En 2025, la ville de Marseille confirme son statut de métropole incontournable pour l’investissement immobilier locatif en France. Depuis plusieurs années, la cité phocéenne fait l’objet de nombreuses attentions, autant de la part des investisseurs que des pouvoirs publics, en raison de son fort potentiel de développement.
Mais pourquoi 2025 se présente-t-elle comme une année charnière pour l’investissement locatif à Marseille ? Plusieurs facteurs concourent à renforcer l’attrait de la deuxième ville de France. D’abord, les taux d’intérêt connaissent une tendance à la baisse, même s’ils restent plus élevés qu’il y a quelques années. Les experts tablent sur un possible assouplissement des conditions de crédit, avec des taux qui pourraient se situer entre 3 % et 3,5 %, sous réserve d’une stabilité de la conjoncture économique et des politiques monétaires. Cette évolution pourrait faciliter les achats immobiliers, notamment pour les primo-investisseurs. Ensuite, les politiques urbaines menées dans divers arrondissements marseillais, dont Euroméditerranée, offrent de nouvelles opportunités pour les investisseurs, qu’il s’agisse d’appartements neufs ou de logements à rénover. Enfin, la demande locative demeure soutenue, portée par plus de 860 000 habitants, une vie culturelle foisonnante et un bassin d’emploi en mutation.
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Marseille en 2025 ?
Un marché en forte évolution
Un marché immobilier varié et contrasté
Le marché immobilier marseillais se distingue par sa variété : on y trouve aussi bien des maisons individuelles dans certains arrondissements de l’Est que des appartements haussmanniens proches du Vieux-Port, en passant par des studios destinés aux étudiants autour de La Timone. En 2025, cette diversité s’accompagne d’une stabilisation, voire d’une légère baisse des prix dans certains secteurs, après plusieurs années de hausse.
Une évolution des prix en légère baisse
Selon l’Observatoire de l’Immobilier de Provence (données agrégées en janvier 2025), le prix médian global se situe autour de 4 000 €/m², marquant un léger repli de 5 % par rapport à 2024, mais toujours en hausse de 30 % sur les cinq dernières années. Ces chiffres sont à prendre avec précaution, car ils peuvent varier selon les quartiers et l’état du bien (ancien, rénové, neuf). Cette dynamique contraste avec la capitale, Paris, où les prix sont souvent bien plus élevés, ce qui rend Marseille plus accessible pour de nombreux investisseurs.
Immobilier ancien et neuf : des tendances divergentes
Dans l’immobilier ancien, le prix médian tourne autour de 3 463 €/m², affichant un recul de 7 % sur un an. Les biens dotés de plusieurs pièces (T3, T4) peuvent encore profiter d’une décote, surtout si des travaux de rénovation sont à prévoir.
À l’inverse, l’immobilier neuf se maintient à un prix médian de 5 162 €/m², en léger repli de 4 % sur un an, mais en hausse sensible (+13 % sur cinq ans). Les studios neufs peuvent atteindre des sommets, à plus de 6 000 €/m², tandis que les T3 se situent plutôt autour de 4 570 €/m².
Le cas particulier des maisons marseillaises
Les maisons, quant à elles, subissent une baisse plus marquée (–12 % sur un an), avec un prix médian de 4 041 €/m², même si la tendance de long terme reste positive (+17 % sur cinq ans).
Facteurs influençant le marché
Ces variations de prix s’expliquent par plusieurs facteurs. D’une part, la baisse relative des taux d’intérêt incite de nouveaux acquéreurs à se positionner, mais elle intervient après une période de durcissement des conditions bancaires.
D’autre part, le marché marseillais se régule en fonction des arrondissements : certains secteurs en plein essor (Euroméditerranée, La Joliette, La Capelette) suscitent une demande plus forte et maintiennent des prix plus élevés, tandis que d’autres zones, plus excentrées ou moins bien desservies, peinent à attirer.
Enfin, l’augmentation du délai moyen de vente (78 jours contre 73 l’année précédente) suggère un marché plus sélectif, où vendeurs et acheteurs prennent davantage de temps pour conclure leurs transactions.
