il est important de noter qu’en pratique, les banques exigent souvent la caution personnelle des associés, même en SARL, pour l’octroi de prêts immobiliers.
Enfin, cette structure facilite grandement la transmission du patrimoine. La cession de parts sociales d’une SARL de famille est simplifiée et peut être optimisée fiscalement, notamment entre membres d’une même famille.
Pour résumer, la SARL de famille offre un cadre juridique et fiscal robuste pour le LMNP, combinant optimisation fiscale, protection du patrimoine et facilité de transmission, des atouts majeurs pour un investissement immobilier familial réussi.
Pourquoi associer SARL de famille et LMNP ?
L’association de la SARL de famille et du LMNP est une stratégie d’investissement immobilier qui cumule les atouts de ces deux dispositifs pour optimiser gestion, fiscalité et transmission de votre patrimoine.
Avantages juridiques et fiscaux
La SARL de famille, en tant que société à responsabilité limitée, protège le patrimoine personnel des associés, leur responsabilité étant limitée à leurs apports. Contrairement au LMNP en nom propre, où la responsabilité est illimitée.
Fiscalement, l’option pour l’impôt sur le revenu (IR) de la SARL de famille est essentielle. Les revenus locatifs sont imposés en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ouvrant droit à des avantages fiscaux majeurs :
- L’amortissement du bien immobilier : permettant de déduire une partie de la valeur du bien et du mobilier chaque année, réduisant le revenu imposable, souvent à zéro, pendant de longues périodes.
- La déduction des charges : Toutes les charges liées à l’activité (intérêts d’emprunt, taxes, frais de gestion, travaux) sont déductibles, réduisant la base imposable.
- Le régime des plus-values des particuliers : en cas de cession d’un bien loué en meublé, la plus-value relève toujours du régime des particuliers (IR 19 % + prélèvements sociaux 17,2 % avec abattements pour durée de détention).
Depuis la Loi de Finance 2025, le prix d’acquisition doit être diminué du montant des amortissements comptables déjà déduits, lesquels sont donc réintégrés dans la base imposable, même pour un loueur non-professionnel (LMNP).
Cette réintégration ne s’applique toutefois pas à certains biens situés en résidences étudiantes, seniors ou EHPAD, ni aux investissements sans amortissement du dispositif Censi-Bouvard. La mesure concerne toutes les cessions intervenant à compter du 15 février 2025, quelle que soit la date d’acquisition du bien.
Mutualiser les ressources
Investir via une SARL de famille permet de mutualiser les ressources financières, humaines et matérielles. Les membres de la famille peuvent unir leurs capitaux pour des acquisitions plus importantes ou diversifiées, facilitant l’accès au crédit. Le partage des compétences et des responsabilités allège la charge individuelle et renforce le projet.
Transmission patrimoniale
La SARL de famille est un outil exceptionnel pour la transmission du patrimoine immobilier. La transmission porte sur les parts sociales, simplifiant les démarches et optimisant la fiscalité successorale.
Des mécanismes comme la donation de parts sociales (bénéficiant d’abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans) et le démembrement de propriété des parts sociales (séparant nue-propriété et usufruit) permettent de transmettre le patrimoine à moindre coût, tout en conservant le contrôle et les revenus du bien de son vivant.
Cette souplesse évite les blocages de l’indivision et assure une transmission progressive et fiscalement avantageuse.
En combinant ces avantages juridiques, fiscaux et patrimoniaux, la SARL de famille et le LMNP forment un duo puissant pour tout investisseur familial souhaitant optimiser son projet immobilier.
Conditions pour exercer le LMNP via une SARL familiale
Pour que l’association SARL de famille et LMNP soit valide et fiscalement avantageuse, des conditions spécifiques doivent être respectées, concernant la SARL de famille et le statut LMNP.
Conditions relatives à la SARL de famille
La SARL de famille est une forme particulière de SARL avec un régime fiscal dérogatoire.
