Bayonne, ville emblématique du Pays Basque, se positionne comme une destination de choix pour l’investissement immobilier. Entre tradition et modernité, cette cité au confluent de la Nive et de l’Adour séduit par son dynamisme économique, son riche patrimoine culturel et son cadre de vie exceptionnel.
Que vous soyez un investisseur aguerri ou un primo-accédant, comprendre les spécificités du marché immobilier bayonnais est essentiel pour un projet réussi.
Cet article vous fournira une analyse approfondie des données clés et des conseils pratiques pour optimiser votre investissement locatif dans cette ville attractive.
Faut-il investir à Bayonne ?
Investir dans l’immobilier à Bayonne est une décision judicieuse, portée par plusieurs facteurs qui garantissent un potentiel de croissance et de rentabilité significatif. La ville combine un cadre de vie prisé, un dynamisme économique et une forte demande locative, créant un environnement favorable aux investisseurs.
Une attractivité géographique et culturelle unique
Bayonne bénéficie d’une situation géographique exceptionnelle, à quelques kilomètres des plages de la Côte Basque et des montagnes pyrénéennes. Son riche patrimoine historique et culturel, ses traditions festives et sa gastronomie attirent chaque année de nombreux touristes et de nouveaux habitants.
Cette attractivité constante se traduit par une demande soutenue pour le logement, qu’il s’agisse de résidences principales, secondaires ou de locations saisonnières.
La qualité de vie y est élevée, ce qui fidélise les résidents et attire de nouvelles populations, contribuant ainsi à la valorisation du parc immobilier.
Un marché immobilier dynamique et en croissance
Le marché immobilier bayonnais est caractérisé par son dynamisme et une croissance constante des prix. Avec un prix médian au m² de 4 475 €/m², Bayonne se positionne comme une ville où l’investissement promet des plus-values.
L’évolution des prix sur les dernières années est significative : +1 % sur 1 an et +29 % sur 5 ans pour l’ensemble des biens. Cette tendance haussière, bien que parfois fluctuante sur le court terme pour les appartements (-3% sur 1 an), est solide sur le long terme, offrant des perspectives de valorisation intéressantes pour les investisseurs.
La tension immobilière est forte, avec un nombre d’acheteurs supérieur au nombre de biens à vendre, ce qui maintient les prix à un niveau élevé et assure une liquidité du marché.
Une demande locative forte et diversifiée
La demande locative à Bayonne est très soutenue, avec un marché qualifié d’« ultra tendu ».
Cette tension est due à plusieurs facteurs :
- Une population étudiante en croissance : Bayonne est un pôle universitaire qui attire de plus en plus d’étudiants, générant une forte demande pour les petites surfaces (studios, T1, T2).
- Un afflux de jeunes actifs et de familles : Le dynamisme économique et le cadre de vie agréable attirent de nouvelles populations actives, à la recherche de logements de taille moyenne.
- Le tourisme : La forte attractivité touristique de la ville, notamment pendant la saison estivale, crée une demande importante pour la location saisonnière, offrant des rendements potentiellement élevés pour les biens adaptés.
Avec un taux de locataires significatif (61,5%) et un faible taux de vacance locative (environ 2%), les investisseurs peuvent s’attendre à une occupation quasi continue de leurs biens, minimisant ainsi les risques d’impayés et de périodes d’inoccupation. Cette forte demande assure une rentabilité locative attractive, estimée à environ 3,8% en moyenne, mais pouvant dépasser 5% pour certains types de biens.
Les chiffres clés pour investir à Bayonne
Pour tout investisseur, une analyse approfondie des données chiffrées du marché immobilier est indispensable.
Voici un aperçu des indicateurs clés pour Bayonne, basés sur les dernières estimations disponibles :
Prix moyen au m² (achat et location)
Le marché immobilier bayonnais se caractérise par des prix en constante évolution, reflétant son attractivité :
- Prix médian au m² (tous biens confondus): Au 1er juin 2025, le prix médian s’établit à 4 475 €/m².
- Appartements: Le prix médian au m² est de 4 217 €/m². Les prix peuvent varier de 3 281 € à 6 561 €/m².
- Maisons: Le prix médian au m² est de 4 267 €/m².
Pour la location, les loyers moyens au m² sont également significatifs :
Loyer au m² (tous biens confondus): Le loyer médian est de 16 €/m² (plage 12-24 €/m²).