L’impact du DPE et des futures obligations de rénovation énergétique
À partir de 2025, les règles concernant le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et la location des passoires thermiques (classées G ou F) se durcissent progressivement. À Marseille, où de nombreux logements sont anciens, il est essentiel de vérifier la performance énergétique avant tout achat. En cas de mauvaise note, des travaux de rénovation (isolation, changement de chauffage…) peuvent être obligatoires pour continuer à louer le bien.
Cette tendance réglementaire pourrait peser sur les coûts de rénovation, mais aussi valoriser les logements déjà conformes aux normes énergétiques, améliorant leur attractivité locative.
Quels sont les quartiers les plus attractifs pour un investissement en immobilier locatif à Marseille ?
Le Vieux-Port et le Panier : charme historique et location saisonnière
Le Vieux-Port demeure le cœur emblématique de Marseille. Avec ses bateaux de pêche, ses terrasses de cafés et son animation permanente, il concentre une bonne partie de l’attrait touristique de la ville. Le quartier du Panier, adjacent, est réputé pour ses ruelles pittoresques, ses façades colorées et ses boutiques artisanales. Dans ces zones chargées d’histoire, les appartements sont souvent anciens, parfois rénovés, et les prix y sont supérieurs à la moyenne marseillaise. Pour un investisseur, l’effet “charme” se traduit par une forte demande en location saisonnière ou meublée de courte durée, avec des loyers quotidiens ou hebdomadaires élevés. Toutefois, il faut tenir compte des réglementations locales : la mairie de Marseille surveille les autorisations d’usage en meublé touristique pour préserver l’équilibre résidentiel. Les atouts majeurs de ces quartiers incluent la proximité du centre, l’ambiance provençale et la possibilité de viser un public varié (étudiants, cadres, touristes internationaux).
La Joliette et Euroméditerranée : projets urbains et expansion
Le projet Euroméditerranée, lancé il y a plus de 20 ans, continue de transformer en profondeur le secteur de La Joliette. Bureaux, centres commerciaux, logements neufs et espaces culturels s’y côtoient, faisant de ce quartier un nouveau pôle de développement économique et urbain. Les prix y sont plus abordables qu’au Vieux-Port, ce qui offre un rendement souvent supérieur à ceux des quartiers hyper-centraux. La demande locative s’y répartit entre jeunes actifs à la recherche d’une bonne accessibilité (métro, tramway) et étudiants des écoles de commerce ou d’ingénieurs implantées à proximité. Les investisseurs en quête d’un projet à moyen terme apprécieront le potentiel de valorisation associé aux rénovations en cours, notamment dans les immeubles d’époque revisités en appartements modernes.
Castellane et Préfecture : la vie marseillaise authentique
Au sud-est du centre, les secteurs de Castellane et de la Préfecture concentrent de nombreux atouts : commerces, restaurants, écoles, stations de métro et lignes de bus. Ils offrent un cadre de vie équilibré, attirant des familles, des fonctionnaires ou des salariés souhaitant rester proches des bassins d’emploi. Les logements y sont diversifiés, allant du studio à la maison de ville, avec des prix souvent supérieurs à la moyenne. Toutefois, la demande pour ces quartiers “vivants” est élevée, assurant une bonne rotation des locataires et une rentabilité correcte, surtout si l’achat est opéré en dessous du moyen de l’arrondissement.
Le 8ᵉ arrondissement : Périer et Prado, un choix premium
Représentant le segment haut de gamme de Marseille, le 8ᵉ arrondissement (Périer, Prado, Rouet) s’avère idéal pour un investisseur visant un public aisé. La proximité du parc Borély, des plages du Prado et des écoles privées attire une clientèle CSP+, prête à payer des loyers plus élevés pour profiter d’un logement de standing. Les prix d’achat y sont bien plus élevés que dans le 3ᵉ ou le 5ᵉ arrondissement, ce qui limite le rendement brut, mais garantit une bonne stabilité de la valeur patrimoniale. Pour une location longue durée, ces secteurs combinent faible vacance locative et sécurité des paiements, un atout pour l’investisseur cherchant avant tout une “valeur refuge”.
