Toulouse, la vibrante « Ville Rose », est bien plus qu’une simple métropole du Sud-Ouest de la France. C’est un pôle économique majeur, un centre universitaire de premier plan et une ville à la démographie galopante, autant d’atouts qui en font une destination de choix pour l’investissement immobilier.
Que vous soyez un investisseur chevronné ou un primo-accédant, comprendre les dynamiques spécifiques du marché toulousain est crucial pour maximiser votre retour sur investissement.
Cet article vous offre une analyse détaillée des données clés et des conseils stratégiques pour réussir votre projet immobilier locatif dans cette ville en pleine effervescence.
Faut-il investir à Toulouse ?
Investir dans l’immobilier à Toulouse est une stratégie prometteuse, soutenue par un ensemble de facteurs qui garantissent un potentiel de croissance et de rentabilité significatif. La ville combine un cadre de vie attractif, un dynamisme économique exceptionnel et une demande locative structurellement forte, créant un environnement idéal pour les investisseurs.
Une métropole en pleine croissance démographique
Toulouse est l’une des villes les plus dynamiques de France en termes de croissance démographique. Avec une population qui a atteint 511 684 habitants en 2022, la ville a enregistré une augmentation de +7,62 % par rapport à 2016.
Cette croissance est constante et s’explique par l’attractivité de la ville pour les jeunes actifs, les familles et les étudiants. La tranche d’âge des 15-29 ans représente 32,6 % de la population, assurant un renouvellement constant de la demande locative.
Cette dynamique démographique est un moteur essentiel pour le marché immobilier, garantissant une demande soutenue pour le logement et une valorisation à long terme des biens.
Un pôle économique et universitaire de premier plan
Toulouse est un moteur économique majeur, particulièrement reconnu pour son excellence dans les secteurs de l’aéronautique et du spatial. Des entreprises de renommée mondiale comme Airbus, Thales Alenia Space et le CNES sont des employeurs de poids, attirant une main-d’œuvre qualifiée et contribuant à la richesse de la région.
Ce dynamisme économique se traduit par la création d’emplois et l’arrivée de nouveaux habitants, renforçant ainsi la demande de logements.
Parallèlement, Toulouse est la troisième ville étudiante de France, avec plus de 100 000 étudiants. Cette population étudiante est un vivier constant de locataires, en particulier pour les petites surfaces.
La présence de grandes universités et écoles, dont la prestigieuse Toulouse School of Economics (TSE), assure un flux continu de jeunes à la recherche de logements, garantissant une forte demande locative pour les studios et les appartements de petite taille.
Des projets urbains ambitieux et une attractivité renforcée
L’attractivité de Toulouse est également alimentée par des projets urbains d’envergure qui transforment la ville et améliorent son cadre de vie et ses infrastructures.
Parmi les plus notables :
La Ligne C du métro : Ce projet majeur, dont la mise en service est prévue pour 2028, va désenclaver de nouveaux quartiers et faciliter les déplacements, augmentant ainsi l’attractivité des zones desservies et leur potentiel de valorisation immobilière.
Grand Matabiau – Quai d’Oc : Ce vaste projet de réaménagement autour de la gare Matabiau vise à créer un nouveau quartier d’affaires et un pôle multimodal, avec des logements, des bureaux et des espaces verts. Il s’inscrit dans une vision de développement urbain durable et attractif.
Toulouse EuroSudOuest : Ce projet ambitieux, lié à l’arrivée de la LGV, vise à faire de Toulouse une porte d’entrée internationale, renforçant son attractivité économique et son rayonnement.
Ces initiatives, combinées aux embauches massives d’Airbus, contribuent à un dynamisme économique et démographique qui fait de Toulouse une ville où l’investissement immobilier est non seulement sûr, mais aussi prometteur en termes de rentabilité et de plus-value à long terme.
Les chiffres clés pour investir à Toulouse
Pour tout investisseur, une analyse rigoureuse des données chiffrées du marché immobilier est essentielle.
Voici un aperçu des indicateurs clés pour Toulouse, basés sur les dernières estimations disponibles :
Prix moyen au m² (achat et location)
Le marché immobilier toulousain se caractérise par des prix qui reflètent son dynamisme et son attractivité :
- Prix médian au m² (tous biens confondus): Au 1er juillet 2025, le prix médian s’établit à 3 967 €/m².
