Vous avez investi en LMNP et envisagez une SCI. Est-ce compatible ? Comment combiner ces régimes pour optimiser votre investissement et faciliter la gestion ou la transmission de vos biens ?
Cet article explore la relation entre LMNP et SCI, les cas de cumul possibles, et les alternatives pertinentes pour investir à plusieurs, afin de vous aider à prendre des décisions éclairées pour votre patrimoine immobilier.
LMNP : un statut fiscal attractif pour la location meublée
Qu’est-ce que le LMNP ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’adresse aux particuliers louant un bien meublé. Les revenus sont des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Conditions d’éligibilité à ce statut : recettes annuelles < 23 000 € ET ne dépassent pas 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. Au-delà, le loueur bascule en LMP.
Les avantages fiscaux du LMNP
Le LMNP demeure l’un des outils les plus performants pour alléger l’imposition des loyers : sous le régime réel simplifié, vous pouvez déduire la quasi-totalité des charges d’exploitation (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, travaux, assurances, etc.) et amortir progressivement l’immeuble ainsi que le mobilier.
Résultat : le bénéfice fiscal est souvent ramené à zéro pendant de nombreuses années. Cette imposition avantageuse permet aussi de bénéficier d’une meilleure visibilité sur votre trésorerie.
Lors de la revente, la plus-value reste soumise au régime des particuliers (19 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux) avec les abattements pour durée de détention : exonération d’IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Attention : depuis l’article 84 de la loi de finances 2025, le prix d’acquisition doit désormais être diminué des amortissements déjà déduits. Ceux-ci sont donc réintégrés dans la base imposable, sauf pour les biens situés en résidences étudiantes, seniors ou EHPAD, et pour les investissements Censi-Bouvard.
Cette nouveauté augmente la plus-value taxable, mais n’annule pas les abattements de durée, de sorte que le LMNP conserve son attrait fiscal sur le long terme.
SCI : une structure pour investir et gérer à plusieurs
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique principalement utilisée pour la gestion et la transmission de patrimoine immobilier. Son objet est civil, destinée à l’acquisition, la gestion et la location de biens immobiliers non meublés. Elle est constituée d’au moins deux associés qui mettent en commun un ou plusieurs biens immobiliers. Chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport.
Les points forts d’une SCI
La SCI séduit d’abord par sa souplesse de gestion : les statuts peuvent aménager presque librement la répartition des pouvoirs, les règles de majorité et la durée de la gérance, évitant ainsi les blocages propres à l’indivision.
Elle constitue aussi un outil de transmission redoutablement efficace : on peut donner ou vendre, au fil du temps, de simples parts sociales, éventuellement démembrées entre nue-propriété et usufruit allégeant ainsi les droits de succession et permet aux parents de garder la main sur la gestion.
Côté financement, présenter un projet collectif rassure les banques car mutualiser les apports et les charges facilite l’obtention de prêts et la prise en charge des dépenses courantes.
Enfin, la SCI offre une responsabilité adaptée : elle est indéfinie, conjointe et surtout subsidiaire : les créanciers doivent d’abord poursuivre la société et, en cas d’échec, chaque associé ne peut être actionné qu’à hauteur de sa quote-part dans le capital. Ce cadre respecte pleinement le droit civil français tout en protégeant votre patrimoine.
Ainsi, la SCI constitue un cadre juridique souple pour investir et transmettre un patrimoine immobilier à plusieurs, tout en sécurisant l’organisation familiale et financière.
LMNP et SCI : cumul possible ou incompatible ?
L’incompatibilité de principe
En théorie, le cumul LMNP et SCI est incompatible lorsque la société reste à l’impôt sur le revenu : la location meublée est une activité commerciale et fait alors perdre le caractère civil de la SCI.
Il est toutefois possible d’opter volontairement pour l’impôt sur les sociétés (IS) dès la création. Dans ce cas la SCI peut louer ses biens en meublé sans limite de recettes, mais ses bénéfices sont imposés à l’IS et la plus-value relève du régime professionnel, moins avantageux que celui des particuliers.
Le cas particulier de la location meublée accessoire
Une tolérance permet à une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) de pratiquer ponctuellement la location meublée. Les recettes issues du meublé doivent rester inférieures à 10 % du chiffre d’affaires hors taxes total de la société, seuil qui s’apprécie en prenant la moyenne de l’exercice en cours et des trois années précédentes, et l’activité doit demeurer véritablement occasionnelle.
Les associés peuvent aussi choisir l’IS de manière anticipée plutôt que de subir une requalification. Cette option offre une liberté totale pour la location meublée mais suppose de supporter la fiscalité de l’IS et le régime des plus-values professionnelles
Exemples pratiques : quand ça peut fonctionner
Pour illustrer le cumul LMNP et SCI toléré, voici des exemples :
Exemple 1 : La location saisonnière occasionnelle
Une SCI loue des appartements nus. Un appartement est loué meublé occasionnellement (quelques semaines/an). Si les recettes meublées restent < 10% du CA total, l’activité est accessoire, et la SCI conserve l’IR et les avantages LMNP.
Exemple 2 : Le bien meublé en attente de location nue
Une SCI acquiert un bien pour location nue. Pour couvrir les charges initiales, elle le loue meublé temporairement. Si les revenus meublés sont marginaux, le cumul est admis.
