Mulhouse, ville dynamique du Haut-Rhin, offre un marché immobilier avec des spécificités uniques et un potentiel d’investissement intéressant.
Que vous soyez un investisseur expérimenté ou un primo-accédant, une compréhension approfondie des données locales est essentielle pour optimiser votre projet.
Cet article vous guidera à travers les chiffres clés, les dynamiques démographiques et économiques, ainsi que les quartiers prometteurs pour un investissement immobilier réussi à Mulhouse, en se basant sur des informations vérifiées et actualisées.
Faut-il investir à Mulhouse ?
Une rentabilité locative attractive
Mulhouse se distingue par une rentabilité locative particulièrement élevée, avec des rendements bruts oscillant entre 8 % et 11 %, et dépassant souvent les 10 %. Cette performance est rendue possible par des prix d’achat immobiliers très accessibles, parfois inférieurs à 1 000 €/m², combinés à des loyers médians autour de 12 €/m², avec un éventail qui va de 9 €/m² sur les grands T4 à 18–19 €/m² pour les micro-surfaces meublées du centre
Cette attractivité place Mulhouse parmi les villes les plus rentables pour l’investissement locatif en France.
Un marché immobilier abordable et en croissance
Le marché immobilier mulhousien est caractérisé par des prix au mètre carré parmi les plus bas de France, rendant l’investissement accessible à un plus grand nombre. Le prix médian au mètre carré pour un appartement est de 1 942 €/m² en juin 2025, et de 1 954 €/m² pour une maison.
Malgré cette accessibilité, la ville a connu une croissance significative des prix, avec une augmentation de +16 % sur 1 an et +43 % sur 5 ans pour le prix médian tous biens confondus.
Cette dynamique assure un potentiel de valorisation intéressant pour les investisseurs.
Une ville dynamique et un bassin d’emploi transfrontalier
Mulhouse, forte de ses 108 942 habitants, est au cœur de la Communauté d’agglomération Mulhouse Alsace Agglomération (m2A), un bassin de 275 000 habitants.
La ville bénéficie d’une position géographique stratégique, à proximité de la Suisse et de l’Allemagne, ce qui en fait un carrefour européen.
D’après la dernière étude Insee sur l’emploi transfrontalier (2019), environ 8 % des actifs de la zone d’emploi de Mulhouse traversent la frontière chaque jour ; une part qui continue de croître, étant autour de 10 % aujourd’hui.
Labellisée « Ville d’art et d’histoire » et dotée de nombreux espaces verts, Mulhouse offre un cadre de vie attractif qui contribue à son dynamisme économique et démographique.
Les chiffres clés pour investir à Mulhouse:
Prix moyen au m² (achat et location)
Le prix médian au mètre carré à Mulhouse (tous biens confondus) s’élève à 1 937 €/m² en juin 2025.
Ce prix varie en fonction du type de bien et du quartier. Voici une ventilation des prix :
| Type de bien | Prix médian au m² (achat) | Loyer médian au m² (hors charges) |
| Appartement | 1 942 € | entre 10 € et 15 € (jusqu’à 20€ pour les micro-surfaces) |
| Maison | 1 954 € | entre 10 € et 18 € |
| Ancien | 1 561 € | – |
| Neuf | 3 069 € | – |
Les prix moyens par typologie d’appartement sont les suivants :
| Type d’appartement | Prix moyen au m² |
| T1 | 1 604 € |
| T2 | 1 466 € |
| T3 | 1 380 € |
| T4 et + | 1 330 € |
Évolution des prix sur 1, 5 et 10 ans
Mulhouse a connu une évolution des prix significative ces dernières années :
Sur 1 an: +16 % (tous biens confondus)
Sur 5 ans: +43 % (tous biens confondus)
Pour l’ancien, l’évolution est de +3 % sur 1 an et +24 % sur 5 ans.
Pour le neuf, elle est de -2 % sur 1 an et +27 % sur 5 ans.
Les maisons ont vu leurs prix évoluer de -1 % sur 1 an et +12 % sur 5 ans, tandis que les appartements ont progressé de +19 % sur 1 an et +54 % sur 5 ans.
Taux de rendement locatif moyen
Le taux de rendement locatif brut moyen à Mulhouse est particulièrement attractif, oscillant entre 8 % et 11 %, et dépassant souvent les 10 %.
