Le Havre, ville portuaire emblématique de Normandie, se révèle être un terrain fertile pour l’investissement immobilier. Reconstruite après la Seconde Guerre mondiale par Auguste Perret, son centre-ville est classé au patrimoine mondial de l’UNESCO, témoignant d’une architecture unique et d’une histoire riche.
Au-delà de son héritage, Le Havre est une métropole dynamique, en constante évolution, qui attire de plus en plus d’investisseurs grâce à son marché immobilier abordable, sa forte demande locative et ses nombreux projets de développement urbain.
Cet article vous fournira les données clés et les conseils essentiels pour réussir votre investissement locatif dans cette ville prometteuse.
Faut-il investir au Havre ?
Investir dans l’immobilier au Havre présente de nombreux avantages, faisant de cette ville une destination de choix pour les investisseurs avisés.
Plusieurs facteurs clés contribuent à son attractivité :
Une rentabilité locative attractive
Le Havre se distingue par des taux de rendement locatif particulièrement intéressants. Le rendement moyen est estimé entre 5,6 % net et peut atteindre 6,2 %, voire 7 à 8% dans certains quartiers. Cette rentabilité élevée est un atout majeur pour les investisseurs cherchant à optimiser leurs revenus locatifs.
La forte proportion de locataires (environ 59% des Havrais) et une demande locative soutenue contribuent à cette dynamique favorable.
Un marché immobilier abordable et en croissance
Comparé à d’autres grandes villes françaises, Le Havre offre des prix immobiliers encore accessibles, avec un prix moyen au m² d’environ 2 560 €/m².
Cependant, le marché est en pleine croissance, avec une augmentation des prix de +19,5% sur 5 ans pour les appartements et de +20,5% pour les maisons.
Cette tendance haussière promet de belles plus-values à long terme, rendant l’investissement d’autant plus pertinent.
Un dynamisme économique et urbain prometteur
Le Havre est une ville en pleine transformation, portée par des projets urbains ambitieux et un tissu économique diversifié. Son port, premier de France pour le commerce extérieur, est un moteur économique majeur.
La ville investit également dans le tourisme et le numérique, créant de nouvelles opportunités d’emploi et attirant de nouvelles populations.
Les nombreux projets de réhabilitation et de développement urbain, tels que la requalification des espaces publics ou le développement du pôle croisières, renforcent l’attractivité de la ville et son potentiel de développement futur.
Les chiffres clés pour investir à Le Havre
Pour tout investisseur, il est essentiel de disposer de données précises sur le marché immobilier.
Voici les chiffres clés pour Le Havre :
Prix moyen au m² (achat et location)
Le marché immobilier havrais se caractérise par des prix encore abordables, offrant un bon potentiel de rentabilité :
- Prix moyen au m² (tous biens confondus): Environ 2 560 €/m².
- Appartements: Le prix moyen est d’environ 1 931 €/m², avec des variations allant de 1 343 € à 2 541 €/m². Le prix médian du m² pour les appartements à vendre est de 3 247 €.
- Maisons: Le prix moyen est d’environ 2 550 €/m², avec des variations. Le prix moyen des maisons est de 2 288 €/m².
Pour la location, les loyers moyens au m² sont :
- Loyer moyen au m² (tous biens confondus): Environ 12 €/m².
- Appartement T1: 20 €/m².
- Appartement T2: 15 €/m².
- Appartement T3 et +: 13 €/m².
Évolution des prix sur 1, 5 et 10 ans
Le marché immobilier havrais a connu une évolution positive ces dernières années, témoignant de son dynamisme :
- Évolution sur 1 an (tous biens confondus): Les prix des appartements ont enregistré une hausse significative de 6,8% en juin 2025 par rapport au mois précédent.
- Évolution sur 5 ans: Les prix ont augmenté de +19,5% sur 5 ans pour les appartements et de +20,5% pour les maisons.
- Évolution sur 10 ans: Les prix ont augmenté de +33,6% sur 10 ans pour les appartements et de +32,9% pour les maisons.
Taux de rendement locatif moyen
Le Havre offre un taux de rendement locatif moyen attractif, estimé entre 5,6 % net et pouvant atteindre 6,2 % voire 7 à 8% dans certains quartiers. Cette rentabilité est un facteur clé pour les investisseurs.
Taux de vacance locative
Le taux de vacance locative au Havre est relativement faible, ce qui indique un marché locatif tendu. Il est estimé à environ 11,2 % dans le parc privé.
Cependant, pour les biens situés près de l’université ou de la gare, la vacance locative est généralement faible, ce qui réduit le risque d’inoccupation.
Typologie des biens les plus recherchés (T2, T3, maisons, etc.)
La demande locative au Havre est forte pour les petites et moyennes surfaces. La ville est considérée comme étudiante et familiale, ce qui oriente la demande vers :
- Les appartements T3, T4 et T5 sont les plus recherchés.
- Les biens avec une bonne performance énergétique sont également très prisés en raison des réglementations écologiques.
Les appartements de type T1, T2 et T3 sont prisés par les étudiants et les jeunes actifs. Les maisons sont également recherchées par les familles.
Démographie et dynamisme de la ville
Le dynamisme d’une ville est un indicateur crucial pour l’investissement immobilier.