Exemple 3 : La diversification minime
Une SCI gère un portefeuille majoritairement nu. Un petit studio meublé génère des revenus très faibles (< 10% du CA total). La SCI peut rester à l’IR. Un suivi rigoureux des seuils est crucial.
Exemple 4 : La SCI à l’IS pour une activité meublée régulière
Une SCI décide dès sa création d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Elle peut alors louer l’ensemble de ses biens en meublé sans plafond de recettes et pratiquer les amortissements comptables pour réduire son résultat taxable. La montant de l’impôt sur les sociétés dépend alors du taux réduit ou normal applicable. Cette solution offre une grande souplesse mais soumet les bénéfices et la plus-value de revente au régime de l’IS, souvent moins avantageux qu’à l’IR pour un horizon long.
Quelles alternatives à la SCI pour faire du LMNP à plusieurs ?
Si la SCI n’est pas adaptée pour le LMNP à plusieurs, la SARL de famille et l’indivision conventionnelle sont des alternatives pertinentes.
La SARL de famille
La SARL de famille permet à des proches (parents, enfants, frères, sœurs, conjoints ou partenaires de Pacs) de détenir et gérer ensemble un bien meublé tout en restant dans le régime LMNP grâce à l’option pour l’impôt sur le revenu.
Avantages :
- Option IR sans limite de durée : chaque associé déduit charges et amortissements, l’impôt sur les loyers peut devenir nul, y compris pour des amortissements de meuble et d’équipement.
- Responsabilité limitée au montant des apports : le patrimoine personnel est protégé.
- Transmission facilitée : cession ou donation de parts sociales, avec démembrement possible pour alléger les droits.
- Effet levier bancaire renforcé par la mutualisation des apports
Inconvénients :
- Forme réservée aux membres d’une même famille : aucun associé extérieur.
- Comptabilité commerciale et liasse fiscale obligatoires : coûts de création et de gestion supérieurs à la détention en direct.
- Micro-BIC inaccessible : la société est au régime réel, moins avantageux si les charges baissent fortement.
- Gérant majoritaire affilié aux travailleurs non salariés : les dividendes perçus au-delà de dix pour cent du capital sont soumis aux cotisations sociales.
L’indivision conventionnelle
L’indivision permet à deux personnes ou plus de devenir copropriétaires du même bien sans créer de société. Une convention notariée fixe alors la durée, les règles de gestion et la répartition des quotes-parts.
Avantages :
- Simplicité de constitution : aucun registre du commerce.
- Statuts souples : les copropriétaires définissent librement la gestion.
- Régime réel LMNP automatique : déductions et amortissements sans plafond de loyers.
Inconvénients :
- Solidarité des dettes : tout indivisaire peut être poursuivi.
- Décisions parfois bloquées : droit au partage à tout moment.
- Comptabilité LMNP obligatoire : tenue d’une liasse fiscale.
- Transmission moins fluide : cession ou partage soumis à l’accord des autres.
Le choix entre indivision, SCI ou SARL de famille dépend donc du degré de simplicité recherché, de la cohésion entre porteurs de projet et de la capacité de chacun à assumer la gestion comptable et le risque de blocage.
Quelles démarches pour transférer un bien en SCI ?
Transférer un bien immobilier, même loué sous le statut LMNP, vers une SCI revient fiscalement à une vente : l’associé qui apporte le bien doit régler l’impôt sur la plus-value calculé au taux de 19 % auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, et la SCI acquitte des droits d’enregistrement de 5 % sur la valeur déclarée. L’achat initial et la date de détention déterminent la base de l’imposition et des abattements fiscaux.
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits en régime réel sont réintégrés dans la base taxable si l’acte d’apport est signé après le 15 février 2025.
Avant la signature, il faut :
- faire estimer le bien ;
- réunir les associés pour voter la création de la SCI ou la modification de ses statuts ;
- rédiger un acte d’apport ou de vente ;
- passer l’acte chez le notaire ;
- publier au service de publicité foncière et déposer les nouveaux statuts au greffe.
Après le transfert, le bien perd son statut LMNP.
Pour que la SCI reste à l’impôt sur le revenu (IR), les loyers meublés doivent rester accessoires, soit moins de 10 % du chiffre d’affaires moyen de l’exercice en cours et des trois précédents ; au-delà, la société basculerait à l’impôt sur les sociétés (IS) et perdrait le régime des plus-values des particuliers.
En pratique, la facture fiscale et notariale rend cette opération rarement intéressante. Il est souvent plus pertinent de loger directement les nouveaux investissements dans une SCI créée pour l’occasion ou d’utiliser une SARL de famille ou encore une indivision organisée, solutions qui évitent la taxation immédiate de la plus-value et conservent pleinement les avantages du LMNP.
Conclusion
La compatibilité LMNP et SCI est complexe : incompatible en principe, mais tolérée pour la location meublée accessoire sous conditions strictes. Le non-respect entraîne des conséquences fiscales.
Pour investir à plusieurs en location meublée, trois pistes sont envisageables :
- rester en SCI à l’IR avec une activité meublée accessoire encadrée,
- opter dès le départ pour une SCI à l’IS afin de louer en meublé sans plafond mais avec une fiscalité différente,
- ou choisir une SARL de famille ou une indivision conventionnelle
Chaque option peut devenir une rampe de lancement ou un frein selon votre horizon, votre composition familiale et votre appétence pour la comptabilité. Ne laissez pas l’incertitude ralentir votre projet.
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