- Appartements: Le prix moyen au m² est de 3 478 €/m², avec des variations significatives selon les quartiers, allant de 2 168 € à 4 855 €/m².
- Maisons: Le prix moyen au m² est de 3 535 €/m².
Pour la location, les loyers moyens au m² sont également un indicateur important :
- Loyer moyen au m² (tous biens confondus): Environ 14 €/m² (fourchette 11-22 €/m² selon le quartier).
- Appartement 1 pièce: 21,8 €/m².
- Appartement 2 pièces: 15,6 €/m².
- Appartement 3 pièces: 12,6 €/m².
Ces chiffres démontrent une rentabilité locative potentielle, notamment pour les petites surfaces.
Évolution des prix sur 1, 5 et 10 ans
L’évolution des prix à Toulouse témoigne d’une croissance constante sur le long terme, malgré quelques ajustements récents :
- Évolution sur 1 an (tous biens confondus): +3 %.
- Appartements: -0,1% sur 1 an.
- Maisons: +0% sur 1 an.
- Évolution sur 5 ans (tous biens confondus): +13 %.
- Évolution sur 10 ans (tous biens confondus): +56 %.
Ces données confirment la tendance haussière du marché immobilier toulousain sur le long terme, offrant des perspectives de plus-values intéressantes pour les investisseurs.
Taux de rendement locatif moyen
Le taux de rendement locatif moyen à Toulouse est estimé entre 4 et 5 % de rendement brut moyen. Ce rendement peut être optimisé à 7% en ciblant des biens adaptés à la forte demande locative, notamment les petites surfaces destinées aux étudiants et jeunes actifs.
Taux de vacance locative
Le taux de vacance locative à Toulouse est relativement faible, ce qui est un indicateur très positif pour les investisseurs. Un faible taux de vacance signifie que les biens trouvent rapidement preneur et que le risque d’inoccupation est minime, assurant ainsi des revenus locatifs stables et réguliers.
Typologie des biens les plus recherchés (T2, T3, maisons, etc.)
La demande locative à Toulouse est diversifiée, mais certains types de biens sont particulièrement prisés :
- Les petites surfaces (studios, T1, T2) sont très recherchées par les étudiants et les jeunes actifs, en particulier dans le centre-ville et les quartiers proches des campus universitaires.
- Les appartements plus grands (T3, T4) sont demandés par les jeunes actifs et les familles, souvent en périphérie de la ville, dans des quartiers résidentiels bien desservis.
- Les maisons sont également recherchées par les familles, notamment dans les communes de la première couronne toulousaine, offrant un cadre de vie plus calme et des espaces extérieurs.
Comprendre cette typologie de biens recherchés permet aux investisseurs d’adapter leur stratégie d’acquisition pour maximiser la rentabilité et minimiser la vacance locative.
Démographie et dynamisme de la ville
Le dynamisme démographique et économique de Toulouse est un atout majeur pour l’investissement immobilier, garantissant une demande constante et une valorisation à long terme des biens.
Population, évolution démographique, tranche d’âge dominante
Toulouse, surnommée la Ville Rose, est une métropole en pleine expansion démographique.
En 2022, la population municipale s’élevait à 511 684 habitants, ce qui représente une augmentation de +7,62 % par rapport à 2016 et une croissance annuelle moyenne de +1,2 % entre 2016 et 2022.
Cette croissance continue témoigne de l’attractivité de la ville. La densité de population est de 4 325 habitants par kilomètre carré.
La structure par âge de la population toulousaine est particulièrement jeune et dynamique. La tranche d’âge dominante est celle des 15 à 29 ans, qui représentait 32,6 % de la population en 2022. Cette forte proportion de jeunes, notamment d’étudiants, contribue significativement à la demande locative et au dynamisme de la ville.
Bassins d’emploi, grands employeurs, pôles universitaires
Toulouse est un pôle économique majeur en France, réputé pour son dynamisme et la diversité de ses secteurs d’activités.