Les conditions sont :
- Lien familial entre les associés : Tous les associés doivent être unis par un lien de parenté directe ou collatérale, ou par un lien matrimonial (conjoints, PACS, ascendants, descendants, frères et sœurs). Le non-respect de cette condition entraîne la perte du caractère familial et la soumission à l’IS.
- Activité commerciale : L’objet social doit inclure expressément la location meublée, considérée comme une activité commerciale, pour éviter toute requalification. Les statuts doivent le mentionner explicitement.
- Option pour l’impôt sur le revenu (IR) : La SARL de famille doit opter pour le régime des sociétés de personnes (IR) pour bénéficier des avantages du LMNP. Cette option est irrévocable et doit être exercée à la création ou avant le premier exercice.
Conditions relatives au statut LMNP
L’activité de location meublée doit respecter les critères du LMNP, identiques à ceux d’un investisseur en nom propre :
- Revenus locatifs annuels inférieurs à 23 000 € : Les recettes annuelles de l’activité LMNP pour l’ensemble du foyer fiscal ne doivent pas dépasser ce seuil. Au-delà, le statut bascule en Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Il est crucial de noter que ce seuil s’apprécie au niveau de chaque associé, et non de la SARL de famille.
- Revenus locatifs inférieurs à 50% des revenus globaux du foyer fiscal : Les revenus locatifs doivent être inférieurs à 50% des revenus professionnels du foyer fiscal. Sinon, le statut bascule également en LMP. Cette condition s’apprécie également au niveau de chaque associé.
- Location de biens meublés : Les biens doivent être meublés et contenir les éléments essentiels à l’occupation, selon la liste légale.
Le respect de ces conditions est crucial pour profiter des avantages de cette association. Un accompagnement professionnel (expert-comptable, avocat fiscaliste) est fortement recommandé pour sécuriser la démarche.
Fiscalité du LMNP en SARL de famille
La fiscalité est un atout majeur de l’investissement en LMNP via une SARL de famille. Grâce à l’option pour l’impôt sur le revenu (IR), les associés bénéficient du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), offrant deux options : le micro-BIC et le régime réel.
Le régime micro-BIC
Le micro-BIC est inaccessible aux SARL de famille lorsqu’elles comptent plusieurs associés (exclusion de l’article 50-0 2-c du CGI). Pour les bailleurs individuels et les EURL, ses plafonds ont été révisés à compter des revenus 2025 :
- 77 700 € de recettes et abattement de 50 % pour toutes les locations meublées, y compris les meublés de tourisme classés ;
- 15 000 € de recettes et abattement de 30 % pour les meublés de tourisme non classés.
Au-delà de ces plafonds, ou pour toute SARL de famille, le régime réel simplifié BIC s’applique de plein droit.
Le régime réel
Le régime réel est l’option la plus intéressante pour la plupart des investisseurs en SARL de famille LMNP. Il permet de déduire toutes les charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, travaux, etc.) et surtout d’amortir le bien immobilier et le mobilier. L’amortissement, une déduction comptable non réelle, réduit significativement le bénéfice imposable, pouvant le rendre nul pendant des années et permettant de percevoir des revenus non fiscalisés. Et en plus, l’avantage, c’est qu’ils sont reportables.
La SARL de famille, en optant pour l’IR, permet à chaque associé de bénéficier individuellement de ces avantages fiscaux. Bien que la gestion comptable au régime réel soit plus complexe et nécessite un expert-comptable, impliquant le dépôt d’une liasse fiscale complète (formulaires 2031 et 2033), les économies d’impôts justifient cet investissement.
En résumé, la fiscalité du LMNP en SARL de famille, via le régime réel, offre des opportunités d’optimisation fiscale considérables, réduisant l’impôt sur les revenus locatifs et maximisant la rentabilité de l’investissement familial.
SARL de famille et LMNP : avantages vs inconvénients
L’association SARL de famille et LMNP présente des avantages significatifs, mais aussi quelques inconvénients à considérer.