- Appartement T1: 21 €/m².
- Appartement T2: 16 €/m².
- Appartement T3 et +: 14 €/m².
Évolution des prix sur 1, 5 et 10 ans
L’évolution des prix à Bayonne témoigne d’un marché en croissance sur le long terme :
Évolution sur 1 an (tous biens confondus): +1 %.
- Appartements: -3 % sur 1 an.
- Maisons: +5 % sur 1 an.
Évolution sur 5 ans (tous biens confondus): +29 %.
- Appartements: +26 % sur 5 ans.
- Maisons: +25 % sur 5 ans.
Ces chiffres soulignent une valorisation constante du patrimoine immobilier bayonnais, offrant des perspectives de plus-values intéressantes pour les investisseurs.
Taux de rendement locatif moyen
Le taux de rendement locatif moyen à Bayonne est estimé à environ 3,8%. Cependant, il est important de noter que ce rendement peut varier considérablement en fonction du type de bien, de sa localisation et de son état. Pour certains types de biens, comme les 2 pièces meublés, le rendement brut peut dépasser 5%.
Taux de vacance locative
Le taux de vacance locative à Bayonne est relativement faible, estimé à environ 4-5%. Ce faible taux est un indicateur très positif pour les investisseurs, car il signifie que les biens trouvent rapidement preneur et que le risque d’inoccupation est minime. Cette tension sur le marché locatif assure une occupation quasi continue des biens et minimise les pertes de revenus pour les propriétaires.
Typologie des biens les plus recherchés (T2, T3, maisons, etc.)
La demande locative à Bayonne est diversifiée, mais certains types de biens sont particulièrement prisés :
- Les maisons avec jardin représentent un segment premium et sont très recherchées, notamment par les familles.
- Les logements de 3 pièces sont les plus représentés dans le parc immobilier bayonnais (32%) et sont très demandés, offrant un bon équilibre entre surface habitable et budget.
- Les appartements neufs attirent également une forte demande, avec des prix qui varient selon les quartiers et les prestations offertes.
- Les petites surfaces (studios, T1, T2) sont très recherchées par les étudiants et les jeunes actifs, notamment dans les quartiers proches des campus universitaires et du centre-ville.
Comprendre cette typologie de biens recherchés permet aux investisseurs d’adapter leur stratégie d’acquisition pour maximiser la rentabilité et minimiser la vacance locative.
Démographie et dynamisme de la ville
Le dynamisme démographique et économique de Bayonne est un atout majeur pour l’investissement immobilier, garantissant une demande constante et une valorisation à long terme des biens.
Population, évolution démographique, tranche d’âge dominante
Bayonne est une ville en pleine croissance démographique. En 2022, la population de la commune s’élevait à 53 312 habitants, marquant une augmentation de +5,38 % par rapport à 2016. Cette croissance, bien que légèrement plus modérée que lors des périodes précédentes, témoigne de l’attractivité continue de la ville. La densité de population est de 2 459 habitants par kilomètre carré.
La ville de Bayonne attire une population diversifiée, avec une présence notable de jeunes actifs, de familles et d’étudiants. Cette mixité démographique est un facteur de dynamisme et de stabilité pour le marché locatif.
Bayonne fait partie de l’unité urbaine de Bayonne, qui comptait 259 017 habitants en 2022, soulignant son rôle central dans l’agglomération.
Bassins d’emploi, grands employeurs, pôles universitaires
Le bassin d’emploi bayonnais est robuste et diversifié, offrant de nombreuses opportunités professionnelles :
- Le commerce : Le secteur commercial est un pilier de l’économie bayonnaise, avec une activité dynamique et en constante évolution. La ville met en œuvre des politiques actives pour soutenir et développer son tissu commercial.
- La restauration et l’hôtellerie : Grâce à son attractivité touristique, ces secteurs représentent une part significative des commerces locaux (26%), générant de nombreux emplois.
- L’industrie : Le Pays Basque, dont Bayonne est un acteur majeur, dispose d’un écosystème industriel solide, notamment dans des domaines comme l’aéronautique et les énergies renouvelables.
- Le tourisme : L’attractivité du Pays Basque et de Bayonne en particulier, génère une activité touristique intense, créant des emplois directs et indirects dans de nombreux secteurs.
Bayonne est également un pôle universitaire important, avec des campus proposant diverses formations, notamment en économie et gestion. La présence de ces pôles universitaires attire une population étudiante significative, qui contribue activement à la demande locative pour les petites surfaces.