Le 5ᵉ arrondissement et La Timone : pôle étudiant et hospitalier
Autour de La Timone, on retrouve l’un des plus grands complexes hospitaliers d’Europe, ainsi que plusieurs facultés (médecine, pharmacie). Cet environnement favorise la colocation et la location meublée à destination des étudiants ou jeunes internes. Les appartements T2, T3 voire T4 se louent rapidement, avec une rotation plus fréquente. Les prix y sont plus modérés que dans les quartiers touristiques, ce qui assure de bons taux de rentabilité. Les immeubles anciens peuvent nécessiter des travaux de rénovation, mais les loyers restent abordables pour un public étudiant, garantissant une demande régulière. Toutefois, une gestion attentive est nécessaire pour éviter les dégradations et s’adapter à la vie communautaire de la colocation.
Le 10ᵉ et 11ᵉ arrondissements : un potentiel en devenir
À l’est de la ville, les 10ᵉ et 11ᵉ arrondissements recèlent un potentiel de développement intéressant. Historiquement plus populaires, ils ont vu fleurir des projets de rénovation et de construction de logements neufs, principalement pour répondre à la demande des familles en quête d’un compromis entre nature et proximité du centre. Les prix y sont souvent inférieurs à ceux du centre et du littoral, autorisant un investissement abordable avec un bon effet de rentabilité. Ces zones possèdent aussi une bonne offre de transports en commun et un accès facilité aux autoroutes, points déterminants pour la mobilité des locataires.
Quelle rentabilité locative attendre à Marseille ?
La rentabilité d’un investissement locatif à Marseille dépend d’abord de l’arrondissement et du type de logement. Dans les secteurs étudiants comme le 5ᵉ, la colocation peut générer des rendements bruts de 6 % à 7 %. Les petits appartements au Vieux-Port ou au Panier, proposés en location saisonnière, peuvent grimper au-delà de 8 % à condition d’une gestion rigoureuse et d’un taux d’occupation élevé. En revanche, les quartiers haut de gamme tels que le Prado, Périer ou le 7ᵉ arrondissement affichent des prix d’achat plus élevés, limitant la rentabilité brute à 4 %–5 %, mais offrant une meilleure stabilité de valorisation sur le long terme.
Il faut également prendre en compte les charges (copropriété, entretien, taxes), ainsi que la fiscalité (location nue, statut LMNP ou SCI). Le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est souvent privilégié pour ses abattements fiscaux, mais implique un appartement entièrement meublé, ce qui demande des investissements supplémentaires. Les investisseurs visant la location longue durée peuvent préférer la location nue, plus simple à gérer, tandis que ceux cherchant à maximiser leur rendement miseront sur la saisonnière, quitte à composer avec des réglementations plus strictes. Cette diversité de stratégies reflète la richesse du marché marseillais et sa capacité à s’adapter à différents profils d’investisseurs, du plus prudent au plus ambitieux.
Location meublée ou nue : quelle est la meilleure option pour un investissement locatif à Marseille ?
Lorsqu’on investit dans l’immobilier locatif à Marseille, l’une des premières décisions à prendre est de choisir entre location meublée et location nue. Ces deux modèles ont des avantages et inconvénients, notamment en termes de fiscalité, rentabilité et gestion locative.
Avantages fiscaux du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est souvent privilégié par les investisseurs cherchant à optimiser leur fiscalité et augmenter leur rentabilité. Ce régime permet de réduire considérablement l’imposition sur les loyers, grâce à deux options fiscales intéressantes :
- Le régime Micro-BIC : permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les revenus locatifs, contre 30 % pour la location nue sous le régime micro-foncier.
- Le régime Réel : permet de déduire toutes les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, amortissement du bien et du mobilier). Dans certains cas, cela peut annuler totalement l’imposition sur les loyers perçus.
Grâce à ces avantages fiscaux, la location meublée permet souvent d’obtenir un rendement net supérieur à la location nue, même si elle demande une gestion plus active.
Comparaison entre location meublée et location nue
| Critère | Location Meublée (LMNP) | Location Nue |
| Rentabilité brute | Supérieure (+15 à 20 %) | Plus faible mais plus stable |
| Durée des baux | 1 an renouvelable (9 mois pour les étudiants) | 3 ans minimum |
| Fiscalité | LMNP : Micro-BIC (abattement 50 %) ou Réel (déduction des charges et amortissements) | Revenus fonciers (Micro-foncier 30 % ou Réel) |
| Turnover locatif | Plus fréquent (mobilité des locataires) | Plus faible (locataires stables) |
| Entretien et gestion | Plus contraignant (mobilier, équipements à renouveler) | Moins d’investissement en aménagement |
Quand choisir la location meublée ?