Le Havre présente un profil démographique et économique intéressant :
Population, évolution démographique, tranche d’âge dominante
Le Havre est la commune la plus peuplée de Normandie, avec une population estimée à 166 462 habitants en 2022. Bien que la ville ait connu une légère baisse de sa population ces dernières années, elle reste un pôle démographique majeur de la région. La densité de population est de 3 546 hab/km².
La population havraise est relativement jeune, avec une part importante de la population âgée de moins de 30 ans. La ville compte environ 12 000 étudiants, ce qui contribue à dynamiser la ville et à soutenir la demande locative.
Bassins d’emploi, grands employeurs, pôles universitaires
Le Havre est un pôle économique majeur, avec un bassin d’emploi dynamique.
L’économie de la ville repose sur plusieurs piliers :
- Le port du Havre: Premier port français pour le commerce extérieur, il génère de nombreux emplois directs et indirects.
- L’industrie: Le Havre est un pôle industriel important, notamment dans les secteurs de la pétrochimie, de l’automobile et de l’aéronautique.
- Le tourisme: Le tourisme est un secteur en plein essor, avec de nombreux projets de développement.
- Le numérique: La ville a investi dans les technologies numériques et compte plus de 250 entreprises dans ce secteur.
Le Havre dispose également d’un pôle universitaire important, avec l’Université Le Havre Normandie, qui propose de nombreuses formations et attire des étudiants de toute la France.
Attractivité économique et projets urbains en cours
L’attractivité économique du Havre est renforcée par de nombreux projets urbains en cours, qui visent à moderniser la ville et à améliorer le cadre de vie de ses habitants.
Parmi les projets les plus importants, on peut citer :
- La requalification des espaces publics du centre reconstruit.
- Le développement d’un nouveau pôle croisières.
- La réhabilitation d’anciennes friches industrielles.
- Le développement de nouveaux quartiers résidentiels.
Ces projets contribuent à renforcer l’attractivité du Havre et à en faire une ville où il fait bon vivre et investir.
Dans quels quartiers investir ?
Le choix du quartier est primordial pour un investissement locatif réussi.
Le Havre offre une diversité de quartiers, chacun avec ses atouts :
Le Centre-Ville / Perret: Cœur historique et animé, il attire une population variée (étudiants, jeunes actifs, touristes). La demande locative y est très forte, notamment pour les petites surfaces.
C’est un quartier prisé pour son architecture unique et son dynamisme commercial et culturel.
Le quartier de l’Université: Idéal pour l’investissement étudiant, avec une forte concentration d’établissements d’enseignement supérieur. Les studios et T1/T2 sont très recherchés. La proximité des campus garantit une demande locative constante et une faible vacance.
Le quartier de l’Eure: Un secteur en développement, proche du port et des bassins d’emploi, qui attire une population active. Il offre un bon potentiel de valorisation à long terme grâce aux projets de réhabilitation et de modernisation.
Danton – Sainte-Marie – Ormeaux: Ces quartiers offrent un bon équilibre entre cadre de vie agréable et proximité des commodités. Ils sont prisés par les familles et les jeunes actifs à la recherche d’un environnement plus résidentiel tout en restant bien connectés.
Saint-François: Un quartier historique et animé, proche du centre-ville, avec une demande locative soutenue. Son ambiance typique et ses commerces de proximité en font un lieu de vie apprécié.
Les Gobelins: Offre un cadre de vie agréable et est recherché pour son environnement calme. C’est un quartier idéal pour les familles cherchant la tranquillité sans s’éloigner des commodités.
Mont-Gaillard, Bléville, Points Cardinaux: Ces quartiers peuvent offrir des opportunités d’investissement avec des prix plus abordables et un bon potentiel de rendement, notamment pour des projets de rénovation ou des investissements à plus long terme.
Le choix du quartier dépendra de votre stratégie d’investissement : rentabilité immédiate, valorisation à long terme, ou ciblage d’un profil de locataire spécifique.
Demande locative et profils de locataires
La demande locative au Havre est forte et diversifiée, ce qui en fait une ville attractive pour l’investissement locatif. Environ 59% des Havrais sont locataires.
Analyse de la demande (étudiants, familles, jeunes actifs)
Les profils de locataires sont variés :
- Étudiants: Le Havre est une ville universitaire avec environ 12 000 étudiants, ce qui génère une forte demande pour les petites surfaces (studios, T1, T2), particulièrement dans les quartiers proches de l’université et du centre-ville.
- Jeunes actifs: Attirés par le dynamisme économique et les opportunités d’emploi, ils recherchent des appartements de petite et moyenne surface, souvent en centre-ville ou dans les quartiers bien desservis.
- Familles: Les familles recherchent des appartements plus grands (T3, T4, T5) ou des maisons, principalement dans les quartiers résidentiels offrant un bon cadre de vie.
- Touristes: Le développement du tourisme au Havre crée également une demande pour la location saisonnière.
Taux de locataires vs propriétaires
Au Havre, la proportion de locataires est significative, avec 59,8% de locataires contre 39,0% de propriétaires. Cette forte proportion de locataires assure une demande constante pour les biens locatifs.
Risque d’impayés, vacance locative
Le risque d’impayés est modéré au Havre, et la vacance locative est généralement faible, surtout pour les biens bien situés et adaptés à la demande (proximité des universités, transports, commodités).
Le taux de vacance locative est estimé à environ 11,2 % dans le parc privé, mais il est important de noter que ce chiffre peut varier considérablement selon le quartier et le type de bien.
Une bonne gestion locative et un choix judicieux du bien permettent de minimiser ce risque.