Cette rentabilité élevée est un atout majeur pour les investisseurs.
Taux de vacance locative
Le taux de vacance locative à Mulhouse est de 16 %, un chiffre supérieur à la moyenne nationale. Cela signifie qu’une partie des logements reste inoccupée. Cependant, la forte demande locative dans certains quartiers et pour certains types de biens peut compenser ce risque.
Typologie des biens les plus recherchés (T2, T3, maisons, etc.)
Le marché immobilier mulhousien est dominé par le logement collectif, avec 85,6 % des biens disponibles étant des appartements.
Les petites surfaces (T1, T2) sont particulièrement recherchées par les étudiants et les jeunes actifs, tandis que les familles et les jeunes actifs peuvent également s’orienter vers des appartements plus grands ou des maisons, bien que ces dernières soient moins nombreuses sur le marché.
Démographie et dynamisme de la ville
Population, évolution démographique, tranche d’âge dominante
Mulhouse comptait 108 942 habitants en 2022, et est au cœur de la Communauté d’agglomération Mulhouse Alsace Agglomération (m2A) qui regroupe 275 000 habitants.
La ville a connu une légère baisse démographique, passant de 110 000 habitants en 2015 à 106 000 en 2021.
L’âge moyen de la population mulhousienne est de 38 ans, ce qui indique une population relativement jeune et dynamique.
Bassins d’emploi, grands employeurs, pôles universitaires
Mulhouse bénéficie d’un bassin d’emploi transfrontalier significatif, avec presque 10 % des salariés mulhousiens travaillant en Suisse ou en Allemagne.
La ville est également un pôle culturel important, reconnue comme la première place muséale en Europe pour les musées techniques et la deuxième place culturelle en France après Paris.
Le Parc zoologique et botanique de Mulhouse est un site touristique majeur, attirant plus de 300 000 visiteurs par an.
Attractivité économique et projets urbains en cours
Mulhouse est labellisée « Ville d’art et d’histoire » depuis 2008, valorisant son riche patrimoine tout en se tournant vers l’avenir. La ville s’engage dans une politique de développement durable, notamment en matière de mobilité avec un réseau de tramway et de bus électriques. Avec 450 hectares d’espaces verts couvrant 20 % de sa superficie, et le label « 4 fleurs », Mulhouse offre un cadre de vie agréable. Le marché du canal couvert, le plus grand de l’est de la France, témoigne également du dynamisme commercial de la ville.
Dans quels quartiers investir ?
Le choix du quartier est crucial pour un investissement locatif réussi à Mulhouse, car chaque secteur présente des caractéristiques distinctes et attire des profils de locataires variés.
Voici une sélection des quartiers les plus intéressants pour investir :
Le Rebberg
Le Rebberg est un quartier résidentiel et bourgeois, très prisé à Mulhouse. Il est réputé pour ses élégantes maisons bourgeoises, ses nombreux espaces verts et son atmosphère paisible. Il attire principalement des cadres et des retraités.
Le Rebberg se divise en deux secteurs : le Bas-Rebberg, proche de la gare Centrale et offrant une excellente accessibilité, et le Haut-Rebberg, qui propose des vues exceptionnelles sur la ville.
Les prix y sont plus élevés, avec un prix moyen au mètre carré pour un appartement de 2 500 € et pour une maison de 3 000 €.
C’est un investissement patrimonial de qualité.
La Fonderie
Le quartier de la Fonderie est en pleine mutation, réconciliant l’héritage industriel de Mulhouse avec la modernité.
C’est un secteur dynamique qui abrite la cité universitaire de Haute-Alsace, ce qui en fait un lieu de choix pour l’investissement étudiant.
Le quartier est bien desservi par les transports en commun et dispose de nombreux commerces.
Le parc immobilier y est plus récent, et les habitants bénéficient de nombreux espaces verts.
Le prix moyen au mètre carré pour un appartement est de 1 422 € et pour une maison de 1 674 €.
Le Centre-Ville Historique
Le centre-ville historique de Mulhouse séduit par ses rues pavées, ses maisons à colombages et son riche patrimoine. C’est un secteur qui enregistre une forte demande locative, notamment de la part des jeunes actifs et des familles.
Il offre un accès facile aux commerces, restaurants et services du quotidien.
