Roissy-en-France, commune stratégiquement située au cœur du Grand Roissy, à proximité immédiate de l’aéroport Paris-Charles de Gaulle (CDG), représente une opportunité d’investissement immobilier unique en Île-de-France. Son dynamisme économique, alimenté par l’activité aéroportuaire et les nombreux projets de développement, en fait un marché attractif pour les investisseurs en quête de rentabilité et de stabilité.
Cet article vous fournira toutes les données et conseils essentiels pour réussir votre investissement immobilier à Roissy, en se basant sur des informations vérifiées et actualisées.
Faut-il investir à Roissy ?
Investir dans l’immobilier à Roissy-en-France présente des atouts majeurs, notamment grâce à sa position géographique privilégiée et son environnement économique unique.
Voici les raisons principales qui font de Roissy une destination de choix pour l’investissement locatif :
Une rentabilité locative attractive
Roissy-en-France offre un potentiel de rentabilité locative intéressant, avec un rendement locatif brut moyen pouvant atteindre 6,07 %. Cette rentabilité est particulièrement attractive en Île-de-France, où les rendements sont souvent plus faibles. La forte demande locative, notamment pour les petites surfaces, contribue à maintenir des loyers stables et à assurer un bon retour sur investissement.
Pour les studios, la rentabilité peut même avoisiner les 8 %, et pour les T2, environ 7,52 %.
Un marché immobilier dynamique et en croissance
Le marché immobilier de Roissy-en-France est caractérisé par un dynamisme certain, avec une évolution positive des prix. Le prix médian au m² a augmenté de +11 % sur 1 an et +35 % sur 5 ans pour l’ensemble des biens.
Les appartements, en particulier, ont vu leur prix médian au m² augmenter de +14 % sur 1 an et +79 % sur 5 ans.
Cette croissance témoigne de l’attractivité croissante de la commune et offre des perspectives de plus-value intéressantes à moyen et long terme pour les investisseurs.
Un bassin d’emploi majeur et une demande locative soutenue
La proximité de l’aéroport Paris-Charles de Gaulle (CDG) fait de Roissy-en-France un bassin d’emploi majeur, générant une demande locative constante et diversifiée. L’aéroport et les entreprises environnantes (Air France, Groupe ADP, FedEx, etc.) emploient des dizaines de milliers de personnes, créant un flux continu de locataires potentiels. Cette demande est alimentée par les professionnels de l’aéroport, les jeunes actifs et, dans une moindre mesure, les étudiants.
Le faible taux de vacance locative (entre 5,4 % et 8 %) confirme cette tension sur le marché locatif, garantissant une occupation rapide des biens.
Les chiffres clés pour investir à Roissy
Pour tout investisseur, une connaissance approfondie des chiffres clés du marché immobilier est indispensable.
Voici un aperçu des données essentielles pour Roissy-en-France, basées sur les dernières informations disponibles (juin 2025) :
Prix moyen au m² (achat et location)
Le marché immobilier de Roissy-en-France se caractérise par des prix d’acquisition qui reflètent son dynamisme et sa position en Île-de-France :
Prix médian au m² (tous biens confondus): 3 544 €/m² (Le Figaro Immobilier)
- Appartements: 5 514 €/m² (Le Figaro Immobilier)
- Maisons: 2 823 €/m² (Le Figaro Immobilier)
En ce qui concerne la location, les loyers sont également attractifs pour les propriétaires :
- Loyer médian / m²: 22 €/m² et 17 €/m² pour les maisons (Le Figaro Immobilier) .
- Le loyer mensuel médian pour les appartements est de 1 080 €.
Évolution des prix sur 1, 5 et 10 ans
L’évolution des prix à Roissy-en-France montre une tendance haussière significative sur le moyen et long terme, en particulier pour les appartements :
- Évolution sur 1 an (tous biens confondus): +11 % (Le Figaro Immobilier)
- Évolution sur 5 ans (tous biens confondus): +35 % (Le Figaro Immobilier)
- Évolution sur 1 an (appartements): +14 % (Le Figaro Immobilier)
- Évolution sur 5 ans (appartements): +79 % (Le Figaro Immobilier)
Ces chiffres témoignent d’une valorisation rapide du patrimoine immobilier roisséen, offrant des perspectives de plus-value très intéressantes.
Taux de rendement locatif moyen
Roissy-en-France offre un taux de rendement locatif brut moyen intéressant, pouvant atteindre 6,07 %. Ce chiffre est particulièrement compétitif pour l’Île-de-France, où les rendements sont souvent plus modérés.
Pour les studios, la rentabilité peut même avoisiner les 8 %, et pour les T2, environ 7,52 %.