La ville est particulièrement reconnue pour :
- L’aéronautique et le spatial : Toulouse est la capitale européenne de l’aéronautique et du spatial, abritant des géants comme Airbus, Thales Alenia Space et le CNES (Centre National d’Études Spatiales). Ces entreprises sont des employeurs majeurs et attirent une main-d’œuvre qualifiée, contribuant à la richesse économique de la région.
- La recherche et l’innovation : La ville est un centre de recherche de pointe, notamment dans les domaines de l’ingénierie, de la santé et des technologies de l’information.
- Les pôles universitaires : Toulouse est la troisième ville étudiante de France, avec plus de 105 000 étudiants répartis dans ses nombreuses universités et grandes écoles. La présence de ces établissements d’enseignement supérieur, comme la Toulouse School of Economics (TSE), garantit un flux constant de jeunes locataires à la recherche de logements.
Attractivité économique et projets urbains en cours
L’attractivité économique de Toulouse est renforcée par des projets urbains ambitieux qui visent à moderniser les infrastructures et à améliorer le cadre de vie :
La Ligne C du métro : Prévue pour 2028, cette nouvelle ligne de métro est un projet majeur d’expansion des transports en commun, qui va désenclaver de nouveaux quartiers et faciliter les déplacements, augmentant ainsi l’attractivité des zones desservies et leur potentiel de valorisation immobilière.
Grand Matabiau – Quai d’Oc : Ce vaste projet de réaménagement autour de la gare Matabiau vise à transformer le quartier en un pôle multimodal et un nouveau centre d’affaires, avec des logements, des bureaux et des espaces verts. Il s’inscrit dans une vision de développement urbain durable et attractif.
Toulouse EuroSudOuest : Un vaste chantier qui s’inscrit dans la continuité du projet Matabiau, avec pour objectif de créer un quartier d’affaires international et de renforcer la connexion de Toulouse avec le reste de l’Europe.
Les embauches d’Airbus : Les annonces d’embauches massives par Airbus (6 000 en 2022) continuent de stimuler le marché de l’emploi et l’attractivité de la périphérie toulousaine, notamment des villes comme Colomiers, Blagnac et Tournefeuille.
Le Grand Parc Garonne et le Nouveau Parc des Expositions (MEETT) : Ces projets contribuent à l’amélioration du cadre de vie et à l’attractivité de la métropole.
Ces initiatives, combinées au dynamisme économique et démographique, font de Toulouse une ville très attractive pour l’investissement immobilier, avec des perspectives de valorisation à long terme.
Dans quels quartiers investir ?
Toulouse offre une grande diversité de quartiers, chacun avec ses spécificités et son potentiel d’investissement.
Le choix dépendra de votre stratégie et du profil de locataire ciblé :
Le Capitole / Carmes / Saint-Étienne : Ces quartiers hyper-centraux sont très prisés pour leur dynamisme, leur patrimoine historique et leur vie culturelle. Ils attirent une population aisée, des étudiants et des touristes. Les prix y sont les plus élevés, mais la demande locative est très forte, garantissant une bonne rentabilité pour les petites surfaces.
Saint-Cyprien : Situé sur la rive gauche de la Garonne, ce quartier est apprécié pour son ambiance villageoise, ses commerces et sa proximité avec le centre ville. Il attire une population jeune et familiale. La demande locative y est soutenue, notamment pour les appartements de taille moyenne.
Les Minimes / Barrière de Paris : Ces quartiers au nord de Toulouse sont en pleine mutation, avec des projets de rénovation urbaine et une bonne desserte en transports en commun. Ils offrent des prix plus abordables que l’hypercentre et attirent une population jeune et des familles. Le potentiel de valorisation y est intéressant.
La Roseraie / Jolimont : Situés à l’est de Toulouse, ces quartiers résidentiels bénéficient d’un bon cadre de vie et d’une bonne connexion au centre-ville. Ils sont prisés par les familles et offrent des opportunités pour des biens plus grands.
Rangueil / Saint-Michel / Empalot / Pouvourville : Ces quartiers au sud de Toulouse sont proches des pôles universitaires et hospitaliers, ce qui en fait des zones idéales pour l’investissement étudiant. Les prix y sont plus accessibles, et la demande pour les petites surfaces est très forte.