Avantages
- Optimisation fiscale majeure : Amortissement du bien et déduction des charges réduisent l’impôt sur les revenus locatifs. Les plus-values de cession sont soumises au régime des particuliers, plus favorable mais, depuis 2025, le prix d’acquisition est diminué des amortissements pratiqués (sauf exceptions étudiants/seniors/EHPAD).
- Protection du patrimoine personnel : La responsabilité des associés est limitée à leurs apports, protégeant le patrimoine personnel.
- Facilitation de la transmission patrimoniale : La cession de parts sociales est plus simple et fiscalement avantageuse que la transmission directe d’un bien.
- Gestion collective et mutualisation des ressources : Regroupement des capitaux et compétences, facilitant l’acquisition de biens et le partage des tâches.
- Stabilité et pérennité du projet : Un cadre stable pour l’investissement à long terme, évitant les blocages de l’indivision.
Inconvénients
- Complexité et coûts de gestion : Création et gestion plus lourdes (statuts, comptabilité rigoureuse), impliquant souvent le recours à un expert-comptable.
- Contraintes liées au lien familial : Réservée aux membres d’une même famille. Le non-respect entraîne la perte du statut familial et la soumission à l’IS.
- Risque de requalification en LMP : Si les conditions du LMNP (recettes < 23 000 € et < 50% des revenus du foyer fiscal) ne sont pas respectées, la société peut être requalifiée en LMP, avec une fiscalité différente. Il est important de noter que si un associé devient LMP, il ne « paye pas deux fois » : les cotisations sociales des indépendants (SSI) s’étendent simplement au résultat BIC, tandis que les prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus locatifs disparaissent.
Malgré ces inconvénients, les avantages sont souvent prépondérants pour les investisseurs souhaitant optimiser leur patrimoine sur le long terme. Une étude personnalisée est essentielle.
Créer une SARL familiale pour faire du LMNP : étapes
La création d’une SARL de famille pour votre projet LMNP est une démarche structurée. Un accompagnement professionnel est recommandé.
Voici les étapes clés :
- Rédaction des statuts : Définir l’objet social (incluant la location meublée), le capital, la répartition des parts, les règles de fonctionnement, et l’option pour l’IR. La clause sur le lien familial est cruciale.
- Dépôt du capital social : Déposer les apports en numéraire sur un compte bancaire bloqué au nom de la société.
- Nomination du ou des gérants : Désigner les responsables de la gestion quotidienne. Il est important de noter que le gérant majoritaire (détenant plus de 50% des parts sociales, y compris celles de son conjoint et de ses enfants mineurs) est affilié au régime des Travailleurs Non Salariés (TNS). Un gérant minoritaire ou égalitaire est, quant à lui, assimilé-salarié.
Pour un gérant TNS, les dividendes perçus qui excèdent 10% du capital social, des primes d’émission et des sommes versées en compte courant d’associé, sont assujettis aux cotisations sociales. - Publication d’une annonce légale : Publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales.
- Dépôt du dossier d’immatriculation : Déposer le dossier complet (statuts, attestation de dépôt, annonce légale, etc.) auprès du Guichet unique des formalités des entreprises pour obtenir le SIRET et l’extrait Kbis. Une SARL de famille doit déposer un formulaire M0 et non le fameux formulaire P0i requis pour le LMNP classique. Le code APE à utiliser est généralement le 68.20A (« location de logements »), car il n’existe pas de code APE spécifique au LMNP.
Chaque étape est importante. L’accompagnement par un expert-comptable ou un avocat spécialisé est fortement recommandé pour sécuriser votre démarche et optimiser votre choix fiscal.
SARL de famille ou SCI pour le LMNP ?
Pour un investissement immobilier en famille, la Société Civile Immobilière (SCI) et la Société à Responsabilité Limitée (SARL) de famille sont deux options. Leurs différences sont cruciales pour la location meublée non professionnelle (LMNP).
La SCI : une structure pour la location nue
La SCI est courante pour la gestion de patrimoine familial, principalement pour la location nue. Par défaut, elle est soumise à l’IR.