Taux de vacance locative
Le taux de vacance locative à Roissy-en-France est relativement faible, ce qui est un indicateur positif pour les investisseurs.
Les chiffres varient légèrement selon les sources, mais ils convergent vers un taux bas, garantissant une occupation rapide des biens :
- Estimé à 7,0 % pour l’Île-de-France en 2020.
- 5,4 % pour la Communauté d’Agglomération Roissy Pays de France (CARPF).
- 7,2 % selon une étude du Club des Acteurs du Grand Roissy.
- 8 % selon Kelquartier.com.
Un taux de vacance faible signifie que les biens trouvent rapidement preneur, réduisant ainsi les périodes sans revenus locatifs pour les propriétaires.
Typologie des biens les plus recherchés (T2, T3, maisons, etc.)
La demande locative à Roissy-en-France est principalement orientée vers les appartements, notamment les petites et moyennes surfaces, en raison de la forte activité économique liée à l’aéroport et de la présence de nombreux professionnels et jeunes actifs :
- Les studios, T2 et T3 sont très prisés, en particulier par les employés de l’aéroport et les professionnels en déplacement.
- Les appartements neufs sont également recherchés, offrant des prestations modernes et des avantages fiscaux.
Investir dans ces typologies de biens, en particulier dans les quartiers proches de l’aéroport et des zones d’activités, permet de s’assurer une occupation rapide et stable de son bien.
Démographie et dynamisme de la ville
Le profil démographique et le dynamisme économique de Roissy-en-France sont des facteurs déterminants pour évaluer son potentiel d’investissement immobilier.
La commune présente des caractéristiques uniques qui en font un marché attractif :
Population, évolution démographique, tranche d’âge dominante
Avec 2 738 habitants en 2022, Roissy-en-France est une commune de taille modeste, mais qui bénéficie d’une dynamique particulière liée à son environnement.
Entre 2016 et 2022, la population a connu une légère croissance de +0,6 % par an en moyenne. Cette stabilité, voire légère augmentation, est un signe positif pour le marché immobilier.
La commune présente une population relativement jeune et active, en lien direct avec l’activité aéroportuaire. La tranche d’âge des 25-54 ans est particulièrement représentée, ce qui est caractéristique des zones d’emploi dynamiques. Cette population active est un moteur essentiel de la demande locative, recherchant des logements à proximité de leur lieu de travail.
Bassins d’emploi, grands employeurs, pôles universitaires
Roissy-en-France est au cœur d’un bassin d’emploi majeur, fortement lié à l’activité aéroportuaire de Paris-Charles de Gaulle (CDG), le deuxième aéroport d’Europe. Ce bassin d’emploi s’étend sur trois départements (Val-d’Oise, Seine-Saint-Denis et Seine-et-Marne) et constitue un pôle économique d’envergure internationale.
Parmi les grands employeurs présents sur le territoire, on retrouve des acteurs majeurs de l’aéronautique, de la logistique et des services, tels que Air France, le Groupe ADP, FedEx, Volkswagen, Dassault Falcon Services, Manutan, et Autoliv. La présence de ces entreprises génère un nombre considérable d’emplois (plus de 80 000 sur le territoire de Roissy-en-France) et attire une main-d’œuvre qualifiée.
Bien que Roissy-en-France ne soit pas un pôle universitaire au sens traditionnel, sa proximité avec Paris et d’autres centres universitaires de renom en Île-de-France en fait un lieu stratégique. Des initiatives visent à connecter les entreprises locales avec le monde de la recherche et à développer l’innovation.
La Communauté d’Agglomération Roissy Pays de France a également adhéré à l’Association des Villes Universitaires de France, soulignant une volonté de renforcer les liens avec le milieu académique.
Attractivité économique et projets urbains en cours
Roissy-en-France bénéficie d’une attractivité économique forte, principalement due à sa position stratégique autour de l’aéroport CDG. Le territoire est reconnu comme un pôle économique majeur, avec un taux de création d’entreprises supérieur à la moyenne francilienne. L’activité économique, bien que fortement liée à l’aéroport, tend à se diversifier, avec des entreprises de moins en moins dépendantes de l’activité aéroportuaire seule.
Plusieurs projets urbains sont en cours ou prévus à Roissy-en-France et dans la Communauté d’Agglomération Roissy Pays de France, visant à renforcer l’attractivité du territoire et à améliorer le cadre de vie :
- Développement de zones d’activités: Des programmes de construction de bâtiments mixtes (activités et bureaux) sont en cours, offrant de nouvelles opportunités d’implantation pour les entreprises.
- Projets de renouvellement urbain: Des initiatives visent à diversifier l’offre de logements, restructurer les équipements de quartiers et améliorer le cadre de vie.