Bien que les immeubles anciens puissent nécessiter des travaux, le cachet et l’attractivité du centre-ville en font un investissement sûr.
Dornach
Situé en périphérie de Mulhouse, Dornach est un quartier qui allie le calme résidentiel à la proximité des commodités urbaines. Il est bien desservi par le tramway, permettant de rejoindre la gare en quelques minutes.
Dornach est également un pôle culturel important, abritant plusieurs musées.
Salengro
Le quartier Salengro, d’une physionomie plutôt bourgeoise, bénéficie de la proximité du parc Salvator et du centre-ville. Il est prisé par les familles et les jeunes actifs, offrant un cadre de vie agréable et un accès facile aux services.
Bas-Rebberg-Gare
Ce quartier paisible et calme est très recherché, notamment par les frontaliers travaillant en Suisse, en raison de sa proximité avec la gare et du centre-ville, ainsi que de l’omniprésence des transports en commun.
Il est aménagé avec des parcs et jardins, offrant un cadre de vie agréable.
Demande locative et profils de locataires
Mulhouse présente une demande locative influencée par sa population et ses spécificités économiques.
Comprendre les profils de locataires est essentiel pour cibler au mieux son investissement.
Analyse de la demande (étudiants, familles, jeunes actifs)
- Étudiants: Bien que Mulhouse ne soit pas une ville étudiante de la même envergure que Lille, elle abrite la cité universitaire de Haute-Alsace, notamment dans le quartier de la Fonderie. Les petites surfaces (T1, T2) sont donc recherchées par cette population.
- Jeunes actifs: Attirés par le dynamisme économique et la proximité des bassins d’emploi transfrontaliers (Suisse, Allemagne), les jeunes actifs recherchent des logements bien situés, notamment dans le centre-ville, Salengro ou le Bas Rebberg-Gare.
- Familles: Les familles privilégient les quartiers résidentiels calmes avec des espaces verts et des écoles, comme le Rebberg ou Salengro.
Taux de locataires vs propriétaires
Mulhouse est une ville de locataires : 64,6 % des habitants sont locataires de leur résidence principale, et 65,1 % selon une autre source. Cette proportion élevée indique un marché locatif actif et un potentiel pour l’investissement.
Risque d’impayés, vacance locative
Le taux de vacance locative à Mulhouse est de 16 %, ce qui est un point d’attention pour les investisseurs. Ce taux, supérieur à la moyenne nationale, suggère qu’il est crucial de bien choisir son quartier et le type de bien pour minimiser le risque de vacance prolongée.
Cependant, la forte demande dans certains secteurs et pour des typologies de biens spécifiques peut atténuer ce risque.
Le risque d’impayés n’est pas spécifiquement détaillé, mais une vacance locative élevée peut potentiellement l’augmenter si le bien n’est pas adapté au marché.
Références
- Le Figaro Immobilier. Prix m2 immobilier à Mulhouse (68100) en juin 2025. Disponible sur : https://immobilier.lefigaro.fr/prix-immobilier/mulhouse/ville-68224
- Capital.fr. Prix de l’immobilier à Mulhouse en juin 2025 : les indices à l’achat et à la location. Disponible sur : https://www.capital.fr/immobilier/prix-de-l-immobilier-a mulhouse-en-mai-2025-les-indices-a-l-achat-et-a-la-location-1512302
- Meilleurtaux.com. Pourquoi réaliser un investissement locatif à Mulhouse ?. Disponible sur : https://www.meilleurtaux.com/credit-immobilier/le-guide-de-l-investissement locatif/ville-rentable-investissement/investissement-locatif-mulhouse.html
- Homunity.com. Où investir à Mulhouse ? Quels quartiers pour placer son épargne ?. Disponible sur : https://www.homunity.com/fr/ou-investir/mulhouse
- France Bleu. Pourquoi Mulhouse est encore classée en tête du classement des villes où s’installer. Disponible sur : https://www.francebleu.fr/infos/economie-social/pourquoi mulhouse-est-encore-classee-en-tete-du-classement-des-villes-ou-s-installer-6507506
- Dividom.com. Investir à Mulhouse, quel secteur privilégier dans la ville. Disponible sur : https://www.dividom.com/ou-investir/ville/68100-mulhouse
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