Côte Pavée / Guilheméry : Ces quartiers résidentiels à l’est de Toulouse sont recherchés pour leur calme, leurs espaces verts et leurs belles maisons. Ils attirent une population plus aisée et offrent des opportunités pour des biens de standing.
Pour un investissement locatif, il est crucial de bien analyser le profil des locataires ciblés et l’adéquation du bien avec la demande du quartier.
Demande locative et profils de locataires
La demande locative à Toulouse est très forte et constante, ce qui en fait un marché locatif tendu. La ville compte une majorité de locataires, avec environ 52 % de locataires et 46 % de propriétaires.
Analyse de la demande (étudiants, familles, jeunes actifs) La forte demande locative à Toulouse est alimentée par plusieurs profils de locataires :
- Étudiants : Avec plus de 105 000 étudiants, Toulouse est un pôle universitaire majeur. Les étudiants représentent une part très importante des locataires (environ 61% des candidats locataires). Ils recherchent principalement des petites surfaces (studios, T1, T1 bis, T2), souvent meublées, à proximité des campus universitaires et du centre-ville.
- Jeunes actifs : Attirés par le dynamisme économique de la ville, notamment dans l’aéronautique et le spatial, les jeunes actifs recherchent des appartements de taille moyenne (T2, T3) dans des quartiers bien desservis et animés.
- Familles : Les familles recherchent des appartements plus grands (T3, T4) ou des maisons, souvent en périphérie de la ville, dans des quartiers résidentiels avec des écoles et des espaces verts.
Taux de locataires vs propriétaires
Comme mentionné précédemment, Toulouse se caractérise par une forte proportion de locataires, avec 65,9% de locataires. Ce déséquilibre entre l’offre et la demande locative assure une occupation rapide des biens et un faible risque de vacance.
Risque d’impayés, vacance locative
Le risque d’impayés est relativement faible à Toulouse, grâce à la forte demande locative et à la tension du marché. Le taux de vacance locative est également très bas, ce qui signifie que les biens trouvent rapidement preneur et que les périodes d’inoccupation sont rares. Cette situation est très favorable aux investisseurs, car elle garantit des revenus locatifs stables et réguliers.
Références
- Le Figaro Immobilier. Prix immobilier Toulouse (31000) en juillet 2025. Disponible sur : https://immobilier.lefigaro.fr/prix-immobilier/toulouse/ville-31555
- SeLoger. Prix m2 immobilier à la location à Toulouse (31000) en JUIN 2025. Disponible sur : https://www.seloger.com/prix-de-l-immo/location/midi-pyrenees/haute garonne/toulouse/310555.htm
- Meilleurs Agents. Prix immobilier Toulouse (31000) – Juillet 2025. Disponible sur : https://www.meilleursagents.com/prix immobilier/toulouse-31000/
- Selexium. Etat du marché immobilier à Toulouse en 2025 : étude et analyse. Disponible sur : https://www.selexium.com/marche immobilier-toulouse/
- INSEE. Dossier complet − Commune de Toulouse (31555). Disponible sur : https://www.insee.fr/fr/statistiques/2011101?geo=COM-31555
- Manda. Investissement locatif à Toulouse : Top 5 des quartiers à privilégier. Disponible sur : https://www.manda.fr/ressources/articles/investissement-locatif-a-toulouse-top- 5-des-quartiers-a-privilegier
- Toulouse Mairie Métropole. Projet urbain toulousain. Disponible sur : https://metropole.toulouse.fr/mon environnement/amenagement/projet-urbain-toulousain
- Toulouse 2030. Quels sont les grands projets urbains qui redessinent Toulouse ?. Disponible sur : https://www.toulouse2030.fr/grands-projets-urbains-toulouse-2030.html
- LocService.fr. Toulouse : les chiffres 2025 du marché locatif par LocService.fr. Disponible sur : https://www.locservice.fr/actualites/marche-locatif-toulouse-2025- 13526.html
- Capital. Prix de l’immobilier à Toulouse en juillet 2025 : les indices à l’achat et à la location. Disponible sur : https://www.capital.fr/immobilier/prix-de-l immobilier-a-toulouse-en-mai-2025-les-indices-a-l-achat-et-a-la-location-1512347