Cependant, si une SCI pratique la location meublée de manière habituelle, elle bascule automatiquement à l’IS, entraînant une double imposition et un régime de plus-values professionnelles moins favorable.
La location meublée à titre accessoire est possible, mais n’optimise pas le LMNP.
La SARL de famille : l’alliée du LMNP
La SARL de famille est une société commerciale qui peut opter pour l’IR sans limitation de durée, à condition que les associés soient liés familialement. Cette option est essentielle pour pratiquer la location meublée tout en bénéficiant de la transparence fiscale et des avantages du LMNP (amortissements, déduction des charges, régime des plus-values des particuliers).
Tableau comparatif simplifié : SARL de famille vs SCI pour le LMNP
| Caractéristique | SCI (par défaut) | SARL de famille (avec option IR) |
| Activité principale | Location nue | Location meublée |
| Imposition par défaut | Impôt sur le revenu (IR) | Impôt sur les sociétés (IS) |
| Option IR pour meublé | Non, bascule à l’IS si activité habituelle | Oui, option possible sans limitation de durée |
| Fiscalité LMNP | Non compatible (sauf accessoire) | Pleinement compatible (BIC, amortissements) |
| Plus-values de cession | Professionnelles (si IS) | Particuliers |
| Protection patrimoine | Limitée (pour les associés) | Limitée (pour les associés) |
| Transmission patrimoine | Oui, par cession de parts | Oui, par cession de parts |
En conclusion, pour la location meublée et l’optimisation fiscale LMNP, la SARL de famille est la structure à privilégier.
La SCI, bien que pertinente pour la location nue, n’est pas adaptée à l’optimisation de la location meublée habituelle. Le choix dépendra de la nature de votre projet locatif et de vos objectifs à long terme.
Conseils pour réussir votre projet
La réussite de votre investissement en SARL de famille LMNP repose sur une préparation et un suivi rigoureux.
Voici des conseils essentiels :
- Faites-vous accompagner par des professionnels : L’expertise d’un avocat spécialisé en droit des sociétés et d’un expert-comptable en LMNP est indispensable pour structurer, optimiser fiscalement et gérer votre projet. Leur conseil est précieux pour éviter les erreurs.
- Définissez clairement les rôles et responsabilités : Une bonne communication et une répartition équitable des tâches entre associés sont cruciales. Des réunions régulières favorisent la cohésion et l’efficacité.
- Choisissez des biens adaptés à la location meublée : Privilégiez les emplacements attractifs et les petites surfaces pour de meilleurs rendements. Assurez-vous que le bien peut être facilement meublé selon les exigences légales du LMNP.
- Anticipez la fiscalité des plus-values : Comprenez le fonctionnement du régime des plus-values des particuliers et les délais d’exonération pour minimiser l’impôt en cas de revente.
- Soyez attentif aux évolutions législatives : La fiscalité immobilière évolue. Restez informé via votre expert-comptable pour adapter votre stratégie si nécessaire.
- Préparez la transmission dès le départ : Intégrez la transmission patrimoniale dès la création de la SARL de famille. Discutez et formalisez les modalités de transmission des parts sociales pour une transmission fluide et optimisée.
En suivant ces conseils, vous maximiserez les chances de succès de votre investissement en SARL de famille LMNP, au bénéfice de toute votre famille.
Conclusion
Vous êtes désormais armé d’une stratégie solide pour allier SARL de famille et LMNP : un duo puissant pour structurer un projet immobilier en toute sérénité, optimiser la fiscalité, protéger vos proches et préparer la relève. Ce montage n’est pas qu’un schéma technique ; c’est une aventure familiale intelligente, bâtie autour d’un rêve commun : faire fructifier votre patrimoine, ensemble.
Ce qu’il vous reste à faire : confronter cette stratégie à votre réalité : projets, montants, profil d’associés. Adapter votre structure, calibrer vos travaux, anticiper les échéances légales (DPE, réintégration des amortissements…) voilà le cœur de l’action. Et vous ne le faites pas seul·e !
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