Si vous souhaitez maximiser votre rendement, la location meublée est une excellente option, notamment pour des studios ou T2 situés dans des quartiers dynamiques comme La Timone, Castellane ou La Joliette, où la demande est forte chez les étudiants et jeunes actifs.
Quand choisir la location nue ?
Si vous recherchez plus de stabilité locative et moins de gestion, la location nue est plus adaptée, notamment pour des T3 ou T4 dans des quartiers résidentiels comme Le Prado ou Les Accates, où les familles et les cadres recherchent des baux longue durée.
En résumé, si votre objectif est d’optimiser votre fiscalité et votre rentabilité, le statut LMNP via une location meublée reste le meilleur choix. En revanche, si vous privilégiez la tranquillité de gestion et la stabilité, la location nue sera plus sécurisante.
Location saisonnière ou longue durée : quelle stratégie adopter ?
À Marseille, la location saisonnière via des plateformes comme Airbnb offre une rentabilité attractive, notamment dans les quartiers touristiques comme le Vieux-Port ou Le Panier. La forte affluence de visiteurs permet de pratiquer des loyers élevés et d’optimiser les revenus, avec des rendements pouvant atteindre 8 % brut. Cependant, cette stratégie implique une gestion intensive (accueil, ménage, maintenance) et est soumise à une réglementation stricte. La ville limite la location saisonnière à 120 jours par an pour une résidence principale et impose une déclaration obligatoire en mairie sous peine de lourdes amendes.
La location longue durée, quant à elle, offre une stabilité des revenus et une gestion simplifiée. Elle est particulièrement adaptée aux étudiants et familles, notamment autour de La Timone, de Castellane ou du 8ᵉ arrondissement. Avec un bail classique de 1 à 3 ans, elle évite les fluctuations du marché et assure un taux d’occupation élevé. Par ailleurs, il est utile de rester informé sur d’éventuelles évolutions réglementaires, telles que l’encadrement des loyers qui, s’il devait être étendu à Marseille dans les prochaines années, pourrait limiter les hausses de loyers et influer sur la rentabilité brute.
Toutefois, les loyers sont souvent inférieurs à ceux pratiqués en courte durée et peuvent être soumis à un encadrement réglementaire dans certaines zones.
Le choix entre ces deux stratégies dépend du temps que vous êtes prêt à consacrer à la gestion locative et de votre appétence pour le risque et la rentabilité. Pour maximiser les profits tout en limitant les contraintes, certains investisseurs adoptent une approche mixte, louant en meublé longue durée durant l’année et en saisonnière pendant l’été, période de forte demande touristique.
Colocation et coliving, des options rentables ?
Avec son important bassin d’étudiants et de jeunes actifs, Marseille est une ville particulièrement propice à la colocation. Autour de La Timone, Castellane ou La Joliette, la demande pour des appartements partagés est forte, notamment pour des T3 et T4, qui offrent une rentabilité supérieure à une location classique. La colocation permet de louer un bien à plusieurs locataires, augmentant ainsi le loyer global et réduisant le risque d’impayés. Cependant, elle demande une gestion plus rigoureuse en raison du turnover plus fréquent et de l’entretien plus soutenu des parties communes.
Le coliving, quant à lui, séduit une nouvelle génération de locataires en quête de flexibilité et de services inclus (Wi-Fi, ménage, espaces partagés). Ce modèle, encore en développement à Marseille, se prête bien aux grands logements rénovés dans des quartiers en mutation. Plus rentable qu’une location classique, il nécessite néanmoins un investissement initial plus conséquent pour aménager des espaces attractifs et différenciants.
L’Investissement locatif à marseille en 2025 : Une bonne idée
En 2025, Marseille reste une ville attractive pour les investissements locatifs, avec des prix accessibles, une demande locative soutenue et des projets urbains qui renforcent l’attractivité des quartiers en transformation.
Que vous choisissiez une location saisonnière, meublée ou longue durée, il est essentiel de bien cibler le quartier et d’anticiper les évolutions du marché.
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