Attractivité économique et projets urbains en cours
L’attractivité économique de Bayonne est renforcée par des projets urbains ambitieux qui visent à moderniser la ville et à améliorer le cadre de vie de ses habitants :
Le projet Rive droite de l’Adour : Ce projet d’aménagement urbain se développe sur 17 hectares au cœur de Bayonne, en continuité du quartier Saint-Esprit et au contact de la gare, visant à créer de nouveaux logements et espaces de vie.
Projets de démolition et reconstruction de logements neufs : La ville s’engage dans la création de logements bioclimatiques, avec un objectif de 494 logements dont 60% de logements sociaux.
Aménagements urbains divers : Des projets comme l’aménagement de la Place du Polo ou la création d’un parkour park contribuent à améliorer le cadre de vie et l’attractivité de la ville.
Ces initiatives témoignent de la volonté de la ville de se moderniser et de répondre aux besoins de sa population croissante, renforçant ainsi son attractivité pour les investisseurs.
Dans quels quartiers investir ?
Bayonne offre une diversité de quartiers, chacun présentant des opportunités d’investissement distinctes :
Le Centre Historique (Grand Bayonne et Petit Bayonne) : Ces quartiers sont très recherchés pour leur vitalité commerciale, leur riche patrimoine architectural et leur ambiance animée. Ils attirent une population variée, incluant des touristes, des jeunes actifs et des familles. La demande locative y est particulièrement forte, notamment pour les locations à l’année.
Saint-Esprit : Situé à proximité de la gare, ce quartier est en pleine transformation et offre un fort potentiel de développement. Il est prisé pour son accessibilité et ses projets urbains en cours, qui visent à moderniser l’habitat et les infrastructures.
Foch-Les Arènes : Ce quartier est l’un des plus recherchés et des plus onéreux de Bayonne. Il s’agit d’un quartier chic et résidentiel, prisé pour son cadre de vie et sa proximité avec les commodités.
Marracq / Polo Beyris : Ces quartiers offrent un cadre de vie agréable et sont également des zones à considérer pour l’investissement, avec des projets d’aménagement et une demande locative constante.
Sainte-Croix, Saint-Bernard – Matras, Saint-Léon, Beyris : Ces quartiers complètent l’offre immobilière de Bayonne, chacun avec ses spécificités en termes de prix, de typologie de biens et de profils de locataires.
Le choix du quartier dépendra de votre stratégie d’investissement, qu’il s’agisse de cibler une rentabilité élevée, une plus-value à long terme ou un type de locataire spécifique.
Demande locative et profils de locataires
La demande locative à Bayonne est très soutenue, ce qui en fait une ville attractive pour l’investissement locatif. Le marché locatif est qualifié d’« ultra-tendu », ce qui signifie que l’offre est inférieure à la demande.
Analyse de la demande (étudiants, familles, jeunes actifs)
La forte demande locative à Bayonne est alimentée par plusieurs profils de locataires :
- Étudiants : Bayonne est une ville universitaire avec une population étudiante en augmentation, ce qui génère une forte demande pour les petites surfaces (studios, T1, T2), notamment meublées, en particulier dans le centre-ville et les quartiers proches des campus.
- Jeunes actifs et familles : Attirés par le dynamisme économique, le cadre de vie agréable et la proximité de l’océan, les jeunes actifs et les familles recherchent des appartements de taille moyenne (T2, T3) et des maisons.
- Saisonniers et touristes : L’attractivité touristique de Bayonne, notamment pendant la saison estivale, crée une demande importante pour la location saisonnière, offrant des rendements potentiellement élevés pour les biens adaptés à ce type de location.
Taux de locataires vs propriétaires
À Bayonne, la proportion de locataires est significative, avec 61,5% de locataires contre 36,4% de propriétaires. Cette forte proportion de locataires assure une demande constante pour les biens locatifs.
Risque d’impayés, vacance locative
Le risque d’impayés est modéré à Bayonne, et la vacance locative est généralement faible, estimée à environ 2%. Le marché locatif est très tendu, ce qui réduit considérablement le risque d’inoccupation des biens.
Une bonne sélection du locataire et une gestion rigoureuse permettent de minimiser davantage ce risque. La forte demande et le faible taux de vacance locative contribuent à sécuriser l’investissement locatif à Bayonne.