- Aménagement de la Place du Pays de France: Un projet de requalification de cette place centrale est en cours, avec des travaux prévus pour l’automne 2024, visant à restructurer globalement le centre-bourg.
- Développement du Triangle de Gonesse: Ce projet d’aménagement autour d’une future gare accueillera des activités tertiaires et productives, notamment dans le domaine de la logistique et de l’innovation.
Ces projets témoignent de la volonté de Roissy-en-France de se développer et de se moderniser, créant un environnement favorable à l’investissement immobilier et à l’attraction de nouveaux habitants et entreprises.
Dans quels quartiers investir ?
Choisir le bon quartier est essentiel pour un investissement locatif réussi à Roissy-en-France. La commune, bien que de taille modeste, offre des zones d’intérêt spécifiques pour les investisseurs, en fonction de leurs objectifs et du profil de locataire ciblé :
Centre-ville / Place du Pays de France
Le centre-ville de Roissy-en-France, notamment autour de la Place du Pays de France, offre un cadre de vie calme et rural, tout en bénéficiant de la proximité des infrastructures de l’aéroport. Ce quartier est idéal pour les investisseurs recherchant une clientèle de professionnels travaillant à l’aéroport ou dans les entreprises environnantes.
La présence de commerces et de services de proximité rend ce quartier attractif pour les résidents. Des programmes immobiliers neufs y sont également développés, proposant des appartements (studios, T1, T2) adaptés à la demande locative.
Proximité de l’aéroport Paris-Charles de Gaulle (CDG)
Les zones proches de l’aéroport CDG sont particulièrement intéressantes en raison de la forte concentration d’emplois et de la demande constante de logements pour les employés de l’aéroport, les personnels navigants, et les professionnels en déplacement.
Les studios et les appartements de petite surface sont très recherchés dans ces secteurs, offrant une bonne rentabilité locative et un faible taux de vacance.
Secteurs en développement (Grand Paris)
Roissy-en-France fait partie du Grand Paris, un projet d’aménagement ambitieux qui va transformer la région. Les communes situées dans ce secteur, comme Roissy-en-France, Écouen, Luzarches, Gressy ou Le Mesnil-Amelot, bénéficient de nouvelles infrastructures de transport et de développement économique.
Investir dans ces zones permet de profiter du dynamisme généré par le Grand Paris et des futures plus-values.
Il est important de noter que le choix du quartier doit être fait en fonction de la typologie de biens recherchée et du profil de locataire ciblé. Une analyse approfondie du marché local est toujours recommandée.
Demande locative et profils de locataires
La demande locative à Roissy-en-France est soutenue et diversifiée, principalement en raison de la proximité de l’aéroport Paris Charles de Gaulle et du dynamisme économique de la région. La ville est située dans une zone tendue, ce qui signifie que la demande de logements est supérieure à l’offre.
Analyse de la demande (professionnels de l’aéroport, étudiants, jeunes actifs)
Les principaux profils de locataires à Roissy-en-France sont :
- Les professionnels de l’aéroport: Une part significative de la demande locative provient des employés de l’aéroport CDG et des entreprises liées à l’aéronautique (compagnies aériennes, logistique, services aéroportuaires). Ces locataires recherchent des logements proches de leur lieu de travail, souvent des appartements de petite ou moyenne surface.
- Les étudiants: Bien que Roissy-en-France ne soit pas une ville universitaire majeure, sa proximité avec des pôles d’enseignement supérieur en Île-de-France et la présence de formations spécifiques liées à l’aéronautique attirent des étudiants. Ils recherchent principalement des studios ou des colocations.
- Les jeunes actifs et les familles: Le dynamisme économique de la région attire également de jeunes actifs et des familles qui cherchent à s’installer à proximité de leur emploi. Ils peuvent être intéressés par des appartements plus grands ou des maisons, en fonction de leur budget et de leurs besoins.
Taux de locataires vs propriétaires
À Roissy-en-France, le taux de propriétaires est d’environ 32 %, ce qui indique une forte proportion de locataires. Cette répartition est favorable aux investisseurs, car elle garantit une demande locative constante et un marché actif.
Risque d’impayés, vacance locative
Le taux de vacance locative à Roissy-en-France était de 8,4 % en 2022 et reste toujours stable aujourd’hui. Il est relativement faible, ce qui est un indicateur positif pour les investisseurs. Un faible taux de vacance signifie que les biens trouvent rapidement preneur, réduisant ainsi les périodes sans revenus locatifs.
Pour minimiser le risque d’impayés, il est recommandé de sélectionner rigoureusement les locataires et de souscrire à des assurances loyers impayés.
Références
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